一手房交易有什么地方要注意的？

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• 143****3325

  1 .地理位置因素
  新房：隨著市中心內(nèi)可供開發(fā)土地的縮減，越來越多的樓盤均開發(fā)在偏遠區(qū)域，新樓盤大都地理位置相對較遠。
  二手房：大多數(shù)二手房由于建成時間較早因此多分布于城市中心區(qū)或較成熟商圈內(nèi)，地理位置也就自然優(yōu)越些。
  2 .房價及戶型面積
  新房：新房普遍戶型面積較大，單價較高，如此算下來總價自然不菲。尤其是位于市中心區(qū)域，由于開發(fā)商從追求利潤的角度出發(fā)，因此大面積房源占到很大的市場份額，這也導(dǎo)致購房成本大增。
  二手房：二手房戶型面積普遍偏小，但是其總價卻相對較低，而這正是購房者所看重的地方。同時，二手房的價格更為多元化，選擇面更寬，有不少建成時間并不算太長的二手房，其單價也要低于周邊的新房，相對來說實惠得多。
  3.交通環(huán)境
  新房：新房的交通狀況受到客觀條件的制約，如位于軌道交通沿線，交通狀況自然非常便捷，但如果沒有軌道交通，則十分不便。
  二手房：分布于市中心內(nèi)的二手房交通環(huán)境得天獨厚，較發(fā)達的路面交通與軌道交通相結(jié)合，為人們?nèi)粘３鲂刑峁┝吮憷麠l件。
  4.購房風(fēng)險
  新房：由于預(yù)售制度的存在，目前購房者所購買的新房通常是所謂的“期房”，而購房者只能看到開發(fā)商提供的樣板房，憑空想象未來的家，而一旦交房入住后購房者就會發(fā)現(xiàn)房屋的某些細節(jié)方面與開發(fā)商**初承諾的不相符合，不免讓人產(chǎn)生上當(dāng)受騙的感覺。
  此外，其中**大的風(fēng)險在于開發(fā)商無法辦理大產(chǎn)證，從而導(dǎo)致購房者也無法取得小產(chǎn)證。還有就是期房存在“爛尾”的風(fēng)險，這是由于開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，難以為繼所致。
  二手房：二手房是現(xiàn)房現(xiàn)賣，所有的都擺在明處，房屋品質(zhì)好壞一目了然，與購買期房相比，降低了購房者的風(fēng)險。當(dāng)然，二手房也不是完全沒有風(fēng)險，二手房交易**大的風(fēng)險在于來自賣家誠信方面的風(fēng)險，如故意偽造證件賣出他人房產(chǎn)，可能導(dǎo)致購房者竹籃打水——一場空。
  5.物業(yè)服務(wù)
  新房：現(xiàn)在新房大都主打服務(wù)牌，物業(yè)配套設(shè)施相對較成熟，如小區(qū)綠化環(huán)境、保安巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務(wù)等方面都較為完善。同時，在聘請物業(yè)公司時，往往也會選擇那些信譽好、服務(wù)品質(zhì)高的公司。
  二手房：建造年代較早的小區(qū)綠化一般，同時社區(qū)內(nèi)車位缺乏，十分擁擠；物業(yè)管理都是由一些規(guī)模較小的公司來管理，管理水平乏善可陳。

  查看全文↓ 2019-08-08 20:14:20
• 152****1087

  一、費用區(qū)別
  
  買二手房的單價普遍要比新房高，買二手房過程中是需要評估的，普遍比你買到手的價格要高，意味著你的**要多些。
  
  舉個例子，小王去年在老家買套房子總價60萬，評估到56萬，當(dāng)時**要20％，中介說需要湊整數(shù)當(dāng)時交了15萬，由于評估沒有那么多自己也要把那4萬補上，所以當(dāng)時交了19萬的**，如果你買個60萬的新房，您只需要交12萬就可以了。
  
  二、地段區(qū)別
  
  現(xiàn)在很多城市的新房，多數(shù)離市中心較遠，也有在市區(qū)拆遷后，在其基礎(chǔ)上建新房，價格稍微貴一些。但是二手房地段、環(huán)境等各方面都是不錯的。從整體上看，二手房的地段優(yōu)于新房。
  
  三、交易流程區(qū)別
  
  新房的交易流程要簡單些：確定購房資格→看房選房→認購→付款→貸款→收房→入住。
  
  二手房交易流程：購房資質(zhì)審核→看房→產(chǎn)權(quán)核實→簽訂買賣合同→交**→買方申請貸款→交稅費和中介費→過戶→交接水電煤氣費和物業(yè)費→領(lǐng)取新房交房還要面臨向開發(fā)商進行維權(quán)的風(fēng)險。
  
