貸款中的房子要賣注意什么?有貸款的房子賣的話需要注意哪些細(xì)節(jié)

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• 141****0844

  首先要確定是否有房產(chǎn)證。二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn),有了房產(chǎn)證才可以上市交易的。如果房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證,就不能辦理過戶手續(xù),也就不能進(jìn)行房屋的買賣。未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài),是不能上市交易的,但是,在現(xiàn)實(shí)中,可以通過一些方法來實(shí)現(xiàn)。
  方法一:轉(zhuǎn)按揭
  **簡單直接的一種方法。什么是轉(zhuǎn)按揭呢?是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。在二手房買賣中通俗的講就是把個(gè)人住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三人來辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但在實(shí)際操作中,不同銀行有不同規(guī)定,具體您還需要咨詢相關(guān)的銀行方面。據(jù)目前所知,只有建設(shè)銀行可以辦理按揭轉(zhuǎn)讓。同時(shí)需要委托中介代理公司向銀行方面申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭事宜,二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)銀行不接待個(gè)人辦理申請(qǐng)。
  方法二:用買方的**款繳清剩余貸款
  這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式。這種模式適用于原房主貸款額度較低或者原房主已經(jīng)歸還大部分貸款,所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下,買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總銷售額的30%至40%,賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清,然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記,來進(jìn)行下一步交易。
  方法三:利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  如果以上兩種方法都行不通,那么賣家可以考慮用其名下的抵押物(如其他房產(chǎn)),以結(jié)清按揭貸款。如果賣方想在賣出房產(chǎn)之前將貸款還清或買方雖然看好但不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn),可以采取這種方式,但前提是房主有銀行認(rèn)可的*押物(如其他房產(chǎn))用來向銀行申請(qǐng)貸款申。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款,促銷售易的成功。之后等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:31:10
• 151****0212

  若是在我行辦理的個(gè)人住房貸款，期間如需辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)、變更產(chǎn)權(quán)人等，因各城市相關(guān)規(guī)定有所不同，具體您可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行或當(dāng)?shù)氐馁J后服務(wù)中心咨詢確認(rèn)。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:31:04
• 148****1338

  小編之柳葉飛刀：郭律師說“此文是我多年經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，只為給有需要的朋友提供借鑒和防范，所以會(huì)很詳細(xì)，文章篇幅也較長，我不想為點(diǎn)擊量和轉(zhuǎn)發(fā)率而妥協(xié)，以此來減少文字”?？赐甏宋暮?，我被深深的感動(dòng)，想起了一句話：在浮躁的今天，精致的利己主義者橫行其道。而真正的悲憫，仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。
  
  作者寄語：靜下心來讀，用上心去品，你會(huì)發(fā)現(xiàn)本文真正的價(jià)值和魅力所在。
  
  “一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例**高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對(duì)“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點(diǎn)問題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。
  
  一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
  1、核對(duì)《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。
  
  2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。 （注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實(shí)）
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。
  
  律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。
  
  3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。
  
  法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。也許有的人會(huì)說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐罚课莸乃袡?quán)以登記為準(zhǔn)。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見。
  
  法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

  查看全文↓ 2019-08-16 06:30:59

相關(guān)問題

• 問 貸款中的房子要賣注意什么?賣房子買家需要貸款我應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)
  答

  因?yàn)楝F(xiàn)在哪里的房價(jià)都不便宜，要想全款買套房子就更不容易了，所以現(xiàn)在買房的都是貸款買房，不管是不買房投資，買房自住也好，總免不了買了幾年就想賣的情況，比如房價(jià)漲了想賣掉賺錢，房子小了想換套大的，房子位置不喜歡想換個(gè)喜歡的區(qū)域，不管是什么原因，二手房市場一直在房地產(chǎn)市場是占據(jù)主導(dǎo)位置的，因?yàn)榉孔邮琴J款買的，是在銀行做了抵押的，那可以賣嗎?房管局過戶是必須要保證房產(chǎn)沒有任何抵押，查封的，如果房產(chǎn)有抵押，有查封，房管局是過不了戶的，所以要想賣按揭房，**重要的就是先將按揭款還掉，然后注銷抵押，這樣就可以進(jìn)行過戶了。如果房東沒錢還按揭款的，那就需要客戶的**款或者金融機(jī)構(gòu)幫忙還按揭了，所以對(duì)于用買方**款還按揭的情況，這個(gè)就需要和客戶溝通了，客戶愿意就行，可以少一部分錢，因?yàn)槿绻ㄟ^金融機(jī)構(gòu)幫忙贖樓，是要收取費(fèi)用的，無論是房東和客戶肯定都不怎么愿意給這比費(fèi)用的，所以優(yōu)先選擇與買方溝通用**款還按揭，還清按揭然后注銷抵押，**后過戶，如果買方是貸款也需要審批通過后再幫忙還按揭，避免審批不通過的情況。

