??經(jīng)濟適用房怎么轉(zhuǎn)商品房？

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• 152****1214

  從中國現(xiàn)行的法律，及政府對經(jīng)濟適用房的定義來說，經(jīng)適房是不能轉(zhuǎn)成商品住宅的。
  　　經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房是人們一個認(rèn)知的誤區(qū)：很多人錯誤的理解，能進(jìn)入市場出售的房屋，都叫做商品房；而經(jīng)濟適用房不能上市交易，不算商品房。如果要買賣經(jīng)濟適用房，就得先把經(jīng)濟適用房的房屋性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?br/>　　根據(jù)七部委聯(lián)合頒發(fā)的《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，經(jīng)適房住戶，在取得房屋產(chǎn)權(quán)的前五年內(nèi)，是沒有完全的房屋產(chǎn)權(quán)的，不能直接上市交易。加上政府優(yōu)先回購等其它政策，經(jīng)適房在業(yè)主獲得房產(chǎn)的前五年，是不能所以售出的，這就是人們通常理解的經(jīng)適房不能買賣的原因。
  　　經(jīng)適房要上市交易，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條做出了規(guī)定： 購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
  　　據(jù)此規(guī)定，取得完全產(chǎn)權(quán)之后的經(jīng)濟適用房，就可以進(jìn)入二手房流通市場，進(jìn)行買賣交易了。
  但是，取得完全產(chǎn)權(quán)后的經(jīng)適房，雖然可以上市交易，其性質(zhì)仍然屬于經(jīng)濟適用房，房屋性質(zhì)并沒有變?yōu)樯唐纷≌?，這一點，從《不動產(chǎn)權(quán)屬登記證》中，不動產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一欄中可以確認(rèn)。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:30:21
• 136****2064

  經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房需要流程如下:
  1、門口咨詢臺領(lǐng)取網(wǎng)簽號。
  2、到窗口排隊等待叫號進(jìn)行網(wǎng)簽?？梢韵热ゴ翱谝獋€存量房買賣合同信息表。填寫表格信息。
  3、網(wǎng)簽后,去咨詢臺領(lǐng)取2份表格(個人銷售已購住房涉稅申報核定表5年以上家庭唯一生活用房證明),都是繳納契稅用的。
  4、繳納契稅。
  5、拿到契稅票后,憑契稅票到咨詢臺領(lǐng)取登記過戶號。
  6、交納土地出讓金,算法是3621元*面積*10%(當(dāng)初購房已交的超標(biāo)經(jīng)濟適用房面積的部分要減掉)。
  7、登記過戶排號等待辦理過戶。
  8、辦理登記過戶后,10個工作日由買方來取房本。
  一、經(jīng)適用房轉(zhuǎn)商品房前提條件需要確認(rèn)經(jīng)適房是否滿五年,不是買房日期,是契稅發(fā)票上的日期,或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產(chǎn)證日期早1年左右,所以只要看契稅日期滿五年就可以了。注:經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的,否則連預(yù)約的資格都沒有。
  二、經(jīng)適用房轉(zhuǎn)商品房所需材料
  1、戶口本。
  2、雙方身份證及復(fù)印件(**少3張)。
  3、結(jié)婚證(必須帶,若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母,已沒結(jié)婚證的,可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可)。
  4、經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復(fù)印件(不帶也可,大廳可以幫助打印,不收費,就是耽誤時間)。
  5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去)。
  6、買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件。
  7、房本及復(fù)印件。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:30:07
• 142****0516

