??我想買房如何購買按揭中的二手房好呢？應該怎么做呢？

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• 157****5598

  買按揭中的二手房，一般有兩種解決方式：根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定以及武漢市銀行的操作慣例，在房屋抵押貸款沒有還清的情況下，買賣雙方無法直接去房產(chǎn)交易中心辦理買賣過戶手續(xù)。
  從實際操作來看，作為買方，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項將轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。遇到這種情況，一般有兩種方式解決：
  1、提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶;
  2、辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。在辦理按揭手續(xù)的過程中需提供相應材料，還應辦理貸款保險與抵押登記的變更手續(xù)。購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。
  3、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個環(huán)節(jié)應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發(fā)生糾紛，雙方**好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。
  購買按揭中的二手房注意事項有哪些
  1、買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢；
  2、如果確實存在抵押的情況，買方應了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供**近一個月的還款憑證；
  3、如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協(xié)商，一般可以采取以下幾種方式：
  a、由賣方自籌資金；
  b、由買方籌集資金抵作購房款；
  c、或者由雙方分擔，辦理交易時再做結(jié)算；根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，提前還貸需要支付違約金的，這筆費用究竟由誰來承擔，應在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。

  查看全文↓ 2019-08-02 09:44:05
• 143****7930

  二手房交易是房地產(chǎn)交易中一個比較重要的組成部分，而且二手房大多是現(xiàn)房，相比存在于沙盤、圖紙、規(guī)劃中的期房來說，二手房看得見摸得著，比較讓人放心。但是在實際的交易過程中，二手房交易涉及到貸款、過戶等問題，程序又比較復雜。有一些二手房，賣家交易時，本身還處于按揭貸款的狀態(tài)。購買這種房子，怎樣才能保證交易安全呢?近日，網(wǎng)友劉先生咨詢億房網(wǎng)購房指南頻道，說他看中一套二手房。上家稱房子的貸款尚未還清，如果他要買的話，需先付20多萬把銀行的貸款還清，解除抵押，然后再辦理交易手續(xù)。由于他對貸款未還清的二手房買賣不熟悉，特意咨詢：他該怎么做才能保證安全購房?購買按揭中的二手房，一般有兩種解決方式：根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定以及武漢市銀行的操作慣例，在房屋抵押貸款沒有還清的情況下，買賣雙方無法直接去房產(chǎn)交易中心辦理買賣過戶手續(xù)。從實際操作來看，作為買方，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項將轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。遇到這種情況，一般有兩種方式解決：
  1.提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶;
  2.辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。在辦理按揭手續(xù)的過程中需提供相應材料，還應辦理貸款保險與抵押登記的變更手續(xù)。購房者如需銀行貸款，還應在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。首先來講一下第一種方法：提前還貸，具體該如何操作呢?
  1、前期準備
  (1)買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢；
  (2)如果確實存在抵押的情況，買方應了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供**近一個月的還款憑證；
  (3)如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協(xié)商，一般可以采取以下幾種方式：a、由賣方自籌資金；b、由買方籌集資金抵作購房款；c、或者由雙方分擔，辦理交易時再做結(jié)算；根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，提前還貸需要支付違約金的，

  查看全文↓ 2019-08-02 09:44:00
• 147****4772

  1 銀行給你批貸后，批貸款打進房主的賬戶
  2 營業(yè)稅和個稅是房主交，契稅是買房人交。但是羊毛處在羊身上
  3 只要是買賣就存在風險，你可以只付你的**款那部分，要是房主還款錢不夠，中介公司會想辦法

  查看全文↓ 2019-08-02 09:43:54

相關(guān)問題

• 問 ??新手如何做二手房中介好呢？應該怎么做呢？
  答

  其實中介員是一個比較特別的行業(yè)，我們同其他行業(yè)的業(yè)務員是有很大的不同，一般行，業(yè)的業(yè)務員是公司有一些自己產(chǎn)品推出市場，公司應因市場定好價格，業(yè)務員只需推銷該產(chǎn)品的優(yōu)點便完任務。這就叫單向推銷。 而我們的角色名副其實是中間人，我們無自己的產(chǎn)品，無自己的定價，我們所做的全受人委托，完成任務收取傭金，我們是推銷服務，推銷你的承諾，推銷你的關(guān)系，你的說服力等等而令對方給予你信任。 中介元每日應有工作的程序及計劃，不可以用“見步行步”的態(tài)度處理，要對每見事都 要認真處理，不可以用今日的利益來衡量，因為中介工作好象農(nóng)夫耕種，今日播種明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介員的工作主要分三大類，就是預備、執(zhí)行、才有收成。

