回遷房可以交易嗎?為什么不建議買回遷房? 

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• 141****2052

  回遷房和商品房的具體區(qū)別：
  
  1、回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。不同的是采取回遷的方式補償，回遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別。
  
  2、回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子；商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。如果回遷房跟商品房都辦理房產(chǎn)證了，那交易都一樣。如果沒出房產(chǎn)證的，回遷民手里持有的是合同，就有一定的風(fēng)險。但回遷房一般來說都比商品房要，要承擔(dān)風(fēng)險。
  
  3、商品房與回遷房房價有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，在協(xié)議中進行約定。拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般都不是商品房。
  
  有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的，可以購買的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是拆遷協(xié)議，無法上市交易。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:29:47
• 137****5738

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子；回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的

  查看全文↓ 2019-08-08 17:29:35
• 156****3395

  注意事項
  
  回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10% 。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證；另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。
  
  這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。
  
  然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。
  
  許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風(fēng)險。
  
  部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:29:22
• 137****1019

  1、房價不同
  
  在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。
  2、買賣雙方的關(guān)系不同
  商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。
  3.性質(zhì)不同
  拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。
  4.戶籍無法遷入等問題。
  物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
  5.流動人口多，有安全隱患。
  回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。
  回遷房是否可以買賣需要分情況：
  1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易
  有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。
  2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶
  業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:29:15

相關(guān)問題

• 問 回遷房可以交易嗎?為什么不建議買回遷房? 
  答

  目前可以進行合法買賣的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證，即可進行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房也不是不可以買賣，如果在拆遷安置過程中，拆遷戶采取了回遷的方式，那么其所得補償已從貨幣變?yōu)榉慨a(chǎn)，其回遷房是可作為商品房上市交易的。但部分情況下，拆遷人以回遷房的形式補償給被拆遷人，其補償房屋是由有關(guān)主管部門核定價格，并進行管理，在產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓、稅金方面都有一定限制。由于回遷房這些特殊的原因，涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的產(chǎn)權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問題難以確定。在這種情況下，出于保護自身權(quán)益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態(tài)度，一般來說不建議購買回遷房。購買回遷房可能會存在三大風(fēng)險，其一是辦證時間難有保障，其二是不能辦理按揭，其三是經(jīng)濟風(fēng)險！

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• 問 為什么不建議買回遷房
  答

  不建議大家購買回遷房的原因，是因為大多數(shù)的回遷房是沒有辦法及時辦理房產(chǎn)證的，在沒有房產(chǎn)證的情況之下，房屋就不能夠進行抵押，也不能夠進行轉(zhuǎn)讓，沒有辦法辦理過戶的話，很容易發(fā)生1房2賣的情況，對于購房者來說無法保障自己的合法權(quán)益。即便是有些回遷房可以辦理房產(chǎn)證，但是辦理的時間也很難保證，甚至是會拖10年20年的時間?；剡w房因為享受了一定的政策優(yōu)惠，所以即便是在出售的時候價格比較優(yōu)惠，但是在登記過戶的時候繳納的費用還是比較多的，比如說回遷房在之后出售的時候就需要繳納土地出讓金，把劃撥土地性質(zhì)變成出讓土地的性質(zhì)才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，而這部分的費用也會增加購房的成本，還不如直接去購買商品房，這樣既簡單省事又不會涉及到買賣房屋的風(fēng)險。

• 問 回遷房能購買嗎？為什么不建議買回遷房?
  答

  1、房價不同在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。2、買賣雙方的關(guān)系不同商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。3.性質(zhì)不同拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。4.戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。5.流動人口多，有安全隱患?；剡w房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口?；剡w房是否可以買賣需要分情況：1、業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》可正常交易有房產(chǎn)證的回遷房，是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。所以，有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉(zhuǎn)名的。2、業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的，在做二手房交易時是不能在房地產(chǎn)交易中心做過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進行交易，屬于私下交易。是不合法的行為。

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• 問 為什么不建議買回遷房
  答

  不建議購買回遷房的主要原因：1、大多數(shù)的回遷房質(zhì)量并不是特別好。2、有一些回遷房是不能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的，但是產(chǎn)權(quán)證是房子物權(quán)證明，如果不能獲得房產(chǎn)證房子，不是不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押。3、有一些回遷房需要滿足5年之后才能夠上市交易，在這期間的變數(shù)就比較大，容易出現(xiàn)賣方房人違約主張合同無效風(fēng)險，所以也就容易發(fā)生法律糾紛的。4、大多數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生等方面都是存在各種隱患和問題。回遷房是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，還有一部分的拆遷戶選擇要房子這些房子就是回遷房。購買回遷房要注意什么1、回遷房分為兩種，一種是有房產(chǎn)證的，一種是沒有房產(chǎn)證的，要購買有房產(chǎn)證的回遷房，如果沒有的話，只是私人協(xié)議是沒有辦法辦理過戶，就要小心一房多賣，在簽署合約的時候，一定要把違約金寫的高一些。2、簽訂買賣合同時，若是沒有房產(chǎn)證時，沒有辦法過戶的情況下，所以說也是要跟賣房要約定好相應(yīng)的交房時間，若是現(xiàn)房的話，要把交首付時間約定好。3、回遷房的質(zhì)量并不是特別好，所以要盡可能選擇大開發(fā)商所建的回遷房。

• 問 為什么不建議買回遷房
  答

  不建議購買回遷房的原因：1、存在安全隱患大多數(shù)的回遷房都在物業(yè)衛(wèi)生供暖方面存在有各種隱患和問題，特別是一些回遷房的建設(shè)，并沒有通過規(guī)劃和審核，所以房屋的質(zhì)量以及配套設(shè)施就不如同等條件的商品房。2、無法辦理產(chǎn)權(quán)證書房屋所有產(chǎn)權(quán)證是房屋物權(quán)的證明，如果沒有取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，就不能夠合法的轉(zhuǎn)讓和抵押房屋，如果打算從回遷戶當(dāng)中購買回遷房，最好是選擇已經(jīng)辦理了房屋所有產(chǎn)權(quán)證的房子，否則辦理的時間難以估計，還有可能出現(xiàn)一房多賣的情況。3、過戶費用高回遷房在沒簽的過程當(dāng)中，因為已經(jīng)享受了一定的優(yōu)惠政策，所以在交易的時候需要補交一部分的費用，如果回遷房的性質(zhì)是劃撥土地，還需要繳納土地出讓金變成出讓土地的性質(zhì)，才能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證。