  經(jīng)濟適用房怎么變成商品房？
  1、首先經(jīng)濟適用房必須把抵押貸款還完，也就是如果是當(dāng)時貸款買的房，就去銀行提前還下款。確定房子已滿五年，看契稅發(fā)票，不滿五年的經(jīng)濟適用房是轉(zhuǎn)不了商品房的。必須要過下戶，條件是過到非本人名字下，（同一戶口不允許過戶）也就是不能過給結(jié)了婚的愛人，孩子等，如果已單立戶的可以過給父母，或者過給岳父，岳母，或者親戚，都是可以的。
  2、交一個綜合地價款，（部分地區(qū)稱之為土地出讓金），是合同價的10％。以昌平的天通苑為例，**低合同價是每平米3650，朝陽的是5400。這個教給大家怎么算。比如是天通苑地區(qū)90平米的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商，簽訂的交易合同價格就是：90X3650X10％＝32850元。
  3、契稅，營業(yè)稅，個人所得稅。一般經(jīng)濟適用房都是90平以下，屬于小面積住宅，所以只有一個契稅，就是合同價的1％就可以了，部分天通苑的經(jīng)濟適用房超過了90平米具體個稅，營業(yè)稅的算法參照另篇文章：2010二手房交易稅費指南。
  4、可以著手準(zhǔn)備辦理了，首先簽訂一份交易合同，然后去把網(wǎng)簽做了。帶上雙方的身份證，如果是外地戶口的需要帶暫住證；以及房產(chǎn)證，房產(chǎn)證復(fù)印件，雙方身份證原件復(fù)印件，購房原始發(fā)票原件復(fù)印件（指的是第一次按2600交易的發(fā)票），交易合同（可下載）4份，銀聯(lián)卡一張。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:29:57
• 155****2566

  經(jīng)適房怎么轉(zhuǎn)化為商品房?
  該負(fù)責(zé)人介紹，采購經(jīng)濟適用住宅滿5年，經(jīng)西安市住宅保障處理部分審閱贊同，購房人在補交差價款后，可獲得徹底產(chǎn)權(quán)并退出經(jīng)濟適用住宅保障，不動產(chǎn)掛號部分在房子掛號簿中取消經(jīng)濟適用住宅的房子性質(zhì)記載，從頭核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)障書;購房人在補交差價款后，也可上市買賣，不動產(chǎn)掛號部分依照普通商品住宅買賣有關(guān)程序，處理房子產(chǎn)權(quán)搬運掛號手續(xù)，房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)的有關(guān)稅費按規(guī)則交納。
  差價款交納標(biāo)準(zhǔn)為原采購經(jīng)濟適用住宅報價的15%，核算公式為：應(yīng)繳差價款=(房子建筑面積-按商品房報價采購的建筑面積)×原采購經(jīng)濟適用住宅合同單價×15%。
  違規(guī)出售經(jīng)適房會如何處理?
  西安市住宅保障和房子處理局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟適用住宅建造單位向未經(jīng)審查、不符合購房條件的家庭違規(guī)出售、租借經(jīng)濟適用住宅的，市住宅保障處理部分責(zé)成其期限回收;不能回收的，責(zé)成其補繳違規(guī)時刻節(jié)點經(jīng)濟適用住宅與同地段相似商品住宅的差價，并依法對建造單位進(jìn)行處分。
  關(guān)于已采購經(jīng)濟適用住宅的家庭(請求人及一起請求人)再次采購別的房子的，應(yīng)依照本細(xì)則規(guī)則退出經(jīng)濟適用住宅保障。未退出經(jīng)濟適用住宅保障的，房子處理部分不予處理其新購房子網(wǎng)簽存案手續(xù)。
  一起，未經(jīng)市住宅保障處理部分同意，任何中介組織不得署理買賣、租借未獲得徹底產(chǎn)權(quán)批復(fù)的經(jīng)濟適用住宅，房子租借處理組織不予處理房子租借存案，不動產(chǎn)掛號部分不予處理房子權(quán)屬改變和搬運掛號，并將有關(guān)狀況及時通報市住宅保障處理部分。