  四、產(chǎn)權(quán)區(qū)別
  
  新房產(chǎn)權(quán)清晰，購房者為第一產(chǎn)權(quán)人，年限70年，新房安全系數(shù)高。而二手房是個年限久的房子，貸款年限也有影響，因此，買二手房時一定要注意產(chǎn)權(quán)問題。

  查看全文↓ 2019-08-08 20:14:08
• 145****3097

  購房流程一:審查
  審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內(nèi),就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關(guān)重要。首先,審查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力也越強。其次,審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。在購買房屋時,一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”。“五證”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的房屋是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預(yù)售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險。
  購房流程二:簽約
  購房者要慎簽認購協(xié)議。購房者需要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預(yù)售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。如,預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預(yù)售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等
  買房流程三:辦理房產(chǎn)證
  購房者在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時,一般按照下列程序進行:鑒證、登記、交費、領(lǐng)證。(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi),將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi),到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù);(3)交費。受理登記15個工作日后,到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用;(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。
  買房流程四:繳納稅費
  據(jù)區(qū)房地產(chǎn)交易中心介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、房屋所有權(quán)證工本費、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金、物業(yè)管理費及供暖費、評估費、保險費等。
  購房流程五:驗收
  在房屋驗收時,要詳細檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題;檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。在簽收《房屋驗收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定。

  查看全文↓ 2019-08-08 20:14:00
• 131****9879

  一手房不叫過戶
  叫房產(chǎn)登記備案
  主要是看開發(fā)商是否五證齊全
  有的話都是可以的

  查看全文↓ 2019-08-08 20:13:50
• 135****0268

  買家需要支付的款項：
  
  1、定金
  
  選好了房子，首筆款項就是定金了，這筆錢的上限是總房款的20%，比如一套200萬的房子，定金的上限是40萬，但實際交易過程中，這筆錢一般會低于10萬元。
  
  “定金”是具有懲罰作用的，所以在交定金前要確定兩件事，其一是確定自己能正常獲得貸款（至于自己能否獲得貸款，可以查看我之前發(fā)的文章），其二是確定房屋的產(chǎn)權(quán)人，是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，業(yè)主有沒有債務(wù)糾紛，這些有可能波及房屋產(chǎn)權(quán)的。
  
  2、**款
  
  二手房的**款與新房有較大區(qū)別，新房能做到標(biāo)準(zhǔn)的**水平，比**是5成，但二手房總價受房齡等因素影響，評估價會縮水，實際貸款額度會縮水，**比例就必須相應(yīng)提高。
  
  3、契稅
  
  契稅是必須要交的，北上廣深執(zhí)行獨立的標(biāo)準(zhǔn)，首套房90平米以下是1%，90平米以上是1.5%，二套房統(tǒng)一是3%。稅基是網(wǎng)簽價或核定價（核定價也稱指導(dǎo)價，誰高誰就是稅基）。
  
  4、個稅
  
  不是“滿二”或“滿五唯一”的房子還得替業(yè)主承當(dāng)一部分的稅費支出。當(dāng)房子不是“滿五唯一”時，就涉及到個稅了，個稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，各地有所不同，以上海為例，當(dāng)房子是普通住宅時，個稅計算方式有兩種：差額的20%或網(wǎng)簽價的1%。當(dāng)房子時非普通住房時，個稅計算方式是差額的20%或網(wǎng)簽價的2%。
  
  5、增值稅
  
  當(dāng)房子是滿兩年的住宅時，該項稅收免征，當(dāng)房子未滿兩年時，需要征收5.65%的增值稅，按簡單計稅公式計算：網(wǎng)簽價/(1+5%)×5.65%。
  
  PS：在個別熱門城市，還對滿兩年的非普通住宅征收增值稅，計算方式同上。
  
  6、中介費（如果你是通過中介來完成買房意愿的）
  
  中介費并無定數(shù)，由市場決定，通常業(yè)主還可以砍砍價。以北京某大型中介為例，其標(biāo)準(zhǔn)中介費是2%，特殊的會上浮10%，再加上0.5%的擔(dān)保費用?？偟馁M用是2.5%-2.7%之間。
  
  這筆費用分擔(dān)比例，也需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐男星閬泶_定，行情好的城市一般購房者承當(dāng)?shù)母唷?br/>
  7、首筆月供
  
