如何計(jì)算二手房?二手房差價(jià)怎么算

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• 145****8563

  二手房的過(guò)戶，需要依據(jù)住房目前評(píng)估價(jià)格為基數(shù)，按雙方當(dāng)事人持有住房情況，該住房面積，性質(zhì)等因素計(jì)算過(guò)戶稅費(fèi)。
  規(guī)定過(guò)戶住房需要評(píng)估費(fèi)用千分之6，
  印花稅萬(wàn)分之5，
  手續(xù)費(fèi)幾百元，
  賣(mài)家持有住房滿2年，過(guò)戶免增值稅5%，
  賣(mài)家滿5唯一住房，過(guò)戶再免個(gè)稅1%，
  契稅，買(mǎi)家首套買(mǎi)入90平米以下1%，90平米以上1.5%，
  二套房90平米以下契稅1.5%，90平米以上2%，
  三套以及三套以上契稅都是3%

  查看全文↓ 2019-07-26 00:25:32
• 144****7943

  二手房的差價(jià)=賣(mài)出合同價(jià)-買(mǎi)入價(jià)（取得價(jià)）-應(yīng)扣除的費(fèi)用。
  
  二手房交易稅費(fèi)：
  
  契稅由買(mǎi)方交納，交稅比例是：
  
  1、普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的1.5%的契稅。
  
  2、非普通住宅應(yīng)該交納成交價(jià)或是評(píng)估價(jià)的3%的契稅。
  
  過(guò)戶費(fèi)用：
  
  (1)契稅：90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納買(mǎi)方承擔(dān)（二套房按3%收?。?；
  
  (2)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%預(yù)繳納，按照超率累進(jìn)稅率計(jì)算，多退少補(bǔ)。賣(mài)方承擔(dān)；
  
  (3)所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)賣(mài)方承擔(dān)；
  
  (4)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納雙方承擔(dān)；
  
  (5)房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元。買(mǎi)方承擔(dān)；

  查看全文↓ 2019-07-26 00:25:29
• 143****1737

  大家好，我是程立，也就是大家熟悉的杭州跑盤(pán)小王子。
  
  
  
  全新欄目——實(shí)“立”分析，將針對(duì)樓市中的案例、觀點(diǎn)、政策等展開(kāi)詳盡分析，發(fā)表獨(dú)特見(jiàn)解。用實(shí)力，用實(shí)例。
  
  
  
  ▼
  
  
  
  今天群里有人問(wèn)我說(shuō)臨平山北二手房都降到1.8萬(wàn)了，中鐵九逸要搖號(hào)的一手房也才1.3萬(wàn)元，兩個(gè)價(jià)格才差5000元，這個(gè)差價(jià)還算大嗎？
  
  
  
  我們就這個(gè)問(wèn)題給大家做個(gè)簡(jiǎn)單的分析。
  
  
  
  
  
  PART 1
  
  
  
  我查了一下兔博士，中鐵九逸同一個(gè)小區(qū)一期的房子，叫做中鐵逸都。在軟件中顯示其近期的真實(shí)成交價(jià)如下：
  
  
  
  
  
  
  
  我們?cè)倏匆幌赂浇牧硗庖粋€(gè)小區(qū)，叫金帝海珀。軟件中的真實(shí)成交價(jià)如下：
  
  
  
  
  
  
  
  再參考其他一些樓盤(pán)后，我們保守的估計(jì)，臨平山北目前真實(shí)的次新房二手房成交價(jià)格應(yīng)該在2萬(wàn)元上下。
  
  
  
  那么1.8萬(wàn)這個(gè)價(jià)格也不算很特殊的情況，可以歸在正常價(jià)格行列中。下面列出幾種特殊需要排除的情況后，我們?cè)賮?lái)具體分析。
  
  
  
  首先，我們先排除這個(gè)價(jià)格是因?yàn)橹薪楣室鈷斓蛠?lái)吸引顧客這種特殊情況；也排除有人因?yàn)槟承┰蚬室庾龅头績(jī)r(jià)這種特殊情況；還要排除有人因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)問(wèn)題急賣(mài)這種特殊情況，再要排除特殊樓層譬如頂?shù)字惓霈F(xiàn)的價(jià)格。
  
  
  
  簡(jiǎn)而言之，就是當(dāng)這個(gè)1.8萬(wàn)是樓盤(pán)適中的樓層，正常情況下的成交價(jià)，然后下一節(jié)我們來(lái)進(jìn)行計(jì)算分析。
  
  
  
  
  
  PART 2
  
  
  
  二手房1.8萬(wàn)，一手房1.3萬(wàn)，兩者相差0.5萬(wàn)元。
  
  
  
  那么假設(shè)持有2年后無(wú)營(yíng)業(yè)稅的情況下賣(mài)出，賣(mài)出價(jià)格保持目前二手房?jī)r(jià)格1.8萬(wàn)不變，則總的毛收益為：
  
  
  
  （1.8-1.3）/1.3=38.5%。
  
  
  
  如果除去5%左右的稅費(fèi)、中介費(fèi)等，實(shí)際總的收益為：
  
  
  
  38.5%-5%=33.5%。
  
  
  
  2年持有過(guò)程中每年的年化收益則為16.75%。
  
  
  
