房屋如何鑒定?房屋鑒定如何收費(fèi)？

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• 137****0813

  房屋安全鑒定一般情況需要委托專業(yè)的鑒定公司如廣東省機(jī)電建筑設(shè)計研究院這種，到現(xiàn)場去檢測抽芯，檢測完成進(jìn)行模型驗(yàn)算，**后出具意見和鑒定報告書。

  查看全文↓ 2019-08-02 05:01:32
• 133****4312

  廣州房屋安全鑒定-首選<仲達(dá)>-省級權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)，價格在5~30元每平方米
  
  房屋安全鑒定,廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全檢測鑒定協(xié)會,廣州市房屋安全鑒定協(xié)會會員單位,專業(yè)提供房屋安全鑒定,工程質(zhì)量檢測.價格咨詢

  查看全文↓ 2019-08-02 05:01:28
• 152****7934

  導(dǎo)讀：通過閱讀往期的文章，相信大部分被征收人都已經(jīng)了解了征收過程中評估機(jī)構(gòu)的選定程序。即法律規(guī)定的“一公告、二協(xié)商、三投票、四搖號”。但是，即便征收部門依法告知了大家可以協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)，保證了廣大被征收人的選擇權(quán)，大家選出的機(jī)構(gòu)就一定具有法定資質(zhì)嗎？評估機(jī)構(gòu)是否具有法定資質(zhì)，關(guān)系到被征收人的房屋能否得到合法有效的評估，關(guān)系著被征收房屋價值評估結(jié)果是否客觀公平。今天，北京在明律師事務(wù)所的李順華律師團(tuán)隊將為大家淺析這一問題……
  
  原創(chuàng)實(shí)務(wù)文章，歡迎分享朋友圈！轉(zhuǎn)載請聯(lián)系授權(quán)！
  
  作者丨李小明 北京在明律師事務(wù)所
  
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  第一，檢查資質(zhì)證書。只有依法取得資質(zhì)證書的評估機(jī)構(gòu)才能從事相關(guān)評估工作。在審查資質(zhì)證書時，我們主要檢查三個信息：一是有效期限，二是資質(zhì)等級，三是機(jī)構(gòu)名稱。
  
  
  
  關(guān)于有效期限，《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第十六條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期為3年”。因此，在征收項(xiàng)目中從事房地產(chǎn)評估工作的機(jī)構(gòu)不僅要取得相應(yīng)資質(zhì)證書，其證書在評估工作期間也應(yīng)當(dāng)處于有效期內(nèi)，否則其作出的評估報告就不具有合法性。
  
  
  
  再來檢查資質(zhì)等級，《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第八條：“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級”。不同等級的評估機(jī)構(gòu)，其設(shè)立條件以及許可從事的估價業(yè)務(wù)各不相同。其中，三級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)無法從事與公司上市、企業(yè)清算及司法鑒定相關(guān)的評估工作。而暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍受限更多，例如無法從事房屋征收評估工作。
  
  
  
  我們還要看機(jī)構(gòu)名稱。被征收人應(yīng)確保資質(zhì)證書上的機(jī)構(gòu)名稱與評估報告一致。更重要的是，針對在全國設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的評估機(jī)構(gòu)而言，被征收人需要仔細(xì)分辨，選定的評估機(jī)構(gòu)是該機(jī)構(gòu)的總部還是分支機(jī)構(gòu)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十條的規(guī)定，只有一級資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)才能設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。同時要注意，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名義出具估價報告，并加蓋該房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的公章。
  
  
  
  
  
  
  
  第二，檢查備案信息。備案信息需要和營業(yè)執(zhí)照結(jié)合審查。
  
  
  
  首先看有效期，一般備案證書的有效期會略晚于營業(yè)執(zhí)照的有效期，這是因?yàn)?，備案證書是評估機(jī)構(gòu)取得營業(yè)執(zhí)照后申請的。如果備案證書的有效期早于營業(yè)執(zhí)照，則需要對方提供更多材料進(jìn)行核實(shí)。
  
  
  
