不限購商住兩用房到底值不值得買?

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• 158****5830

  房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?
  
  一、商住兩用房的定義
  
  商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。
  
  二、商住兩用房優(yōu)缺點(diǎn)分析
  
  優(yōu)點(diǎn):
  
  1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。
  
  2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
  
  3、小戶型,低總價。
  
  4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。
  
  缺點(diǎn):
  
  1、**比例高,需要5成**。
  
  2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。
  
  3、產(chǎn)權(quán)年限只有50年,《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后,可自動續(xù)期。而非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后,不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  
  4、不能落戶,也沒有學(xué)區(qū)劃分。
  
  5、商業(yè)用電用水,未通燃?xì)?不能使用明火做飯。
  
  6、商和住結(jié)合,進(jìn)出人員雜亂,商戶營業(yè)時間晚,會嚴(yán)重擾民,且存在消防安全隱患。
  
  7、公攤大,實(shí)際使用率低。
  
  8、**速度慢,后期轉(zhuǎn)手賣出各方面的稅費(fèi)比較高。
  
  三、商住兩用房值得買嗎?
  
  商住兩用房值不值得買,具體要看買房的需求和目的。
  
  1、從注冊公司辦公的角度來看,購買商住兩用房還是非常不錯的,適合年輕人創(chuàng)業(yè)。一般來說,商住兩用房處于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品質(zhì)也不錯。
  
  2、從住的角度來看,其居住的舒適度是比較低的,且生活成本也比較高,并不劃算,不適合長期居住。
  
  3、從投資的角度來看,投資商住兩用房是具有較大的風(fēng)險的。房產(chǎn)投資除了土地本身的**帶來收益外,另一部分收益就來源于房租。但對于投資客來說,**終能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收益,轉(zhuǎn)化成人民幣,才算是完成投資。這個時候,就要判斷樓盤日后的變現(xiàn)能力,是否好轉(zhuǎn)手賣出了。交通的優(yōu)勢(是否靠近地鐵或臨近主干道)、社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(樓盤品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)、配套等硬性條件如何)、生活配套優(yōu)勢(休閑、娛樂和購物是否方便)、價格優(yōu)勢(是否可以在區(qū)域內(nèi)形成價格優(yōu)勢或者性價比優(yōu)勢)。
  
  購買商住兩用房,要對商住兩用房的優(yōu)缺點(diǎn)有一個清晰的了解,并結(jié)合自己的目的和需求來判斷,到底要不要買,值不值得買。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:38:57
• 156****5726

  什么是商住兩用房？
  
  商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項(xiàng)目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。
  
  商住兩用房有哪些優(yōu)勢？
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)一：不限購
  
  商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴(yán)限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)二：面積小
  
  商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)三：可商可居
  
  商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。
  
  商住兩用房優(yōu)點(diǎn)四：靈動性強(qiáng)
  
  因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)
  
  商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶
  
  商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高
  
  商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂
  
  商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等
  
  商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短
  
  商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高
  
  “商住兩用”項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。
  
  商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限
  
  商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。
  
  商住兩用房40年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？
  
  深圳的國際商業(yè)大廈就是國內(nèi)第一個續(xù)約土地使用權(quán)的案例。該項(xiàng)目由于歷史遺留問題，在同一棟樓內(nèi)，有20年、30年、40年、50年這四種年限不一的房產(chǎn)證，**早的20年產(chǎn)權(quán)部分早已到期。
  
  為此，政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期，在剩余年期(國家規(guī)定的**長使用年期減去已使用年期)范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%，并按約定年期一次性支付。按照該《規(guī)定》，國際商業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)到期的房源，都通過補(bǔ)交土地出讓金，完成了續(xù)期，也令眾多商住項(xiàng)目看到了續(xù)期的重要依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:38:47
• 132****4158

  樓市，僅看一路上漲的房價和門庭若市的售樓現(xiàn)場，就足可見其火熱程度。然而限購之后，這股熱潮似乎蔓延到了商住房市場。與純住宅類房產(chǎn)的銷售熱度相比，商住兩用房的銷售情況是否會如期迎來春天？
  
