??每戶公攤面積怎么算誰(shuí)清楚？

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• 144****2927

  計(jì)算公式：公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)建筑面積。高層住宅公攤面積根據(jù)公攤系數(shù)計(jì)算：
  
  1、如果購(gòu)買的住地點(diǎn)有電梯的板式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在15-20%之間。
  
  2、如果購(gòu)買的住地點(diǎn)有電梯的板式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-25%之間。
  
  3、如果購(gòu)買的住地點(diǎn)有電梯的塔式小高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在18-22%之間。
  
  4、如果購(gòu)買的住地點(diǎn)有電梯的塔式高層修建中，那么公攤系數(shù)一般在20-30%之間。

  查看全文↓ 2019-08-10 11:57:06
• 154****6116

  公攤面積算法總體公式：分?jǐn)偯娣e=各單元的建筑面積×分?jǐn)傁禂?shù)(分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積總和/參加分?jǐn)偟母鲉卧慕ㄖ娣e總和)；
  
  高層公攤面積計(jì)算方法：公攤面積=建筑面積—實(shí)用面積(所謂的公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率)。
  
  公攤面積范圍
  
  1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。
  
  2、套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

  查看全文↓ 2019-08-10 11:56:56
• 158****2829

  　停車位處置、綠地出售等不少讓開(kāi)發(fā)商憂心忡忡的問(wèn)題終于不再霧里看花。
  　　有法可依，有法必依?！段餀?quán)法》頒布以來(lái)，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都在組織學(xué)習(xí)該法律。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐，開(kāi)發(fā)商提出了他們**為關(guān)心的四大熱點(diǎn)問(wèn)題，蔡耀忠律師和梅夏英教授兩位專家對(duì)此進(jìn)行了權(quán)威解答。
  　　疑問(wèn)一：哪些車位開(kāi)發(fā)商可以處置？哪些不能處置？
  　　《物權(quán)法》頒布之后，廣州出現(xiàn)了不少開(kāi)發(fā)商急售車位的現(xiàn)象。有人認(rèn)為，《物權(quán)法》剛頒布不久，很多老百姓還不太了解，開(kāi)發(fā)商希望趕在法律正式實(shí)施之前，出售車位賺一筆。那么，到底哪些車位是開(kāi)發(fā)商可以處置的？哪些不能？
  　　權(quán)威解答：對(duì)于已建成的社區(qū)來(lái)說(shuō)，判斷開(kāi)發(fā)商有權(quán)處置哪些車位很簡(jiǎn)單。第一就是看停車位是否原本就是在小區(qū)規(guī)劃當(dāng)中，第二就是看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有取得車位的產(chǎn)權(quán)。如果具備這兩個(gè)條件，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)處置，無(wú)論是《物權(quán)法》頒布之前，還是頒布之后。因此，如果開(kāi)發(fā)商本有處置權(quán)，完全沒(méi)必要著急脫手。
  　　很多社區(qū)早期規(guī)劃的停車位不足，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中或者小區(qū)建成后利用公共綠地或道路劃出的停車位，開(kāi)發(fā)商便無(wú)權(quán)處置，除非車位占用的地塊并沒(méi)有進(jìn)入公攤，土地使用權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商。也需要提醒車主，在購(gòu)買停車位時(shí)應(yīng)弄清車位本身的權(quán)屬。
  　　而對(duì)于新建項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為業(yè)主規(guī)劃足夠的停車位，無(wú)論是地上車位還是地下車庫(kù)，只要是在小區(qū)**初的規(guī)劃之中，并且通過(guò)了相關(guān)部門審批，開(kāi)發(fā)商都有處置權(quán)，可以出售、附贈(zèng)或出租。
  　　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
  　　疑問(wèn)二：停車位只能出售或出租給本小區(qū)業(yè)主嗎？
  　　《物權(quán)法》規(guī)定小區(qū)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需要，是否意味著開(kāi)發(fā)商只能將停車位出售或出租給本小區(qū)業(yè)主呢？