  其次是看機(jī)構(gòu)名稱，如果機(jī)構(gòu)名稱是“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名稱+分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名+分公司（分所）”的形式，則為某機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。這就需要進(jìn)一步確定，設(shè)立機(jī)構(gòu)是否具有一級資質(zhì)，以及分支機(jī)構(gòu)是否依法進(jìn)行了備案。如果該分支機(jī)構(gòu)等級為三級資質(zhì)，則需要進(jìn)一步核實(shí)其資質(zhì)是否在暫定期內(nèi)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條的規(guī)定，暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)無法從事房屋征收的評估工作。
  
  
  
  第三，檢查估價師資質(zhì)證明。主要包括：核實(shí)該估價師的執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)是否為作出評估報告的評估機(jī)構(gòu)；評估報告是否為該估價師本人簽字；實(shí)地查勘人員是否是估價師本人等。這些還需要被征收人在征收中積極配合征收方和評估機(jī)構(gòu)入戶開展工作，以便更有針對性地審查其工作是否依法依規(guī)進(jìn)行。

  查看全文↓ 2019-08-02 05:01:24

相關(guān)問題

• 問 房屋如何鑒定? 房屋裂縫如何鑒定？
  答

  廣州房屋安全鑒定-首選<仲達(dá)>-省級權(quán)威鑒定機(jī)構(gòu)，價格在5~30元每平方米房屋安全鑒定,廣東省建設(shè)工程質(zhì)量安全檢測鑒定協(xié)會,廣州市房屋安全鑒定協(xié)會會員單位,專業(yè)提供房屋安全鑒定,工程質(zhì)量檢測.價格咨詢

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• 問 房屋如何鑒定
  答

  看基礎(chǔ)　　對于隱蔽工程，尤其是建筑物基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的形式是多種多樣的，例如大家看到**多的樁基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎(chǔ)就可以了，當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎(chǔ)?！　「邔幼≌牡叵率一虻叵峦＼噹煲话憔褪抢孟湫紊罨A(chǔ)來建成的?；A(chǔ)承受了建筑物上部所有的荷載，例如自重、家具、人等等，并把所有的作用力可靠地傳到地基中去，它要抵抗住建筑物的不均勻沉降，我們有時看到的房屋墻面開裂、樓板變形、屋面滲水等質(zhì)量問題就有可能是基礎(chǔ)的不均勻沉降，破壞了房屋剛度而引起的。基礎(chǔ)和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了。松江九亭大街上的某中介告訴記者，某樓盤是本條大街上質(zhì)量**好的，因?yàn)榈鼗虻蒙睿械臉潜P地基打得很淺，質(zhì)量很一般。如果買期房，經(jīng)常工地現(xiàn)場跑跑，再問問現(xiàn)場工人，問問周圍中介，對房屋品質(zhì)有個大概了解。看墻體　　鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種：如果外墻面采用飾面磚，就主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫;清水磚墻目前在低層別墅中應(yīng)用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，要注意的是清水磚墻的勾縫是否飽滿，磚是否密實(shí)。如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)貫穿性的裂縫，那么此房屋一定在設(shè)計或施工的某些環(huán)節(jié)有問題，就應(yīng)該請房屋質(zhì)量鑒定部門進(jìn)行重新鑒定?！　〈u混砌體結(jié)構(gòu)外墻滲水是多層住宅的一個質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預(yù)制空心板搭接部位，因?yàn)樯虾５貐^(qū)刮東南風(fēng)較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴(yán)重;外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實(shí)，防水性能不好而造成的;墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補(bǔ)嚴(yán)密而造成的;陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等?？捶繒r應(yīng)該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點(diǎn)。建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因?yàn)橘N面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標(biāo)志?！　∧壳吧虾Ｊ泄膭罱ㄖI(yè)應(yīng)用新型的墻體材料，比如各種輕質(zhì)的混凝土砌塊、加氣混凝土砌塊、多孔模數(shù)磚等等，大大地改善了內(nèi)外墻體的質(zhì)量?？礃堑孛妗　堑孛姘▋蓪雍x：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先確定是預(yù)制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預(yù)制構(gòu)件，要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫。產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻;二是預(yù)制板的質(zhì)量不過關(guān)，繞度過大?！　≈懈邔?、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強(qiáng)度等級用肉眼是觀察不出來的，可以看質(zhì)量檢驗(yàn)報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手就可以把凸出的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方?！　N房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預(yù)制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的。對于廚房和衛(wèi)生間的地坪可以進(jìn)行閉水試驗(yàn)：灌水20至30毫米，保持24小時，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。　　底層的室內(nèi)地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三級臺階，也有高60厘米至90厘米的，要仔細(xì)檢查其防潮設(shè)計和措施?！　“匆?guī)定，可售空間層高不能低于2.8米，需要請專業(yè)驗(yàn)房師前來檢測樓板厚度，防止開發(fā)商偷工減料影響質(zhì)量。4看屋面　民用住宅的屋頂大多數(shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂**主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于頂層的住戶，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標(biāo)。首先要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預(yù)制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料;還有剛性防水，如用細(xì)石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施各有優(yōu)點(diǎn)和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困擾設(shè)計、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量，目前我們許多建筑工人是剛放下鋤頭又拿起泥刀，施工粗糙，不注意細(xì)節(jié)，常常造成連接處滲水，因此購買頂樓的消費(fèi)者一定要關(guān)注樓面質(zhì)量，否則后患無窮。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設(shè)置架空通風(fēng)層，這樣有利于空氣流動和散熱。