  首先我們來了解一下何為商住房，商住房也是現(xiàn)下市場上常見的商品房類型之一，它通常以公寓、LOFT、SOHO等形式呈現(xiàn)。
  
  商住兩用房能火起來的原因，無外乎其四大誘人的特性：低總價、使用面積大、不限購和拎包入住。
  
  優(yōu)點(diǎn)一：低總價
  
  商住兩用房低總價
  
  由于40年產(chǎn)權(quán)商住公寓一般以高層、小面積戶型為主，容積率較高（容積率越高則相同占地面積上蓋得房子越多），自然開發(fā)商的成本價就降低，售價也跟著相應(yīng)低了不少。
  
  優(yōu)點(diǎn)二：面積大
  
  商住兩用房面積大
  
  對于這種房子，開發(fā)商往往把層高設(shè)成4.5米，再隔成2層，美其名曰“買一層贈一層”，房子建筑面積60平方米，實(shí)際居住面積可能達(dá)到100平方米，這對于剛工作不久的年輕人而言，確實(shí)充滿“殺傷力”。
  
  優(yōu)點(diǎn)三：不限購
  
  商住兩用房不限購
  
  在一些城市，直接將不少年輕買房人拒之門外的是限購、限貸。試想在北京如果沒有北京戶口，只有交夠5年社保才能買房，在上海不僅要交夠5年社保，還要是已婚人士。在合肥去年10月限購以后，必須要2年以內(nèi)連續(xù)繳滿1年以上社保才可以買房。
  
  對于咱們這種無戶口、不夠社保的單身人士，感覺想買個房怎么比登天還難呢。
  
  40年產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了，合肥樓市中不少項(xiàng)目隱藏了許久的40年產(chǎn)權(quán)房開始推出銷售。
  
  不僅總價合適、而且購買以后還能滿足過渡型居住功能，同時又兼具一定的投資功能，如果地段靠近地鐵站，出租甚至比住宅更搶手。
  
  優(yōu)點(diǎn)四：拎包入住
  
  商住兩用房拎包入住
  
  現(xiàn)在繁忙的工作中，對在都市的上班族們來說，這種公寓大多為精裝修，直接做到了拎包入住，省去了購房者折騰的麻煩。何樂而不為呢？
  
  總之，商住房的優(yōu)點(diǎn)確實(shí)不少，但是相較于它的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)也是顯而易見。但是各有各的需求，各有各的條件，倒也不必追求完美，畢竟每個人的生活方式不同。有一個溫暖的家，遮風(fēng)擋雨就是一種幸福。

  查看全文↓ 2019-08-08 17:38:37

相關(guān)問題

• 問 不限購商住兩用房到底值不值得買?
  答

  近年來，隨著不少商業(yè)立項(xiàng)的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實(shí)際使用面積卻可達(dá)到銷售面積近2倍。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關(guān)注。時下，房地產(chǎn)市場有很多項(xiàng)目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長時間，是不是小產(chǎn)權(quán)房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項(xiàng)目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，看項(xiàng)目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。由于這種房子實(shí)質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于限購令調(diào)控的范圍，在實(shí)施限購政策的大中城市走進(jìn)了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點(diǎn)提醒大家注意：1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費(fèi)用較高。由于商住兩用房的水電價格實(shí)行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費(fèi)也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費(fèi)用較高；2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補(bǔ)交土地出讓金；3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)；4.沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便；5.按揭貸款實(shí)行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款；6.購買時不實(shí)行稅費(fèi)優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費(fèi)政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。其實(shí)綜合來看，小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。**后，小編認(rèn)為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費(fèi)者優(yōu)先選擇普通住宅。其實(shí)，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內(nèi)不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)能力充裕，購房資質(zhì)符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費(fèi)，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預(yù)計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。

  全部3個回答>
• 問 萬科大都會值得購買嗎？有啥缺點(diǎn)?
  答

  住宅應(yīng)用萬科裝修體系，趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)、功能強(qiáng)大的收納空間系統(tǒng)、人性化的家居智能等8大創(chuàng)新系統(tǒng)，全屋除霾新風(fēng)系統(tǒng)，品質(zhì)省心裝修，幸福生活輕松開啟。

