劃撥土地如何辦房產(chǎn)證?國有劃撥土地辦理房產(chǎn)證事宜

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• 136****0331

  你好，劃撥地上建房同樣可以辦理房產(chǎn)證，政府保障房基本上都是劃撥土地，拆遷安置建房的也有劃撥地。在房產(chǎn)證上土地性質(zhì)一欄會(huì)填寫“劃撥”。

  查看全文↓ 2019-08-02 04:34:19
• 134****1742

  國有劃撥土地能辦土地證和房產(chǎn)證。
  　　劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%.　標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。

  查看全文↓ 2019-08-02 04:34:16
• 156****4411

  
  　 1999年，原告楊某在某鎮(zhèn)街道上自建兩層磚混結(jié)構(gòu)商住樓1幢，門牌號(hào)為某街道55號(hào)，一層為兩間門面房、二層為住宅房，建筑面積共139.46m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥。2007年1月29日，被告曹某與楊某訂立住宅樓買賣協(xié)議書，約定：楊某將其上述私有房屋以8.5萬元價(jià)格出賣給曹某，房產(chǎn)證在雙方簽訂協(xié)議后交予曹某；房產(chǎn)證過戶、土地證領(lǐng)取等相關(guān)費(fèi)用由曹某承擔(dān)；本協(xié)議自雙方簽字后生效。當(dāng)日，曹某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式給付楊某購房款8.5萬元。同年3月6日，楊某將房屋交付給曹某，曹某隨即對(duì)該房進(jìn)行了裝修。后楊某反悔，雙方遂發(fā)生矛盾，楊某用刀砍壞了曹某新?lián)Q的一樓卷閘門。
  
  
  
  　 訴訟期間，曹某于2010年2月2日向該鎮(zhèn)土地管理所遞交了交納土地出讓金申請(qǐng)，但雙方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)事項(xiàng)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。
  
  
  
  　 楊某訴稱：本案訟爭房屋買賣前沒有土地證，且該房屋所占土地為國有劃撥土地，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十條、劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第七條的規(guī)定，該房屋轉(zhuǎn)讓行為違法，應(yīng)屬無效行為。請(qǐng)求人民法院判決確認(rèn)其與曹某之間的房屋買賣合同無效，并由曹某按原狀向其返還某鎮(zhèn)某街道55號(hào)房屋。
  
  
  
  　 【評(píng)析】
  
  
  
  　 本案案情并不復(fù)雜，但就劃撥土地上的私有房屋能否轉(zhuǎn)讓存在兩種不同意見：第一種意見認(rèn)為，可以轉(zhuǎn)讓，楊某與曹某簽訂的住宅樓買賣協(xié)議合法有效，應(yīng)駁回楊某的訴訟請(qǐng)求；第二種意見認(rèn)為，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓，因楊某出售給曹某的房屋系私有房屋，而該房屋占用的土地系國有劃撥土地，故楊某與曹某簽訂的住宅樓買賣協(xié)議無效，曹某應(yīng)當(dāng)將協(xié)議約定的房屋返還給楊某。
  
  
  
  　 本案糾紛具有一定的典型性，關(guān)于本案的處理，筆者贊同第一種意見，現(xiàn)以本案具體案情為依托，作如下分析：
  
  
  
  　 案涉房屋系楊某自建取得，且已領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，依照物權(quán)法第三十九條規(guī)定，楊某對(duì)該房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故楊某將該房屋出售給曹某系其依法行使財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。因此，楊某有權(quán)將其自建取得的私有房屋出售給曹某。但由于我國實(shí)行的是房地一體主義，在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上所建房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，需要將房、地同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此本案爭議焦點(diǎn)是國有劃撥土地上的私有房屋能否轉(zhuǎn)讓？對(duì)此問題，應(yīng)包括兩種情形：一種情形是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已依法報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意；另一種情形是房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，劃撥土地使用權(quán)未報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。前種情形，按照我國城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定當(dāng)屬有效，在此不作贅述。第二種情形是否有效，司法實(shí)踐中存在爭議。筆者認(rèn)為仍然有效，理由是：
  
  
  
  　 一、符合合同效力補(bǔ)正原則
  
  
  
  　 城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”?？梢?，我國法律規(guī)定，劃撥土地的使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。但是，在司法實(shí)踐中，未經(jīng)批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)就轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，是一種常見現(xiàn)象。實(shí)務(wù)中，更多的則是先進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，再由劃撥土地的受讓方直接與政府辦理土地出讓手續(xù)。為此，**高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。”即土地使用權(quán)人與受讓方訂立的轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)為有效合同。依此可見，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，未報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并不當(dāng)然無效，可以通過效力補(bǔ)正。此種情形，符合合同效力補(bǔ)正原則。
  
  
  
  　 二、不違反效力性強(qiáng)制規(guī)定
  
  
  
