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1、商住房優(yōu)點：(1)不限購。商住兩用房較大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!(2)面積小。商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。(3)可商可居。商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。(4)靈動性強。因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。2、商住房缺點：(1)商住兩用房一般不能落戶。商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。(2)“商住兩用”房生活成本高。商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。(3)商住兩用房安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚等(4)商住兩用房產(chǎn)權短。商住兩用房的產(chǎn)權一般只有40年或50年，根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。(5)商住兩用房稅費高，出手成本高。“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。(6)商住兩用房貸款受限。商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
全部3個回答>買了商住房會后悔嗎？商住房有哪些缺陷呢?
158****4255 | 2019-08-01 17:53:41
已有4個回答
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156****8577
因為北京限購傳聞，商住房的熱度直線上升，但商住房本身存在不小的缺陷，剛需購買商住房需非常謹慎。
查看全文↓ 2019-08-01 17:54:24
商住房本質上就屬于灰色產(chǎn)品，其土地屬于非住宅用地，房產(chǎn)證也注明書商業(yè)和辦公類產(chǎn)權。這種特點就注定了商住房存在不小的風險和弊端。
我們梳理了以下，商住房至少存在以下11個問題：
1、 商住房的配套要比普通住宅差，開發(fā)商為了促進銷售，一般都會為普通住宅引進**、幼兒園等配套，但商住項目一般不會有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項目，商住房業(yè)主也不能享受子女入學待遇。
2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因為自從溫州鹿城土地使用年限問題被曝光后，幾乎所有的購房者對土地使用年限都倍加關注。
3、 商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，**必須50%，利率非但沒有優(yōu)惠，還得在基準利率的基礎上上浮10%。
4、 一手商住房不享受稅費減免優(yōu)惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會強制征收增值稅，交易成本更高。
5、 部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業(yè)費和供暖費等支出仍然會按商業(yè)標準執(zhí)行。
6、 買商住房不要指望落戶了。
7、 商住房沒有燃氣，電費又很貴，進一步增加了居住成本。
8、 選擇商住房居住的購房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態(tài)。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗都不好。
9、 商住房基本沒有業(yè)主委員會，一旦出現(xiàn)問題，只能自行維權，勢單力薄??！
所以，對于開發(fā)商吹噓商住房“不限購不限貸、精裝修拎包入住”時，要多一分考量，不要被忽悠了。 -
152****9689
商業(yè)的40年產(chǎn)權，水電費比住宅民用的高2倍，商用的不能落戶 上學，商業(yè)的不易居住 因為 商業(yè)的 都是地段核心 比較嘈鬧 比較適合辦公
查看全文↓ 2019-08-01 17:54:13 -
133****9874
公寓與商品房區(qū)別有以下幾點：
查看全文↓ 2019-08-01 17:54:06
1、產(chǎn)權方面： 住宅產(chǎn)權70年，公寓產(chǎn)權40年。
2、建筑結構方面： 住宅為板式建筑，公寓一般為塔樓。
3、使用成本方面： 住宅水電民用，公寓水電費商用，較高。
4、持有成本方面： 住宅物業(yè)費較公寓低很多。住宅一般為2元/平米/月左右， 公寓3.5元/平米/月+
5、作用方面： 住宅可以上學和落戶，公寓可以注冊公司。
6、住宅可以天然氣入戶，公寓不可以的。 -
156****6675
購買商住房缺點如下：
查看全文↓ 2019-08-01 17:53:57
產(chǎn)權年限為40年、
水電價格翻倍，沒有煤氣，
不可以落戶口，
建筑結構一般為環(huán)形塔樓不宜居住。
****低5成，貸款利率上浮10%，**長貸款年限5年。
不能作為學區(qū)
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什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點總結商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權短商住兩用房的產(chǎn)權一般只有40年或50年，根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。 商住兩用房40年產(chǎn)權到期后該怎么辦？深圳的國際商業(yè)大廈就是國內第一個續(xù)約土地使用權的案例。該項目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權部分早已到期。為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的**長使用年期減去已使用年期)范圍內約定年期的，補繳地價數(shù)額為公告基準地價的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產(chǎn)權到期的房源，都通過補交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。北京商住兩用房真值得購買嗎？看了以上商住兩用房有點缺點分析，相信每個心心里都有自己的權衡
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一、商住用房，是指樓盤以商業(yè)立項，但以住宅名義對外銷售的房屋。因限購政策和價格，大量一線城市的剛需人群選擇了購買商業(yè)性用房來自住。二、但根據(jù)相關規(guī)定，商用房產(chǎn)權年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權。我國2007年出臺的物權法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期的規(guī)定。三、如果續(xù)期問題“有法可依”，根據(jù)我國1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”四、即便國家批準了續(xù)期，對于采用何種方式續(xù)期，新的年限怎么制定，續(xù)期費用的標準如何，各方也存有爭議。根據(jù)現(xiàn)有法律來看，很可能會由業(yè)主繳納土地使用金；也不排除以后也像住宅一樣自動續(xù)期，而且有可能不用繳費。
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其缺點也是十分明顯的：1、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，普通住宅則是70年；2、商住房較低**比例為45%，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍，且不能使用住房公積金貸款；3、商住房不能落戶；4、商住房不能享受**、商業(yè)、居委會等配套服務；5、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本高；6、商住房水電費、供暖費、物業(yè)費等費用標準高于普通住宅，且商住房基本上沒有燃氣，只能用電磁爐；7、商住房居住密度相對較大，宜居性較差；8、由于很難成立業(yè)委會，商住房的業(yè)主維權也很困難，而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。商住房雖然滿足了部分群體的居住需求，但是潛在的問題和風險也特別多。商住房的形成有其歷史原因，就目前來說，總庫存還是不少的，這也導致了商住房**空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌，商住房首當其沖，將比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落戶上學，這是需要購房者審慎考慮的。
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北京限購、通州限購等限購政策讓很多購房目標投向商住房，那么北京商住兩用房真值得購買嗎？商住兩用房優(yōu)缺點有哪些？商住兩用房到期后該怎么辦？ 什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。 商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。 商住兩用房缺點總結商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業(yè)主生活、學習上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結束太晚等
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