  這種是全款買(mǎi)賣(mài)的情況。
  
  
  
  如果你按揭買(mǎi)入，投入的資金量會(huì)小的多，三成**則相當(dāng)于3倍杠桿，五成**則相當(dāng)于2倍杠桿。
  
  
  
  但是需要增加按揭部分的成本。
  
  
  
  這些其實(shí)都不是今天要說(shuō)的內(nèi)容。只是把一些可能要考慮到的問(wèn)題都提及一下，來(lái)標(biāo)榜一下自己不是沒(méi)有想到這些。哈哈，說(shuō)白了還是為了防噴。
  
  
  
  今天要告訴大家的點(diǎn)請(qǐng)看下節(jié)。
  
  
  
  
  
  PART 3

  查看全文↓ 2019-07-26 00:25:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房差價(jià)怎么算? 二手房差價(jià)給房東合法么
  答

  二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門(mén)向賣(mài)方征收交易所產(chǎn)生的差價(jià)獲得的收入。各類稅收共有8種，包括：個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中稅包括：1、契稅：不含增值稅的成交價(jià)格*稅率（3%-5%）2、土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅3、印花稅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓住房暫免征收印花稅4、個(gè)人所得稅：對(duì)住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人，能夠提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取查帳征收，依應(yīng)納稅所得額的20%計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，稅率暫定為計(jì)稅價(jià)格的1%。5、教育附加費(fèi)：應(yīng)納教育費(fèi)附加=（實(shí)際繳納的增值稅+消費(fèi)稅）×3%6、城建稅：應(yīng)納稅額=（增值稅+消費(fèi)稅）*適用稅率（按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%。大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。）

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• 問(wèn) 二手房差價(jià)怎么算? 二手房購(gòu)房費(fèi)用怎么算
  答

  購(gòu)置二手房的費(fèi)用包括以下幾種：1、二手房房費(fèi)；2、若二手房辦理銀行按揭，則需要繳納：（1）銀行按揭抵押公證費(fèi)。抵押公證費(fèi)是貸款額的 1 ‰，不足 200 元的按 200 元征收。（2）按揭合同工本費(fèi) 380 元 / 套。（3）商品房案值評(píng)估費(fèi)為總房?jī)r(jià)的 3 ‰～5 ‰。3、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：（1）契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）（2）交易費(fèi)：3元/平方米（3）權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)（4）測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定4、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：（1）交易費(fèi)：3元/平方米（2）個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）（3）營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿2年的)5、若二手房是通過(guò)中介，則需要再支付成交價(jià)的1%-3%的中介費(fèi)

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• 問(wèn) 二手房怎么算? 二手房過(guò)戶稅費(fèi)如何計(jì)算
  答

  購(gòu)置二手房的費(fèi)用包括以下幾種：1、二手房房費(fèi)；2、若二手房辦理銀行按揭，則需要繳納：（1）銀行按揭抵押公證費(fèi)。抵押公證費(fèi)是貸款額的 1 ‰，不足 200 元的按 200 元征收。（2）按揭合同工本費(fèi) 380 元 / 套。（3）商品房案值評(píng)估費(fèi)為總房?jī)r(jià)的 3 ‰～5 ‰。3、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：（1）契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）（2）交易費(fèi)：3元/平方米（3）權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)（4）測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定4、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：（1）交易費(fèi)：3元/平方米（2）個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）（3）營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿2年的)5、若二手房是通過(guò)中介，則需要再支付成交價(jià)的1%-3%的中介費(fèi)

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• 問(wèn) ??二手房房?jī)r(jià)怎么算?二手房出售如何計(jì)算價(jià)錢(qián)?
  答

  很多人在買(mǎi)房時(shí)都會(huì)發(fā)現(xiàn)同一個(gè)地段，不同小區(qū)，房子的價(jià)格會(huì)相差很大，這是什么原因呢。很多房主買(mǎi)房也是希望自己的房子能夠賣(mài)的價(jià)格高，那么怎么知道你的房子值多少錢(qián)呢。下面為大家提供些房產(chǎn)估值經(jīng)驗(yàn)給大家做個(gè)參考。1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)還是要考慮到這就問(wèn)題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請(qǐng)參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買(mǎi)家的心理認(rèn)可。買(mǎi)家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來(lái)購(gòu)買(mǎi)這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房?jī)r(jià)加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買(mǎi)家來(lái)看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對(duì)較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對(duì)買(mǎi)家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級(jí) 較高的地段等級(jí)當(dāng)然會(huì)對(duì)拉高房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來(lái)不可估量的價(jià)值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開(kāi)間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開(kāi)間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購(gòu)房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。怎么樣，看到上面的例子，趕緊給自己的房子估個(gè)值，也許你

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• 問(wèn) 二手房**怎么算? 二手房，請(qǐng)問(wèn)**怎么計(jì)算–貸款
  答

  若是招行個(gè)人住房貸款：1、“首套房”**比例**低30%，即貸款金額**高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值的70%（不實(shí)施“限購(gòu)”的城市調(diào)整為不低于25%）；2、“二套房”的**比例**低40%，即貸款金額**高不超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值的60%。具體您的可貸金額需您提交相關(guān)資料，網(wǎng)點(diǎn)審核之后才能確定，您可以直接與當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸部門(mén)聯(lián)系咨詢。

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