高層均價如何確定?小高層房價是如何確定的

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• 144****5396

  7層以上的高層住宅，以總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房12～13層是基準價?；鶞蕦右韵碌臉菍?，價格低于基準層，基準層以上的樓層，價格高于基準層，頂樓除外，這是基本規(guī)律。
  
  各個樓層的價差是根據(jù)一定的公式來計算的，設所要計算的樓層數(shù)為X，那么X層的樓層價格=基準價×樓層價差系數(shù)，當樓層在基準層以下時，價差系數(shù)是負數(shù)，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數(shù)是正數(shù)，也就是要加價。樓層價差系數(shù)也是通過一個公式來得出的:
  第一步，得出標準的價差系數(shù)M，M＝K／N。N是總樓層數(shù)，K是樓層價格差異的**大系數(shù)，這是開發(fā)商事先確定的一個數(shù)，一般在10％～15％之間，K／N得出一個標準的價差系數(shù)M，比如24層的樓房，**大系數(shù)是15％，那么M＝0.625％。
  
  第二步，根據(jù)標準系數(shù)來換算各樓層的價差系數(shù)，**簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標準系數(shù)，每上升一個樓層就增加一個標準系數(shù)，設樓層數(shù)為X，那么計算公式就是：
  
  基準層以下的樓層價差系數(shù)=-（N／2－X＋l）×M基準層以上的樓層價差系數(shù)=+（N／2－N＋X）×M

  查看全文↓ 2019-08-02 08:55:23
• 137****8724

  小高層是指樓層在8至11層間，配備電梯的住宅。在建設部有關規(guī)定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習慣稱為?！睹裼媒ㄖO計通則》根據(jù)樓房的層數(shù)、高度不同分：１—３層稱低層、4—6層為多層、7—9層為中高層、10層及以上為高層、建筑高度大于100米為超高層。
  按規(guī)定7層及以上的住宅必須配電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活帶來一種新的高度。
  自1996年上海、深圳等地出現(xiàn)小高層樓盤，并取得驕人銷售業(yè)績后，小高層開始走俏。 小高層有以下特點： 一是小高層通過電梯的配置，使原有意義的多層住宅具有了高層的優(yōu)點。小高層以現(xiàn)澆樓板施工， 建筑結構上與高層基本相同，建筑質量好，住戶上下方便。小高層的房型、建筑系數(shù)又接近多層，間距大、得房率高、通風好、采光條件優(yōu)越。特別是一些建筑優(yōu)良、檔次高的小高層，水電配置精良，集供冷暖氣、冷熱水于一身，雙路供水供電，且采用智能化的布線系統(tǒng)，使樓宇更易于管理，居住舒適、安全性高。
  二是很多小高層的得房訂不低于普通多層，且通過多陽臺、多露臺的設計，使住宅的有效使用面積大大增加。小高層視野寬闊、景觀美好，更是多層住宅難以企及。因此小高層在南方城市越來越受到人們的喜歡。 小高層屬于目前市場上比較時尚的一種住宅類型，選擇小高層，并非是人們僅追求一時時髦。業(yè)內人士認為，隨著人們追求高品質住宅意識的提高，小高層是未來發(fā)展趨勢之一。小高層生活的便利性、舒適性將贏得更多購房者的喜愛

  查看全文↓ 2019-08-02 08:55:19
• 136****2617

  
  □大河報·大河客戶端記者 孫煊哲
  
  
  
  隨著鄭州市區(qū)內在售新房項目可選性越來越少，“綠博片區(qū)”再次被人們關注。目前該區(qū)域大牌開發(fā)商組團進駐，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集，主打宜居改善。
  
  
  
  但由于其距離市區(qū)近30公里的位置又稍顯偏遠，綠博的房價并不像市區(qū)那樣抗跌。充滿著矛盾性的綠博片區(qū)讓追隨者趨之若鶩，又讓不少人敬而遠之。
  
  
  
  近日，大河報·大河客戶端記者前往綠博實地探訪部分樓盤，發(fā)現(xiàn)該區(qū)域高層較上半年普遍下降1500元/㎡，**高降幅達3000元/㎡。那么，現(xiàn)在是置業(yè)綠博的好時機嗎？
  
  
  
  
  規(guī)劃高大上，眾多開發(fā)商云集
  
  
  
  鄭州向東的綠博區(qū)域，北至連霍高速、西至萬三公路（綠博、方特附近）、南至賈魯河、東至官渡組團西邊界，規(guī)劃面積132平方公里。
  
  
  
  2013年5月該片區(qū)成立“鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”，目前已建成近綠博園、方特歡樂世界，未來還將建成占地約40000畝的鄭汴新區(qū)中央公園等項目。
  
  
  
  
  
  
  
  值得一提的是，根據(jù)中牟城鄉(xiāng)規(guī)劃中心公布的《鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園》規(guī)劃方案顯示，綠博片區(qū)除了文化產(chǎn)業(yè)外，沒有工業(yè)用地、物流用地。
  