  全部4個回答>
• 問 車位值不值得買
  答

  車位值得買，不過也要看買的是什么車位。地下室車位有兩種類型，一種類型屬于地下普通車位，一種類型在人防工程地下車庫有使用權(quán)，即房地產(chǎn)證無土地證明，購房時必須簽訂購房合同。這后面的車位規(guī)定不允許開發(fā)商出售，不能買。**重要的是要知道車位產(chǎn)權(quán)證是可以辦理的。能夠處理產(chǎn)權(quán)的停車位還有能增值的。此時購買的唯一原因是方便。并非所有的停車位都可以“購買”，比如人防車庫，只能租用20年。大多數(shù)停車位是必須購買的，你買停車位越快越好。你不僅會選擇停車位，而且價格也相對便宜。購買汽車位置，需要與購買房屋合同相關(guān)的規(guī)則一起就**好。買一個無產(chǎn)權(quán)的停車位是有風(fēng)險的。業(yè)主和開發(fā)商簽訂的成本是10萬元以上的“汽車銷售合同”，實(shí)際上是一個長期租賃合同。如果發(fā)生自然災(zāi)害的可能出現(xiàn)，停車位就不屬于業(yè)主了。

• 問 ??商住房投資價值嗎?商住兩用房值不值得投資?
  答

  首先從名字上來看，商住兩用房就是既可以辦公又可以居住的房子，一般是指公寓。它與商品房的區(qū)別較大。首先1、產(chǎn)權(quán)年限。通常，根據(jù)土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，一般商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限為40年。其他工業(yè)用地為50年，住宅用地為70年。2、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。一般商品房屬于民用住宅，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收?。欢套捎梅繉儆谏虡I(yè)性質(zhì)，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取。3、商業(yè)性質(zhì)貸款利率高。商住兩用房是商業(yè)性質(zhì)的，**比例高，貸款時利率也比普通住宅的高。商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)手難。根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商住兩用房交易則不能免收。所以，轉(zhuǎn)手也比較難。4、落戶規(guī)定方面住宅和商住兩用房也有區(qū)別。屬于商業(yè)性質(zhì)的商住兩用房，無法落戶，而普通商品房則是根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續(xù)的。如果想要購買的話，還是要搞清楚二者的區(qū)別，再決定出手買哪種產(chǎn)品。

  全部4個回答>
• 問 公寓房到底值不值得買
  答

  公寓房到底值不值得買主要還是要看自己的實(shí)際情況，在購房之前要明確需求，以符合自身需要為目的來選擇相應(yīng)的房屋，公寓房的單價會比住宅的單價要低一些，而且居住功能齊全，大部分的公寓房屋面積是比較小的，對于很多進(jìn)入社會的年輕人來說，既節(jié)約了資金又能夠保證生活質(zhì)量，而且周邊的商業(yè)生活配套設(shè)施齊全，所以這也就是很多人考慮購買公寓房的主要原因，加上大多數(shù)城市的公寓房是不限購的，所以成為了很多人的首選。公寓房和住宅房的區(qū)別：1、大多數(shù)的公寓都是綜合用地或者是商業(yè)用地，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)，住宅則是住宅用地是70年的產(chǎn)權(quán)。2、公寓所處的位置一般都是在繁華的商業(yè)中心，周邊的交通便利，配套齊全，而住宅在什么位置都有一般會配套有教育、醫(yī)療、農(nóng)貿(mào)市場等生活場景。3、從居住體驗(yàn)感而言，大多數(shù)公寓是不如住宅的，特別是一些戶型的朝向、采光、通風(fēng)等，和住宅相比甚遠(yuǎn)。住宅設(shè)施是有明確要求是成套型，住宅的廚衛(wèi)功能可以在一套之內(nèi)實(shí)現(xiàn)。4、公寓針對的客戶群更多的還是投資或商業(yè)開發(fā)的用途，住宅的購買客群，就更加廣泛一些，無論是剛需還是改善，住宅幾乎適用于大多數(shù)想要在城市定居生活的家庭。5、在二手房市場上，公寓往往被歸屬為商業(yè)類產(chǎn)品，所以首付、稅費(fèi)等一般要求比較高，交易成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。