??舊房拆遷怎樣談條件?怎么談可以提升補償?

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• 136****7814

  　1、合理定位，目標(biāo)明確
  
  這是貫穿整個談判過程的核心工作，對于談判的后期走向和**終的結(jié)果起到著決定性的作用。此處的合理定位，包括被拆遷戶對于自己的定位也包括對于拆遷方的定位。
  
  對于自己的定位是一項重要但是很復(fù)雜的過程，需要綜合房屋的用途、面積、結(jié)構(gòu)、位置，還與周邊房屋的價格來進行綜合的考量。對自己的正確定位會使自己的拆遷中掌握主動的地位，定位過高或是過低都不好，若是過高會導(dǎo)致對方認(rèn)為你在談判中脫離實際，漫天要價，造成談判破裂，過低的定位又會導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補償。因此合理的定位是談判的第一步。
  
  談判是一件雙方的事情，因此在知己之后也要知彼，因此，在拆遷談判前，**好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況?拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來**高的價格是什么?
  
  　2、掌握主動權(quán)，善于判斷
  
  拆遷中很多被拆遷戶就一個辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。但是這樣不是一個好的辦法，合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。合理的必要的談判，我們不應(yīng)該拒絕，但是要掌握談判的主動性。也就是說，在談判之初，我們要有權(quán)決定談判什么時候進行，在哪進行，和你進行談判的對方是誰。不要忽視這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。
  
  在拆遷中，拆遷方出于工期壓力或出于利益考慮，都希望能盡早完成拆遷，促使項目的盡早啟動與完成，因此對于非原則性的問題，被拆遷戶還是可以很好的掌握主動權(quán)，利用對方的心理特點，能為自身謀取更大的補償。但是在抓住該弱點的同時，一定要善加利用，有張有弛有度，若是過度利用反而容易激怒對方，使得談判的環(huán)境愈發(fā)惡劣，甚至爆發(fā)激烈沖突。抓住對方的心理特點是一門技術(shù)，如何利用則是一門藝術(shù)。
  
  對于上述心理特點的善加利用有的時候有著很大的收效，但是更多的時候是不夠的，還需要利用拆遷方的漏洞。這一點與上一點是緊密相連的，合理利用拆遷方的漏洞，往往能帶來出人意料的效果。為了合理利用漏洞從而產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的效果，首先需要的就是對于漏洞的查找，需要談判者具備對案件具有整體的把控能力和專業(yè)的拆遷知識。所以這是談判的取勝的前提條件與制勝點。
  
  　　3、注意細(xì)節(jié)，善用技巧
  
  首先談判一定是一個善于傾聽的過程，可以說，傾聽是談判的重要的環(huán)節(jié)，是獲取對方信息的主要渠道，在談判的時候要善于使用各種方法誘使對方吐露出盡量多的想法，高明的談判者不會再談判開局的時候就將底牌亮出來，而是在獲取對方的信息之后，通過冷靜的分析，將對方的底牌摸清，知道對方的底線和真正的目的，進而掌控整場談判。但是這系列的行為一定不要給對方以驚動，因此要求談判者具有相當(dāng)?shù)恼勁薪?jīng)驗，這對一般的拆遷戶來說是一個巨大的挑戰(zhàn)。
  
  同時，談判的時候一定要避免對抗式的談判，千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進行下去。
  
  若是談判中出現(xiàn)僵局，此時首先通過解決一些小的拆遷補償問題為雙方創(chuàng)造談判機會，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達成一致，拆遷人就會變得更加容易被說服。
  
  以下幾個細(xì)節(jié)問題是被拆遷戶在拆遷談判中一定要注意的問題，首先和你談判的拆遷方的代表可能會有好幾撥，那么此時就應(yīng)該明確這些和你談判的人是否有談判的主體地位，他們所能談判的**高的權(quán)限是什么。和有權(quán)力的人談才有談判的效果，否則只是白白的浪費時間和精力。
  