  　　權(quán)威解答：“優(yōu)先”和“只能”的含義是不一樣的。在一定條件下，開(kāi)發(fā)商可以將停車位出售或者出租給小區(qū)以外的車主。
  　　舉例來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商建設(shè)的某小區(qū)可入住1000戶業(yè)主，當(dāng)業(yè)主入住之后，開(kāi)發(fā)商可以將車位出售或出租的消息傳達(dá)給每家每戶，征詢業(yè)主是否有車位需要，并且設(shè)定一個(gè)合理的交易時(shí)間，讓有停車位需求的人及時(shí)登記或者辦理購(gòu)買、租賃手續(xù)。假設(shè)征求意見(jiàn)之后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主只需要600個(gè)車位，而開(kāi)發(fā)商卻規(guī)劃了800個(gè)車位，那么此時(shí)，開(kāi)發(fā)商就可以將剩下的200個(gè)車位出租或出售給小區(qū)外的車主。
  　　但在實(shí)踐中，還存在一個(gè)問(wèn)題，就是小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需求是變動(dòng)的，隨著生活水平的提高，對(duì)停車位的需求會(huì)越來(lái)越大。如果開(kāi)發(fā)商把小區(qū)入住之初那些富余的車位出售，以后業(yè)主的新增需求就無(wú)法得到滿足，還可能引發(fā)矛盾，不過(guò)，這個(gè)新的問(wèn)題就不是開(kāi)發(fā)商要解決的義務(wù)了。
  　　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
  　　疑問(wèn)三：開(kāi)發(fā)商能將綠地出售或贈(zèng)送給特定的業(yè)主嗎？
  　　在很多社區(qū)都有這樣一種現(xiàn)象，即一層業(yè)主將自己的前庭后院改造成陽(yáng)光房，引起其他業(yè)主不滿，而改造者則稱土地是開(kāi)發(fā)商出售或贈(zèng)送給他們的。但是，開(kāi)發(fā)商到底能不能將綠地出售或贈(zèng)送給特定業(yè)主呢？
  　　權(quán)威解答：能否出售或贈(zèng)送要看綠地是否已經(jīng)進(jìn)入業(yè)主的土地公攤面積，如果已經(jīng)進(jìn)入公攤，開(kāi)發(fā)商便無(wú)權(quán)處置，目前對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，小區(qū)綠地都應(yīng)已進(jìn)入公攤，屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商不能出售或贈(zèng)送。別墅的情況各有差異。
  　　《物權(quán)法》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個(gè)人的除外。開(kāi)發(fā)商如何才有權(quán)明示某綠地屬于某特定個(gè)人？一種辦法就是開(kāi)發(fā)商保留該綠地的土地使用權(quán)，不進(jìn)入業(yè)主公攤面積，這樣開(kāi)發(fā)商才有處置權(quán)，可以出售或贈(zèng)送；第二種辦法就是雖然綠地進(jìn)入了業(yè)主公攤面積，但開(kāi)發(fā)商在銷售之前就明示哪些綠地歸某特定個(gè)人專門使用，這相當(dāng)于取得買房人的同意，愿意放棄一部分公共場(chǎng)所的使用權(quán)，而讓給開(kāi)發(fā)商指定的人。但這種情況下，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有土地使用權(quán)的，他不能將綠地出售，只能附贈(zèng)給特定業(yè)主使用。
  　　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。
  　　疑問(wèn)四：頂層的露臺(tái)本屬業(yè)主共有，想送給頂層用戶怎么辦？
  　　“買頂層，贈(zèng)送屋頂露臺(tái)”的營(yíng)銷手段在房地產(chǎn)銷售中時(shí)有運(yùn)用。但是按照《物權(quán)法》規(guī)定，頂層的露臺(tái)往往屬于公共場(chǎng)所，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，除非別墅。而一般情況下，開(kāi)發(fā)商都將露臺(tái)與頂層住宅一體銷售或贈(zèng)送，開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)利這么做？
  　　權(quán)威解答：從所有權(quán)處置上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不能將露臺(tái)贈(zèng)送給頂層業(yè)主，業(yè)主也不能獨(dú)占露臺(tái)使用權(quán)，其他業(yè)主也應(yīng)當(dāng)可以享用。
  　　如果開(kāi)發(fā)商希望將頂層露臺(tái)贈(zèng)送給**方便使用的頂層買家，那么可以操作的辦法仍然是在購(gòu)房合同中向買房人明示頂層露臺(tái)使用權(quán)屬于頂層用戶，但頂層用戶不能當(dāng)做經(jīng)營(yíng)性用途，不能影響其他業(yè)主的正常使用，也不能在露臺(tái)上搭建違章建筑，不能危害其他業(yè)主的利益。
  　解答依據(jù)：《物權(quán)法》第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
  

