??預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓怎么辦好？

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• 134****0498

  一、怎樣進(jìn)行預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓
  預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)滿(mǎn)足一定的條件、并履行必要的程序：
  1、預(yù)購(gòu)方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
  2、預(yù)購(gòu)方已向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交付購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
  3、預(yù)購(gòu)方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
  4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷(xiāo)售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
  5、預(yù)購(gòu)方和受讓方依法向稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅印花稅等稅費(fèi)。
  二、怎么將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓
  我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。在建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也沒(méi)有禁止炒樓花。
  另外，在國(guó)務(wù)院對(duì)炒樓花行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀(guān)這些地方性法規(guī)，對(duì)炒樓花都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件：
  1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
  2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
  3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣(mài)地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門(mén)的監(jiān)督管理。

  查看全文↓ 2019-07-20 13:08:40
• 146****6717

  商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，辦理程序如下：
  1、轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同(一式兩份)，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。
  2、讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷(xiāo)售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫(xiě)《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)審查。
  3、管理部門(mén)對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開(kāi)發(fā)企業(yè)、交易管理部門(mén)各執(zhí)一份。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

  查看全文↓ 2019-07-20 13:08:28
• 155****0255

  一、 定義及法律性質(zhì)
  1、定義：
  商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱(chēng)為“賣(mài)樓花”。 因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。
  所謂預(yù)購(gòu)房屋再轉(zhuǎn)讓?zhuān)割A(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書(shū)之前，與買(mǎi)受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購(gòu)人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)于買(mǎi)受人。
  2、法律性質(zhì)：
  預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是否屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第36條之規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個(gè)概念規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房地產(chǎn)所有人、經(jīng)營(yíng)人和使用人等[1]。商品房預(yù)購(gòu)人是否可以成為這里的房地產(chǎn)所有人呢?有人認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第133條關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定和物權(quán)變動(dòng)的公示原則，如果商品房預(yù)售人按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條的規(guī)定，在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理了登記備案手續(xù)，預(yù)售商品房的所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移，這時(shí)，預(yù)購(gòu)人即成為預(yù)售商品房的所有人。本人認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
  二、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件和程序：
  〈一〉預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件
  我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f(shuō)明預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是有條件的：
  1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓;不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)纭渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷(xiāo)管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷(xiāo)商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！盵2]
  2?轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案，其合同標(biāo)的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家宏觀(guān)管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體是預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，而不是未竣工商品房的預(yù)售方，所以轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才擁有受法律保護(hù)并可以對(duì)抗第三人的商品房請(qǐng)求權(quán)，并獲得權(quán)利轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人[3]。

  查看全文↓ 2019-07-20 13:08:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程，如何將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/a>
  答

  預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要開(kāi)發(fā)商同意也就是開(kāi)發(fā)商幫你去做更名當(dāng)然啦，還是需要更名費(fèi)的

  商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件是什么 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓辦理程序是什么

  答

  符合商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預(yù)購(gòu)人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)履行什么轉(zhuǎn)讓程序呢？ 值得注意的是，預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況： 1、買(mǎi)受人一次性付款的辦理程序： 首先，買(mǎi)受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開(kāi)發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。 第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報(bào)市國(guó)土與房屋管理局審批。 第三、經(jīng)交易管理部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專(zhuān)用章”后，買(mǎi)受人所持原商品房買(mǎi)賣(mài)合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 2、通過(guò)銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理： 首先，開(kāi)發(fā)商、銀行、買(mǎi)受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)受人向貸款銀行提出申請(qǐng)，要求轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意； 第二、開(kāi)發(fā)商與原買(mǎi)受人解除原房屋買(mǎi)賣(mài)合同并與受讓方重新簽訂商品房買(mǎi)合同； 第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述； 買(mǎi)受人與貸款銀行解除借款合同，開(kāi)發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

• 問(wèn) ??高層的商品房水壓小怎么辦好？
  答

  高層的住宅水壓不夠，就會(huì)導(dǎo)致用水困難，6層以上的住戶(hù)需要物業(yè)給二次加壓。二次加壓一般是由變頻水泵供水，水壓不夠的原因可能是變頻泵工作時(shí)不夠穩(wěn)定造成的，水壓不穩(wěn)，水溫就會(huì)忽高忽低。這個(gè)時(shí)候增壓泵就解決不了問(wèn)題了，若想要水溫恒定，則需裝流量調(diào)節(jié)裝置或更換一臺(tái)恒溫穩(wěn)定性的燃?xì)鉄崴鳌?/p> 全部4個(gè)回答>

• 問(wèn) 怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房，要交什么稅費(fèi)？
  答

  商品房五年轉(zhuǎn)讓需要交的稅費(fèi)：一、普通住宅（ 須同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：1、容積率在1.0以上/2、單套住房套內(nèi)面積120平米以下或建筑面積在144平米以下3、實(shí)際成交價(jià)格低于所在區(qū)域普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。）賣(mài)方營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)：不足2年的計(jì)稅價(jià)格*5.6%，購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年免征個(gè)人所得稅：普通住宅*1%房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：每平米3元買(mǎi)房契稅：計(jì)稅價(jià)格*1%登記費(fèi)80元一本交易手續(xù)費(fèi)：每平米3元《房地產(chǎn)證》貼花5元一本二、非普通住宅賣(mài)方營(yíng)業(yè)稅及附加：購(gòu)買(mǎi)不足2年計(jì)稅價(jià)格*5.6%購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年（計(jì)稅價(jià)-原價(jià)）*5.6%個(gè)人所得稅：非普通住宅1.5%房地產(chǎn)交易費(fèi)：每平米3元買(mǎi)方契稅：計(jì)稅價(jià)格*3%登記費(fèi)80元一本交易手續(xù)費(fèi):每平米3元《房地產(chǎn)證》貼花5元如果實(shí)收價(jià)格出售，所有費(fèi)用都是買(mǎi)方承擔(dān)，各付各稅就對(duì)號(hào)算費(fèi)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買(mǎi)的商品房要倒了怎么辦好？
  答

  1、購(gòu)買(mǎi)房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)給業(yè)主發(fā)放質(zhì)量保證書(shū)的，在質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定的年限內(nèi)房子發(fā)生非人為的倒塌或毀壞，國(guó)家政府會(huì)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，如果發(fā)生人員傷亡，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)全部連帶責(zé)任；至于賠償方面，要看業(yè)主或政府和開(kāi)發(fā)商之間的商討決定。2、根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第八十六條：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因其他責(zé)任人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌造成他人損害的，由其他責(zé)任人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”

  全部5個(gè)回答>