  同時在對拆遷方進行心理戰(zhàn)的時候，一定要反過來預(yù)防拆遷方對你實施心理戰(zhàn)，尤其是獎勵期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。
  
  尤其在拆遷一開始的時候，雙方對于補償價格的心理預(yù)期差異很大，有時候?qū)τ谠瓌t性的問題存在著原則性的爭執(zhí)，因此如果這些原則性問題得不到解決，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報價都沒有任何意義，從這個角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。這個時候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報價。
  
  總而言之，拆遷談判與其他談判有著共通之處，其中的談判技巧也是從常規(guī)的談判技巧和方式中衍化而來的。對于被拆遷戶而言，談判即要做好先期的準(zhǔn)備工作要詳細(xì)了解有關(guān)于除權(quán)補償和安置的相關(guān)法律和政策，在談判中掌控主動地位，善于使用談判技巧，抓住細(xì)節(jié)，做到心中有數(shù)，進退有度，保護自己的合法權(quán)益不受損害。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:34:01
• 144****1759

  農(nóng)轉(zhuǎn)非以后就沒有土地了，經(jīng)濟來源沒有了，首先一點就是就業(yè)問題。在其安排工作前的生活保障問題，雖說：有了拆遷補償了，但是這部分補償是針對你們的房子制定的。下面是我在網(wǎng)上找到的象你這種情況的一些優(yōu)惠政策。
  被拆遷人因拆遷而重新購買住房或置換安置房的，免交房屋檔案保管費、房屋他項權(quán)利登記費、房屋所有權(quán)登記費、房屋檔案查閱費、房屋所有權(quán)證工本費。對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。
  被拆遷人安置房管道燃?xì)獍惭b費和開戶費，按價格主管部門批復(fù)價格給予20％的優(yōu)惠照顧。
  被拆遷人中的個體工商戶原已辦理營業(yè)執(zhí)照的，在拆遷安置過渡期間申請暫停營業(yè)，工商管理部門免收工商管理費。
  被拆遷人取得的拆遷補償安置協(xié)議確定的補償款，免征個人所得稅。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:33:51
• 145****6775

  適可而止。
  現(xiàn)在活人的錢不好掙。
  一般是按照相關(guān)部門認(rèn)可的補償標(biāo)準(zhǔn)。
  若你真有做釘子戶的想法，提醒你防止突然襲擊房屋被拆后再談判，多準(zhǔn)備些人應(yīng)急吧。

  查看全文↓ 2019-07-09 21:33:47

相關(guān)問題

• 問 ??舊房拆遷一般怎么補償?舊房拆遷怎樣談條件?
  答

  現(xiàn)在無論農(nóng)村征地還是城市房屋拆遷都要求在實施拆遷行為之前完成一系列的行政審批，現(xiàn)在叫行政許可。 首先，取得項目立項。 按照現(xiàn)在《行政許可法》的規(guī)定，所有的行政許可都必須公示，未經(jīng)公示無效，涉及到老百姓重大利益的必須聽證。 第二，取得規(guī)劃許可。 目前實施規(guī)劃管理的手段主要是一書兩證——《項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》，房屋拆遷主要要求有建設(shè)用地規(guī)劃許可，而建設(shè)用地規(guī)劃許可依據(jù)前面的項目選址意見書，項目選址要征得附近的人同意。目前在房屋拆遷訴訟階段，一般會忽略選址意見書。 如果按照《行政許可法》的規(guī)定，準(zhǔn)備發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時候，老百姓可以要求聽證，要求對規(guī)劃許可審查，看前面有沒有選址意見書。 房屋拆遷中審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證是非常重要的。 第三，建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。 二、維權(quán)的方式 現(xiàn)在主要是兩種方法： 1．行政復(fù)議 2．協(xié)調(diào) 所以，村干部要是來提拆房子的事情，您就拿出房屋安置協(xié)議，按照協(xié)議上的補償條件跟他們談條件。