  
  
  除了宜居的規(guī)劃，目前進駐綠博片區(qū)的房企均為知名開發(fā)商，在2014年名門**先進駐之后，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、亞新、雅居樂、金科、永威、康橋、信和都齊聚于此。區(qū)域內住宅容積率集中在1.2~2.5之間，主打120㎡以上小高層、洋房、別墅業(yè)態(tài)，確保了整個區(qū)域較為高端、舒適的居住氛圍，持續(xù)吸引著改善型和投資型購房者圍觀、入手。
  
  
  
  另一方面，綠博區(qū)域位于萬三公路以東，距離鄭州市區(qū)約30公里，且被劃歸中牟，當下生活配套并不成熟，出行基本靠開車。對于上班族來說，動輒1小時的路上時間并不太方便。因此，在鄭州房地產(chǎn)市場趨冷的大環(huán)境下，該區(qū)域在抗跌方面的劣勢有所凸顯。
  
  
  
  據(jù)了解，綠博片區(qū)近期房價有所松動，隨著金科博翠書院小鎮(zhèn)洋房開出11000元/㎡的均價，周邊不少樓盤均出現(xiàn)“精裝改毛坯”“員工內部價”“限時特大優(yōu)惠”等優(yōu)惠方案。
  
  
  
  據(jù)部分置業(yè)顧問介紹，綠博片區(qū)高層項目較上半年平均下降約1500元/㎡。記者探盤時還發(fā)現(xiàn)：
  
  
  
  區(qū)域內有個別樓盤允許不具備買房資格的客戶先交錢鎖定房源，在限購政策解除之后再簽合同；
  
  
  
  也有樓盤允許客戶在一年之內或簽約前免費更名；
  
  
  
  還有一次性付款可優(yōu)惠10%~15%的項目；
  
  
  
  此外，**分期、**貸在綠博片區(qū)也是常態(tài)。
  
  
  
  按以往的經(jīng)驗來看，區(qū)域的下行期往往是購房者入手的好時機，上周五，大河報·大河客戶端記者實地探訪綠博片區(qū)部分熱點樓盤，還原一個真實的綠博樓市。
  
  
  
  融創(chuàng)華夏觀瀾壹號
  
  
  
  觀瀾壹號位于綠博大道廣惠街交匯處向西，項目包含高層和洋房，均為毛坯交付，其中高層為兩梯三戶，均價10500元/㎡；洋房5~7層，一梯兩戶，均價1600~17500元/㎡，據(jù)了解，項目整體容積率2.43，車位配比大于1:1，綠地率大于35%。
  
  
  
  記者在售樓部看到，雖然是工作日，但付款區(qū)仍然排滿了簽約的客戶，“現(xiàn)在年底了，網(wǎng)簽相對容易通過，這些都是前期買過房的客戶?！睋?jù)融創(chuàng)置業(yè)顧問介紹，項目快清盤了，目前只有一套高層129㎡的3室在售，還有少量洋房在平銷。

  查看全文↓ 2019-08-02 08:55:15

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• 問 高層均價如何確定?小高層房價是如何確定的
  答

  32層的均價一般是定在第十層 從第十層開始往上一直到20層 越來越貴，也是越來越好 20層往上房子開始便宜， 房子因為高了，所以又不好了，頂層又開始另外算 十層往下，因為采光和通風等都不好 ，除了四層以下 ，爬樓都不方便 而且還是塵埃懸浮層 噪音還大

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• 問 高層均價如何確定
  答

  32層的均價一般是定在第十層 從第十層開始往上一直到20層 越來越貴，也是越來越好 20層往上房子開始便宜， 房子因為高了，所以又不好了，頂層又開始另外算 十層往下，因為采光和通風等都不好 ，除了四層以下 ，爬樓都不方便 而且還是塵埃懸浮層 噪音還大

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• 問 ??我想知道房價是如何確定的?
  答

  房價收入比、住房可支付性指數(shù)和房價租金比是國際上用于評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標準，目前我國城鎮(zhèn)新建商品住宅的銷售均價總體處于正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。

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• 問 高層住宅層數(shù)是如何確定的?
  答

  高層住宅的常見層數(shù)有 11 層、18 層、26 層、33 層11層：7層以上就要有載人電梯，11層以上就要有消防電梯，防火門達到乙級。因此能賺得多又花得少的就是造11層（電梯都沒有的7層多是**宿舍樓層）18層：11層以上開始需要安全出口，18層以上就要兩個了，且11-18層樓梯間還要設計封閉的。因此賺錢又少花錢少麻煩的的就是18層26層：19層開始就是一類防火建筑類型了（之前都是二類），兩部防火電梯（也有說三部電梯一部防火）和兩個防煙樓梯的節(jié)奏。

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• 問 高層住宅如何確定坐向
  答

  以整幢樓的朝向為準.也就是說以單元門的朝向為準.

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