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• 問 房屋鑒定怎么收費(fèi)？為什么需要房屋鑒定？
  答

  房屋安全鑒定費(fèi)用是分鑒定內(nèi)容來收取的，如下：1、房屋有相鄰工程施工的，為了確保房屋在施工期間的安全及明確房屋的損壞責(zé)任的，需要做施工前和施工后的安全鑒定。2、房屋在災(zāi)害（臺風(fēng)、雷擊、雪災(zāi)、地震、火災(zāi)、爆炸、白蟻侵蝕、化學(xué)品腐蝕、汽車撞擊等）后的結(jié)構(gòu)安全性、可靠性，構(gòu)件承載力的檢測、安全鑒定。3、特種行業(yè)房屋、構(gòu)筑物（如油站、高速收費(fèi)站、大型戶外廣告牌、擋土墻/坡等）的質(zhì)量安全年審鑒定。4、公共場所及特種營業(yè)場所辦理、更改營業(yè)執(zhí)照等安全鑒定。5、**、幼兒園的抗震、質(zhì)量年審鑒定。6、房屋在使用過程中，更改使用功能（如原為住宅的更改為酒店、倉庫使用等），需要做房屋安全鑒定。7、房屋在使用過程中，增加使用荷載的（如廠房增加新的大型設(shè)備等），需要做房屋安全鑒定。8、房屋在使用過程中，需要加層、擴(kuò)建、改建（拆改房屋結(jié)構(gòu)），需要做房屋安全鑒定?？茨阈枰龅陌踩b定屬于哪個種類，才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。注：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除種類外還和鑒定面積有關(guān)系。

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• 問 房屋如何鑒定
  答

  針對于房屋的鑒定，一般是鑒定房屋的質(zhì)量，比如結(jié)構(gòu)安全以及是否完好，同時對于自然災(zāi)害的承受能力。除此之外，在超過使用年限的房屋損壞情況。絕大多數(shù)都查看的是房屋地基的基礎(chǔ)，看是否存在明顯的裂變或者是腐蝕的現(xiàn)象?？梢杂蓪I(yè)的鑒定公司進(jìn)行查看。尤其是針對于超過設(shè)計使用年限，仍然需要進(jìn)行再次使用的房屋，都需要通過房屋的安全鑒定。在進(jìn)行房屋安全鑒定的時候，需要先填寫委托書，然后選擇自己比較信賴的鑒定機(jī)構(gòu)，在勘察的同時，現(xiàn)場會安排不少于兩名鑒定人員除了對現(xiàn)場的房屋進(jìn)行勘查之外，還會將房屋的平面圖繪制完畢，并且在平面圖上標(biāo)明檢查的情況。如果對于自己所居住的房屋產(chǎn)生疑慮，可以通過自身小區(qū)業(yè)主委員會，向該地區(qū)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請。