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• 問 ??拆遷 如何談？征地拆遷談判，怎么談可以提升安置補償？
  答

  企業(yè)拆遷一定要善于抓住主要矛盾點。如何在企業(yè)拆遷談判當(dāng)中制造矛盾、抓住矛盾并且解決矛盾，是一個企業(yè)拆遷談判高手所應(yīng)該思考和采取措施手段實際處理的問題。談判環(huán)節(jié)有一個高地起伏的過程，如何報價？談到哪個位置？后面雙方如何介入？第三方評估結(jié)構(gòu)、政府上級機關(guān)如何介入？什么時機介入？我們要對評判環(huán)節(jié)和時機到了哪一步和談判進度有充分的認(rèn)識。具體可以參考文章《吳少博律師-企業(yè)拆遷談判要點》。

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• 問 ??舊房拆遷怎樣談條件?拆遷談的條件不滿意政府能強求拆遷房屋嗎?
  答

  當(dāng)然可以強拆，除非你是香港澳門。不過，哪種玩命拒拆的也有，但說句不客氣的話，大多沒什么好下場。一般來說，我是非常不推薦走這種頑抗到底的路線的，多找拆遷辦的主事人談，請吃飯，許諾好處費都可以，畢竟法律上是可以強拆的。就算網(wǎng)絡(luò)上搜到的那些什么**牛釘子戶，你看看他們現(xiàn)在過得怎么樣，逼得政府規(guī)劃繞道，但這是他們想要的么，他們現(xiàn)在過的又是什么生活，慘不忍睹都不足以形容。還是那句話，找拆遷辦的管事人多塞點錢，許點好處吧，這是我經(jīng)歷過的，成效**好的路子。

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• 問 ??舊房拆遷怎樣談條件?拆遷房屋需要什么條件?
  答

  現(xiàn)在無論農(nóng)村征地還是城市房屋拆遷都要求在實施拆遷行為之前完成一系列的行政審批，現(xiàn)在叫行政許可。首先，取得項目立項。 按照現(xiàn)在《行政許可法》的規(guī)定，所有的行政許可都必須公示，未經(jīng)公示無效，涉及到老百姓重大利益的必須聽證。第二，取得規(guī)劃許可。 目前實施規(guī)劃管理的手段主要是一書兩證：《項目選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》。房屋拆遷主要要求有建設(shè)用地規(guī)劃許可，而建設(shè)用地規(guī)劃許可依據(jù)前面的項目選址意見書，項目選址要征得附近的人同意。目前在房屋拆遷訴訟階段，一般會忽略選址意見書。 如果按照《行政許可法》的規(guī)定，準(zhǔn)備發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時候，老百姓可以要求聽證，要求對規(guī)劃許可審查，看前面有沒有選址意見書。 房屋拆遷中審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證是非常重要的。 第三，建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。維權(quán)主要是兩種方法：1.行政復(fù)議；2.協(xié)調(diào)。所以，村干部要是來提拆房子的事情，就拿出房屋安置協(xié)議，按照協(xié)議上的補償條件要求對方滿足要求。

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• 問 舊房拆遷怎樣談條件?房子要拆遷,如何跟開發(fā)商談判價格?
  答

  我只能交你一些談判技巧1 永遠(yuǎn)不要讓對方知道你的底線,（你可以把價格或條件定在你底線的1.3-1.5倍,別太高 容易激怒對方）2 不要主動的去減少自己的籌碼, 當(dāng)對方拋出一些利潤的時候, 你可以深思一下,然后適當(dāng)?shù)慕o對方一些空間, 適當(dāng) 看你的把握,3 當(dāng)對方滿足你底線的同時 不要答應(yīng)的太快, 太徹底,容易讓對方產(chǎn)生一種上當(dāng)了的感覺, 也不要太過于表演

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