  　 強(qiáng)制性規(guī)范區(qū)分為效力性強(qiáng)制規(guī)范和管理性強(qiáng)制規(guī)范（或取締性規(guī)范）。所謂效力性強(qiáng)制規(guī)范，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，并且違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益。所謂管理性強(qiáng)制規(guī)范或取締性規(guī)范，是指法律、行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人利益的規(guī)范。以上可見，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同才無效。
  
  

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相關(guān)問題

• 問 劃撥土地如何辦房產(chǎn)證?劃撥土地不能辦房產(chǎn)證怎么辦??？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)就是劃撥的，照樣能辦理房屋所有權(quán)證，但是房產(chǎn)證上會(huì)注明該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，土地性質(zhì)為劃撥。同樣，土地使用權(quán)證上也會(huì)注明相關(guān)事項(xiàng)。 這個(gè)不是法律條款規(guī)定的，應(yīng)該從政府的行政規(guī)定上去尋找相關(guān)文件1、劃撥地上新建的房屋辦理產(chǎn)權(quán)證：只要審批手續(xù)齊全，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證；2、劃撥地上原有的房屋辦理權(quán)屬過戶：需要先將劃撥地變?yōu)槌鲎尩兀拍苻k理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。馨

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• 問 劃撥土地如何辦房產(chǎn)證
  答

  你好，劃撥地上建房同樣可以辦理房產(chǎn)證，政府保障房基本上都是劃撥土地，拆遷安置建房的也有劃撥地。在房產(chǎn)證上土地性質(zhì)一欄會(huì)填寫“劃撥”。

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• 問 ??劃撥土地建房怎么辦理房產(chǎn)證？
  答

  沒有取得土地使用權(quán)證是不能辦理房產(chǎn)證的。我國的國有土地劃撥分兩種，國有劃撥和國有轉(zhuǎn)讓，國有劃撥又分為有償劃撥和無償劃撥，殘聯(lián)得到的土地屬于國有無償劃撥土地，國家在一定的時(shí)期可以隨時(shí)調(diào)用。殘聯(lián)只承諾給你一半建筑，并沒有答應(yīng)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給你，土地使用權(quán)依然是殘聯(lián)的。如果可能，你可以和殘聯(lián)協(xié)商辦理一半建筑的房產(chǎn)證。待將來國家改變土地用途，需要拆除地面建筑物時(shí)，會(huì)按照地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。擴(kuò)展資料國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號(hào)），為國有劃撥用地的價(jià)值認(rèn)定及其估價(jià)提供了政策和法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時(shí)也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。

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• 問 國有劃撥土地證如何轉(zhuǎn)為國有出讓土地證?
  答

  國有劃撥土地證轉(zhuǎn)為國有出讓土地證方法如下：1、如果是單位或企業(yè)用地需先向所在地國土資源局打轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)或補(bǔ)交出讓金申請(qǐng)；2、個(gè)人的轉(zhuǎn)讓國土局直接有這個(gè)程序，找一個(gè)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，評(píng)估出你的土地價(jià)格，然后按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金，與國土局簽訂土地出讓合同；3、普通的私人房子直接找到國土局權(quán)屬登記中心辦理出讓合同后在進(jìn)行土地證變更就可以。國有劃撥建設(shè)用地轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)繳土地出讓金需根據(jù)以下四種情況核收：1、是房改房上市根據(jù)國務(wù)院相關(guān)規(guī)定按辦理時(shí)的標(biāo)定地價(jià)10%計(jì)收；2、是歷史遺留問題依據(jù)按廣府發(fā)〔2008〕39號(hào)按評(píng)估基準(zhǔn)日的出讓價(jià)與劃撥價(jià)差額的40%計(jì)收；3、是己辦房屋所有權(quán)證和土地使用證的按廣府發(fā)〔2011〕10號(hào)計(jì)收；4、是不符合上述條件的按申請(qǐng)辦理時(shí)出讓價(jià)與劃撥價(jià)差額的100%計(jì)收。

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• 問 劃撥地能辦房產(chǎn)證嗎? 劃撥土地不能辦房產(chǎn)證怎么辦??？
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房的土地性質(zhì)就是劃撥的，照樣能辦理房屋所有權(quán)證，但是房產(chǎn)證上會(huì)注明該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，土地性質(zhì)為劃撥。同樣，土地使用權(quán)證上也會(huì)注明相關(guān)事項(xiàng)。 這個(gè)不是法律條款規(guī)定的，應(yīng)該從政府的行政規(guī)定上去尋找相關(guān)文件。1、劃撥地上新建的房屋辦理產(chǎn)權(quán)證：只要審批手續(xù)齊全，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證；2、劃撥地上原有的房屋辦理權(quán)屬過戶：需要先將劃撥地變?yōu)槌鲎尩?，才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

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