??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地后需要怎么做?

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• 147****3857

  一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
  
  第一部分
  
  房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
  
  第二部分
  
  行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：
  
  1）選址定點；
  
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；
  
  3）初步設(shè)計及施工圖審查；
  
  4）規(guī)劃報建圖審查；
  
  5）施工報建；
  
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
  
  第三部分
  
  房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
  
  1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
  
  2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
  
  （1）申請書；
  
  （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
  
  （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
  
  （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  
  （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  （6）施工許可證；
  
  （7）房屋竣工驗收資料
  
  （8）房屋測繪成果；
  
  （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

  查看全文↓ 2019-07-18 21:04:16
• 138****0670

  　開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準(zhǔn)了招拍掛制度，認(rèn)為是招拍掛制度導(dǎo)致了房價的瘋狂上漲。
  房地產(chǎn)行業(yè)分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地**主要的通道。
  一級市場土地交易在20世紀(jì)90年代采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉(zhuǎn)讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是時代的產(chǎn)物，那個年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
  1997年，正逢東南亞金融危機(jī)，上海整個市場極度低迷。當(dāng)時上海政府就主動向香港的幾大房地產(chǎn)巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當(dāng)優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達(dá)八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機(jī)會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動開發(fā)，還是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把一塊塊土地轉(zhuǎn)讓給其他內(nèi)資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
  房地產(chǎn)發(fā)展史上有些開發(fā)商成長是有原罪的。不少內(nèi)資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權(quán)證，開發(fā)商拿到了產(chǎn)權(quán)證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

  查看全文↓ 2019-07-18 21:04:10
• 142****6288

  一般來說，拿地分為一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)，一級土地開發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲備過程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)會為二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。
  二級開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場競價取得。其實，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項目。

  查看全文↓ 2019-07-18 21:03:59

相關(guān)問題

• 問 ?? 開發(fā)商是怎么拿地的?開發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對各地塊的用途進(jìn)行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說，在開發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行相對應(yīng)的開發(fā)。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。一般來說，拿地分為一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)，一級土地開發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲備過程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)會為二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場競價取得。其實，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?哪位可以說說看?
  答

  首先說明俺不是達(dá)人，不過樓上的這個說法，唉，這種事情過程都是合理合法的，操作都是你沒看過得見不懂的。一般來講有當(dāng)?shù)卣瘸鲞@個規(guī)劃圖,主導(dǎo)是政府 ,落實是建設(shè)規(guī)劃局。然后開發(fā)商等一般都是通過規(guī)劃局得知這些情況的，至于如何得知，人家可不會向你一樣打個電話過去問或者網(wǎng)上查查，這年頭，沒有這么天真的事情了。

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• 問 開發(fā)商怎樣拿地快?要辦些什么手續(xù),準(zhǔn)備什么材料?
  答

  開發(fā)商辦理房產(chǎn)證主要分為兩個環(huán)節(jié)，第一個是辦“大證”，即初始登記，第二個就是辦“小證”，即轉(zhuǎn)移登記。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。辦理初始登記須由開發(fā)商單方面提出申請，當(dāng)商品房竣工后，開發(fā)商需將登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等材料準(zhǔn)備好，并提交給權(quán)屬登記部門，之后取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，這時初始登記辦證的義務(wù)視為完成。辦理完初始登記后，開發(fā)商和業(yè)主需共同提出轉(zhuǎn)移登記申請，并提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書、房屋買賣合同等材料，為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記是在開發(fā)商辦理初始登記后的登記環(huán)節(jié)。另根據(jù)有關(guān)規(guī)定在辦理轉(zhuǎn)移登記前，業(yè)主應(yīng)先繳納契稅和維修基金等相關(guān)稅費。**后按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證即可。

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• 問 ??開發(fā)商怎么拿地？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：　　1、 前期的準(zhǔn)備 前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進(jìn)行立項審批，規(guī)委對項目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是**重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、**等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。　　2、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售?！　?、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　☆A(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》　　第五條規(guī)定： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！　〉诹鶙l 規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：　　（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；　?。ㄈ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　　（四）已通過竣工驗收；　?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實；　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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