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• 問 ??如何購買有按揭的二手房好呢？應該怎么查詢呢？
  答

  購買有按揭貸款的二手房，分買方按揭貸款付款和買方全款購房兩種情況，具體辦理流程如下：一、買方按揭貸款購房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）；2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；3、向賣方支付定金并預留房屋尾款；4、賣方去銀行辦理解押手續(xù)5、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件；6、銀行發(fā)放貸款到賣方賬戶；7、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；8、向賣方支付尾款。二、買方全款購房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）；2、買方支付賣方定金；3、賣方去銀行辦理解押手續(xù)4、雙方共同去做房屋過戶；5、雙方共同去做物業(yè)交割（水、電、氣、暖、物業(yè)費，原房主戶口必須遷出）；6、買方全款付清給賣方。

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• 問 ??購買二手房中介費怎么算好呢？應該怎么做呢？
  答

  二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結(jié)清給賣方。 二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結(jié)結(jié)束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。 20個工作日后，領(lǐng)取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結(jié)清給賣方。

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• 問 ??想買房如何按揭貸款呢？應該怎么做呢？
  答

  一、個人在申請商品房住房貸款時應提供以下資料：1、借款人夫妻雙方（共同所有權(quán)人）戶口簿、身份證及復印件。2、與售房單位簽訂的購房合同或協(xié)議。3、借款人單位出具的職務和收入證明，私營企業(yè)主要提供有關(guān)部門出具的能表明其償債的經(jīng)營收入和納稅證明、營業(yè)執(zhí)照及復印件。4、借款人首期房款存款證明及復件。5、個人住房貸款申請表（格式由銀行提供）。 二、個人申請住房貸款程序：1、與開發(fā)公司簽訂購房協(xié)議。2、填寫個人住房貸款申請表，提供銀行所需資料。3、經(jīng)銀行審查條件合格，在銀行存足首期購房款或出具**憑證。4、經(jīng)審批合格后，簽訂借款合同、抵押合同及保證合同。5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記，房屋保險及公證手續(xù)。6、辦理貸款入賬及轉(zhuǎn)存手續(xù)。7、到開發(fā)公司辦理有關(guān)入戶手續(xù)。 三、個人住房貸款從貸款后的次月開始還款。個人住房貸款的還款方式有兩種，即每月本金加利息總額固定的等額本息還款法和每月本金相同的等額本金還款法。目前，銀行常用等額本息還款法。因為在相同的借款期限內(nèi)，采用這種還款法，每月還款額固定、便于記憶，借款人初期的還款壓力較小。 等額本息還款公式： 每月還款額＝貸款本金×月利率×（1＋月利率）總還款月數(shù)÷{（1＋月利率）總還款月數(shù)－1} 銀行執(zhí)行的個人住房貸款**多年限為30年，月利率分別為：1年4．185‰，2年和3年4．32‰，4年和5年4．3875‰，6年至30年4．59‰。

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• 問 ??二手房網(wǎng)簽后如何查詢好呢？應該怎么做呢？
  答

  查征信是貸款的時候查的，網(wǎng)簽一般不需要查征信的，安心網(wǎng)提示網(wǎng)簽流程第一步，填寫相關(guān)信息。買賣雙方達成買賣意向后，填寫《存量房買賣合同信息表（自行成交）》。隨后，售房者持房屋所有權(quán)證和身份證，購房者持身份證來到房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上簽約。第二步，正式網(wǎng)簽。1.工作人員將信息表上的有關(guān)信息錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)，打印合同第一部分內(nèi)容(即1-4條)，交買賣雙方核對確認合同內(nèi)容；2.窗口工作人員將《存量房買賣合同》(即網(wǎng)上打印的合同第一部分和印刷版的第二部分)、《存量房買賣合同信息表(納稅)》、《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》、《辦理轉(zhuǎn)移登記服務指南》和《轉(zhuǎn)移登記申請書》交給買賣雙方；3.買賣雙方根據(jù)之前協(xié)商好的約定，填寫買賣合同第二部分相關(guān)條款內(nèi)容，并在一式四份的合同上簽字或蓋章。

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