  買二手房就是買現(xiàn)房，貸款下來很快，首次還款會很快到來，這筆錢你要準(zhǔn)備好。
  
  8、物業(yè)費
  
  物業(yè)交割完畢后，你一般需要補齊一年的物業(yè)費。
  
  9、一些小額費用
  
  從實際操作來看，這些費用的名稱不確定，但大致如下：權(quán)屬登記費、交易手續(xù)費、印花稅、貸款抵押登記費、合同公證費、評估費（辦貸款需要）。
  
  購買一手房應(yīng)注意：
  
  選擇誠信度高、市場口碑好、品牌化經(jīng)營的開發(fā)商。
  
  2.審查“五證”、“二書”，確保交易合法。
  
  3.關(guān)注重點條款，特別進行磋商，謹慎簽訂買賣合同。重點條款包括房款支付、房屋交付、面積誤差、配套設(shè)施、權(quán)屬登記等。購房人忌過分擔(dān)心“現(xiàn)在不買，再無機會”而匆忙簽約，應(yīng)據(jù)自身情況衡量機會喪失與風(fēng)險承擔(dān)的可接受性，對特別關(guān)注的條款盡**大可能磋商后再簽約。
  
  4.特別注意預(yù)定、認購等方式銷售期房的風(fēng)險。某些開發(fā)商基于融資等目的，會在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以預(yù)定、認購等方式進行銷售。此銷售方式下，因交易周期較長，購房人的風(fēng)險較大。對此，購房人在決定購買后，應(yīng)先就取得預(yù)售許可證后要簽訂的買賣合同的主要問題與開發(fā)商協(xié)商，再將協(xié)商結(jié)果體現(xiàn)在預(yù)定、認購等協(xié)議中，明確約定作為簽訂正式買賣合同的不變條款，盡力避免不確定性可能帶來的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-08-08 20:13:43

相關(guān)問題

• 問 一手房交易有什么地方要注意的？
  答

  1、評估選房買房應(yīng)以實際收入情況為基準(zhǔn)，不買貴的只買好的，切勿愛面子購買一套超出實際經(jīng)濟承受能力的房子，月供**好不超過月總收入的50%。根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等，然后根據(jù)自己需求及能力選擇適合自己的房子，房源信息可以從房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、廣告、房展會、正規(guī)中介機構(gòu)等處了解，需要注意的實際情況或許與宣傳差很大，所以需要仔細看房。2、實地看房這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在售樓處，對要購買的房屋進行實地考察，要查看有關(guān)房屋的資料，如開放商資歷、產(chǎn)權(quán)年限、房子結(jié)構(gòu)、實際面積、周邊生活環(huán)境等，買房是件大事，要多看多比較才能下決定。購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”（并稱七證）,這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。需要注意的是，在選房過程中，如果您所購買的是現(xiàn)房，您可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu)、戶型，但如果是期房則只能夠以戶型圖來作為選房的依據(jù)了。3、交定金，簽認購合同向開發(fā)商或代理商支付一定數(shù)額的訂金，定金幾千到幾萬的都有，一般與商品房價格成正比，并簽訂房地產(chǎn)認購書，定金各開發(fā)商定的標(biāo)準(zhǔn)不一。4、付**，簽買賣合同付款方式主要有一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款和分期付款，其中市民供房又以商業(yè)貸款為主。如果單位有公積金發(fā)放，則可以考慮公積金與商業(yè)貸款相結(jié)合的形式，年利率較單一商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款由發(fā)展商全權(quán)辦理，如果不放心可以自行辦理。如果您選擇的是按揭貸款的話，那么您應(yīng)交付一定成數(shù)(一般為房子總價的30%)的首期款，并簽署正式的房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售或預(yù)售)。5、提供材料，辦理銀行按揭手續(xù)及合同銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，一般為30年。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的**有效的手段。借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料，銀行審核，簽訂相關(guān)合同。6、驗收房子在開發(fā)商取得竣工驗收證明書后會向您發(fā)放《入住通知書》，要求您在接到通知書之日起若干天之內(nèi)驗收房子。認真檢查房屋質(zhì)量，同時要求發(fā)展商出具三書一證：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋竣工驗收證明書》和《入住許可證》。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同》，詳細咨詢各種收費項目以及標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取鑰匙。7、辦理產(chǎn)權(quán)證一般情況下由發(fā)展商協(xié)助業(yè)主先到國土部門辦理國土證，然后到房管部門辦理房產(chǎn)證。業(yè)主也可在房屋買賣合同上注明**后領(lǐng)取房產(chǎn)證時間與違約條款，以防出現(xiàn)入住幾年房產(chǎn)證還不到手的情況。8、裝修房子很多房子都是毛坯房，一來比精裝便宜，二來自由度高。