  查看全文↓ 2019-08-10 11:56:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 每戶公攤面積怎么算誰(shuí)曉得？
  答

  高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。一般來(lái)說(shuō)，高層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.18～0.26之間，多層的分?jǐn)傁禂?shù)在0.11～0.16之間。先來(lái)看看公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是怎么算出來(lái)的：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物各單元套內(nèi)建筑面積之和。什么是“整棟建筑物的公用建筑面積”？在一個(gè)小區(qū)里，哪些屬于公共建筑面積，這些面積哪些可以用于公攤，哪些不用攤？根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間，也不可用于分?jǐn)偟挠校?、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋；3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房?！　∧敲矗繎粢趺捶?jǐn)偣媒ㄖ娣e呢？每戶分?jǐn)偟墓妹娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×每戶套內(nèi)建筑面積。商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄詶潪閱挝弧Ｒ簿褪钦f(shuō)，本棟樓房的住戶分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為單棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟樓房不相連的公用建筑面積不分?jǐn)?。假如有為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，則由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) ??誰(shuí)比較清楚商品房公攤面積怎么算？
  答

  公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。無(wú)論是多層、高層都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。公攤面積越小，意味著購(gòu)房者需要投入的額外成本越小。戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施的數(shù)量以及建筑本身的規(guī)模等，都會(huì)對(duì)公攤面積帶來(lái)影響。公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積;公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積×總套數(shù));套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積。綜合以上公式，我們可以得出：公攤面積=總公攤面積/【(套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積)×總套數(shù)】×(套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積)。公攤面積主要有:電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、值勤警衛(wèi)室、共用墻體……而庫(kù)房、車庫(kù)車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營(yíng)、自用的房子、辦理用房等不會(huì)計(jì)入公攤。國(guó)家在公攤面積上沒(méi)有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)，普通多層住所樓，在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層，公攤系數(shù)在15%-20%之間;高層住所相對(duì)更高，在20%-25%擺布。為數(shù)不多的高層和小高層，房源面積公攤則控制在20%左右，具有雙電梯、地下車庫(kù)，而樓體寬度、公共走道等面積也嚴(yán)厲依照有關(guān)規(guī)范進(jìn)行劃分。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同上都會(huì)注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記核心測(cè)繪部的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。公攤面積越小，意味著得房率越高，業(yè)主花在不可支配面積上的錢也較少，不過(guò)值得留意的是，公攤面積過(guò)小，也會(huì)在一定程度上影響整體的美觀和寓居的舒適度。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??公攤面積每戶多少好呢？應(yīng)該怎么做呢？
  答

  這個(gè)不能單純的從建筑面積就能計(jì)算的。 一般高層電梯樓公攤面積在20%左右；高層公寓樓公攤面積在25%左右；多層住宅（老房子，無(wú)電梯）公攤面積在10%左右，新多層電梯洋房公攤面積在15%左右。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 公攤面積包括綠化嗎？誰(shuí)清楚？
  答

  公攤面積主要由兩部分組成：一是能構(gòu)成整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體。作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚，不計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??哪位清楚商業(yè)樓公攤面積怎么算？
  答

  這個(gè)要看具體的實(shí)際情況：一般住宅的公攤根據(jù)層高、墻、保溫厚度，還有方案設(shè)計(jì)的不同，浮動(dòng)在10-30%之間。一般是多底層公攤小，高層公攤大，底層獨(dú)立式住宅（獨(dú)棟別墅）一般沒(méi)有公攤面積，即得房率為100% 。商業(yè)則相差比較大，直接對(duì)外的商鋪一般沒(méi)有公攤面積，而大型商場(chǎng)一般公攤面積較高。商住混合樓，按照各地區(qū)不同的規(guī)范進(jìn)行分?jǐn)?，并非是?jiǎn)單的“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂薄?/p> 全部3個(gè)回答>