  查看全文↓ 2019-07-16 22:29:48

相關(guān)問題

• 問 經(jīng)濟適用房怎么轉(zhuǎn)商品房
  答

  “經(jīng)轉(zhuǎn)商”（即經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房）可算是一個新的經(jīng)濟名詞，經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商這個詞匯在新聞報道中的上鏡率是逐漸的升高。1、住建部《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的補充通知》，明確了2008年4月11日之后簽訂購房合同的經(jīng)適房，可以在補交土地款后，不變更房主姓名就轉(zhuǎn)為商品房。2、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房的《通知》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房購房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。除非將經(jīng)適房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，條件是先住滿5年，再進(jìn)行更名交易，補交契稅和土地出讓款。經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房需要什么流程經(jīng)濟適用房改成商品房所需條件與辦理流程：1、首先經(jīng)濟適用房必須把抵押貸款還完，也就是您如果是當(dāng)時貸款買的房，就去銀行提前還下款。2、確定房子已滿五年，看契稅，不滿五年的經(jīng)濟適用房是轉(zhuǎn)不了商品房的。3、必須要過下戶，條件是過到非本人名字下，（同一戶口不允許過戶）也就是不能過給結(jié)了婚的愛人，孩子等，如果已單立戶的可以過給父母，或者過給岳父，岳母，或者親戚，都是可以的。4、必須交一個綜合地價款，（部分地區(qū)稱之為土地出讓金），是合同價的10%。5、除了綜合地價款還一個就是契稅，營業(yè)稅，個人所得稅。一般經(jīng)濟適用房都是90平以下，屬于小面積住宅，所以只有一個契稅，就是合同價的1%就可以了，如果大于90平按當(dāng)?shù)氐钠醵愐?guī)定收取。6、以上都具備了，可以著手準(zhǔn)備辦理了，首先簽訂一份交易合同，然后去把網(wǎng)簽做了。7、帶上雙方的身份證，如果是外地戶口的需要帶暫住證；以及房產(chǎn)證，房產(chǎn)證復(fù)印件，雙方身份證原件復(fù)印件，購房原始原件復(fù)印件（指的是一次按2600交易的），交易合同（可下載）4份，銀聯(lián)卡一張。8、到建委，一人先到咨詢臺領(lǐng)取表格，另一人排契稅隊伍，領(lǐng)取后直接排過戶隊伍，先排再填表，因為人很多，契稅交完后，交印花稅，再交土地出讓金 9、雙方到過戶柜臺辦理過戶。

  全部3個回答>
• 問 經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房？
  答

  我在回龍觀（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪），這邊主要接觸的就是經(jīng)濟適用房，您愛人是北京戶口么，房子現(xiàn)在在誰名下。北京戶口名下可以掛兩套房，如果不是北京戶口辦理轉(zhuǎn)商，手續(xù)就會繁瑣點。我們這邊接觸這中情況很多，大部分都很簡單。

  全部6個回答>
• 問 經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房費用是多少 經(jīng)濟適用房怎么轉(zhuǎn)商品房
  答

  所謂“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，即經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房，這個詞匯的出現(xiàn)主要是圍繞著“經(jīng)濟適用房上市交易”的問題出現(xiàn)的。國家嚴(yán)格限制經(jīng)濟適用房上市交易，因其屬于政策性住房，購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”。 經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房費用怎么計算?以下是土地出讓金、所得收益繳納、印花稅和契稅的標(biāo)準(zhǔn)： 1　土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行; 2　所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 3　印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半; 4　契稅：1.5%，由買方繳納;

• 問 經(jīng)濟適用房可以轉(zhuǎn)商品房出售嗎？經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房需要哪些資料？
  答

  經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房前提條件：需要確認(rèn)經(jīng)適房是否滿五年，不是買房日期，是契稅發(fā)票上的日期，或者房產(chǎn)證發(fā)放日期。一般契稅的時間會比房產(chǎn)證日期早1年左右，所以只要看契稅日期滿五年就可以了。注：經(jīng)適房是一定要滿五年才能交易的，否則連預(yù)約的資格都沒有。經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房所需材料：1、戶口本;2、雙方身份證及復(fù)印件(**少3張);3、結(jié)婚證(必須帶，若轉(zhuǎn)讓給年齡大的父母，已沒結(jié)婚證的，可以用戶口本證明夫妻關(guān)系也可);4、經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復(fù)印件(不帶也可，大廳可以幫助打印，不收費，就是耽誤時間);5、房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張(登記表一定要將所有權(quán)人名字隱去);6、買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件;7、房本及復(fù)印件。

• 問 經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)商品房手續(xù)
  答

  補充下，如果是近期申請的經(jīng)濟適用房是無法轉(zhuǎn)商品房的，只有政府回收。

  全部8個回答>