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• 問 購房交易有什么地方要注意的？
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；3、第三步要查驗房屋有無債務(wù)負擔(dān)；4、另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。（二）如通過中介找房，一定要會選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛我家、鏈家等，這些問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯。（三）建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面?，F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價的行為，很多買房人面對的時候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價差。

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• 問 房產(chǎn)買賣交易有什么地方要注意的？
  答

  一、房屋轉(zhuǎn)讓和房屋買賣有哪些區(qū)別？房屋買賣是售房者對房屋進行定價后出售，購房者支付了購房款后，售房者將房屋所有權(quán)和該房屋占用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者。而房屋轉(zhuǎn)讓則是除了房屋買賣之外，還有房屋贈與和房屋繼承兩種形式，也就是說，房屋所有人可以是有償也可以無償將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給對方。由此可見，房屋買賣只是房屋轉(zhuǎn)讓的其中一種形式，房屋轉(zhuǎn)讓要比房屋買賣的范圍更大，涵蓋的內(nèi)容也更多。而且，由于房屋轉(zhuǎn)讓不僅包括買賣，還包括贈與和繼承，因此當(dāng)涉及到流程和交易稅費時，也需要分具體的情況進行討論。二、轉(zhuǎn)讓房子需要注意哪些問題？1、 確認房屋產(chǎn)權(quán)不管是買賣、贈與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產(chǎn)權(quán)是否有問題。比如，如果房屋是共有產(chǎn)權(quán)的，必須要經(jīng)過共有人的同意才可以出售；如果房屋已經(jīng)被抵押了，那就需要先向抵押權(quán)人詢問房子是否可以出售；如果房屋已經(jīng)被查封，那就不能進行交易。2、 小心簽訂合同不論是贈與還是買賣，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移就必須簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，但是簽訂合同時一定要小心謹慎。規(guī)范的房屋轉(zhuǎn)讓合同中必須注明房屋和交易當(dāng)事人的基本信息，并且一定會寫明違約責(zé)任和合同的生效條款等，看清楚合同的具體內(nèi)容后再簽訂。3、 明確具體流程房屋轉(zhuǎn)讓既然分為買賣、繼承和贈與三種形式，那么在辦理的時候就需要清楚不同形式的房屋轉(zhuǎn)讓是如何辦理的。這三種形式的辦理流程是不同的，交易的稅費也會有所差異，所以一定要提前了解清楚。4、 避免交易無效在進行房產(chǎn)交易的時候，一定要避免出現(xiàn)交易無效的情況，否則就會給當(dāng)事人帶來損失。交易無效的情況一般有房屋已經(jīng)被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封、房屋被依法收回土地使用權(quán)、房屋沒有依法進行權(quán)屬證書的領(lǐng)取登記、房屋的權(quán)屬具有爭議等。

  全部5個回答>
• 問 ??房產(chǎn)買賣交易有什么地方要注意的？
  答

  買賣房屋要注意的事項：1、 明確房屋的權(quán)屬凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起很多不必要的麻煩。特別要注意產(chǎn)權(quán)上的房主與賣房人是否是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。2、 注意房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，需要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)證上注明的一致，房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，要對房屋進行實地考察。3、 選擇正規(guī)中介機構(gòu)選擇正規(guī)中介機構(gòu)是很有必要的，要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察。在委托中介機構(gòu)代理之前，要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目、如何收費、未能成交如何退款、買賣雙方發(fā)生糾紛中介公司有無能力負責(zé)賠償損失等。

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• 問 買一手房要注意什么？有哪些地方要注意？
  答

  購房流程一:審查審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內(nèi),就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關(guān)重要。首先,審查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì),是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的,資質(zhì)越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔(dān)風(fēng)險及責(zé)任的能力也越強。其次,審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍。在購買房屋時,一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。購房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》;兩書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的房屋是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設(shè)資金,會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預(yù)售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔(dān)很大的風(fēng)險。購房流程二:簽約購房者要慎簽認購協(xié)議。購房者需要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的**后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預(yù)售合同中的基本內(nèi)容有充分的了解。如,預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預(yù)售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等買房流程三:辦理房產(chǎn)證購房者在辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時,一般按照下列程序進行:鑒證、登記、交費、領(lǐng)證。(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內(nèi),將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內(nèi),到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書、購房發(fā)票、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù);(3)交費。受理登記15個工作日后,到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費、鑒證費等有關(guān)費用;(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。買房流程四:繳納稅費據(jù)區(qū)房地產(chǎn)交易中心介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、房屋所有權(quán)證工本費、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金、物業(yè)管理費及供暖費、評估費、保險費等。購房流程五:驗收在房屋驗收時,要詳細檢查房屋質(zhì)量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符;檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題;檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。在簽收《房屋驗收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定。

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