• 問 房屋受損原因鑒定是如何鑒定的，什么是房屋受損鑒定？
  答

  1. 實(shí)際依據(jù)房屋損壞糾紛鑒定的實(shí)際依據(jù)可根據(jù)房屋的損壞過程分成三個階段。（1）房屋損壞前狀況的檢測數(shù)據(jù)和記錄（筆錄、繪圖、照相、攝像）（2）房屋損壞過程中損壞情況的跟蹤檢測數(shù)據(jù)和紀(jì)錄。（3）房屋損壞后損壞現(xiàn)狀及模擬損壞全過程的檢測數(shù)據(jù)和紀(jì)錄。二、房屋損壞糾紛鑒定的程序（一）鑒定程序房屋損壞糾紛鑒定應(yīng)采用實(shí)用鑒定法，鑒定程序如下：1. 鑒定目的和內(nèi)容一般由與房屋損壞的相關(guān)方提出，主要是鑒定房屋損壞程度和造成損壞的原因及責(zé)任，有時需要確定房屋結(jié)構(gòu)的安全度。鑒2 初步調(diào)查根據(jù)鑒定項(xiàng)目規(guī)模的大小和復(fù)雜難易程度，組成專項(xiàng)鑒定小組或?qū)＜诣b定組。首先要向與房屋損壞有關(guān)的各方了解房屋的建造和使用歷史，房屋損壞的時間和過程，調(diào)查造成房屋損壞的相關(guān)因素，勘測影響房屋結(jié)構(gòu)變形的周邊地質(zhì)地況。其次要查找原設(shè)計圖、竣工圖等有關(guān)原始資料并與實(shí)物核對、檢查和分析。3檢查、檢測和模擬試驗(yàn)1）檢查和紀(jì)錄房屋傾斜及結(jié)構(gòu)裂縫等損壞現(xiàn)狀。2）檢查房屋的結(jié)構(gòu)布臵、支撐系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)造和連接構(gòu)造。3）檢查地基或基礎(chǔ)，必要時要開挖檢查、勘探或進(jìn)行試驗(yàn)。4 ）調(diào)查結(jié)構(gòu)上的荷載、荷載效應(yīng)及作用效應(yīng)組合，必要時進(jìn)行實(shí)測統(tǒng)計。5）現(xiàn)場和實(shí)驗(yàn)室檢測結(jié)構(gòu)材料性能及幾何參數(shù)。6）必要時進(jìn)行房屋損壞過程的現(xiàn)場模擬檢測或結(jié)構(gòu)試驗(yàn)。4計算、分析和論證根據(jù)現(xiàn)場的檢查記錄、結(jié)構(gòu)檢測的數(shù)據(jù)及現(xiàn)場模擬檢測或結(jié)構(gòu)試驗(yàn)的結(jié)果，進(jìn)行房屋整體結(jié)構(gòu)和單個構(gòu)件損壞情況的對比，承載力的計算，分析損壞原因，提出鑒定結(jié)論，必要時請專家進(jìn)行論證。5補(bǔ)充檢測對于在對比、計算、分析和論證階段發(fā)現(xiàn)的問題、缺少的數(shù)據(jù)，須進(jìn)行有針對性的數(shù)據(jù)補(bǔ)充檢測。6鑒定報告1）鑒定報告中現(xiàn)場檢測的內(nèi)容必須詳盡、細(xì)致、完善，須將所有檢查到的房屋損壞情況和結(jié)構(gòu)檢測數(shù)據(jù)詳細(xì)寫明，并附損壞示意圖和照片。2）損壞原因分析必須詳細(xì)準(zhǔn)確，必須有計算、分析的過程和結(jié)果。3）鑒定結(jié)論必須具有充分可靠的依據(jù)，結(jié)論要明確，不能含糊不清，模棱兩可，更不能沒有依據(jù)就下結(jié)論。

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