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• 問 正在貸款的房子怎么賣?有什么需要注意的？
  答

  一、正在還貸款的房子可以賣嗎當(dāng)初辦貸款時(shí)銀行收過你的房本，在建委做了抵押登記的，是沒法再買賣的。你看看你房本的第三頁空白處是不是有個(gè)章已抵押三個(gè)字？貸款沒還完的情況下想過戶，你可以先找好買家（1買家全款或者2買家貸款但**能還清你銀行剩下的欠款），跟買家商量好，買家?guī)湍氵€這銀行剩余的貸款（買家貸款情形下，同時(shí)買家向銀行申請(qǐng)二手房按揭貸款）。還清了銀行解抵押，買家付清了剩余的房款（買家貸款情形下銀行批貸），你們就去建委辦過戶，過戶到買家名下后，銀行拿新房本去建委做抵押登記，建委出他項(xiàng)權(quán)利證給銀行，銀行放款給你，打到你賬戶?？梢栽诮ㄎ鲑Y金監(jiān)管比較安全。當(dāng)然了全款就簡單了，買家?guī)湍氵€了銀行欠款，銀行解抵押登記后，買家剩余房款給你了當(dāng)天去辦過戶就行了正在還貸款的房子可以賣嗎？房子有貸款怎么賣？二、房子有貸款怎么賣1、貸款轉(zhuǎn)按揭這算是**簡單**直接的一種方法。那轉(zhuǎn)按揭是什么意思呢？它是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但是目前可以做辦理轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，所以使用這種方法進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)按揭這種方式在不同的銀行有不同的規(guī)定，有的銀行是可以進(jìn)行辦理的，但也有銀行是不辦理這方面的業(yè)務(wù)的，還有轉(zhuǎn)按揭一般是通過中介公司辦理。所以如果有這方面意向的時(shí)候，可以去相關(guān)部門進(jìn)行咨詢。2、用買方的**款繳清剩余貸款這是當(dāng)下二手房交易中**為常見的一種方式。這種模式僅適用于賣主貸款額度較低或者賣主已經(jīng)還了大半的貸款，所剩貸款數(shù)目不大的情況下，而且買主有充足的資金可以支付**款的時(shí)候。一般這個(gè)時(shí)候，買家所付的**將會(huì)是賣家所未歸還的貸款數(shù)目，這樣的情況下，賣家才能順利的撤銷自己房產(chǎn)的抵押記錄，從而成功的轉(zhuǎn)讓自己的房屋。3、利用銀行貸款來繳清剩余貸款如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用自己名下的其他抵押物來結(jié)清自己的房產(chǎn)按揭。這種方法是在買方想在賣出房產(chǎn)前還清貸款，但是賣方卻不承擔(dān)支付大額**的情況下，有個(gè)必要的前提就是買方有銀行認(rèn)可的抵押物向銀行進(jìn)行申請(qǐng)才行。這樣買家就可以通過向銀行抵押而得到一筆錢，從而還清按揭的房產(chǎn)，以促成交易的成功。

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• 問 小區(qū)房子裝修有哪些細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  1、地板磚不應(yīng)低檔化在家居裝潢中，地板磚是一項(xiàng)大宗開支，可伸縮性極大。地板磚價(jià)高的有上百元，價(jià)低的只有幾元一塊。為了節(jié)約開支，許多工薪階層不舍得花錢買高檔地板磚。事實(shí)上，這是一大失誤。首先地板磚是易磨損件，如果太便宜，則不耐磨，時(shí)間一長地板磚就會(huì)被腳踏出痕跡來。其次太便宜的地板磚不防滑，很容易滑倒，造成意外傷害。2、買電線、水管不要圖便宜在整個(gè)住房的裝潢中，電線、水管也是一項(xiàng)大支出。一些工薪族在這一項(xiàng)支出中，有節(jié)支的想法，往往不太關(guān)注質(zhì)量，而只看重價(jià)格。這是一個(gè)重大失誤。電線、水管如果質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，裝潢后將會(huì)帶來極大的安全隱患。所以，工薪階層在購買電線和水管時(shí)，都不能降低標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該購買高質(zhì)量的電線、水管，以保證安全。3、客廳空間不要窄小客廳的設(shè)計(jì)，制造寬敞的感覺是一件非常非常重要的事情，不管固定空間是大還是小，在室內(nèi)設(shè)計(jì)中都需要注意這點(diǎn)。寬敞的感覺可以帶來輕松的心境和歡愉的心情。4、客廳空間不能低矮客廳是家居**主要的公共活動(dòng)空間，不管你是否做人工吊頂，都必須確保空間的高度性，這個(gè)高度性是指客廳應(yīng)是家居中空間凈高**大者（樓梯間除外）。這種**高化包括使用了各種視錯(cuò)覺處理。5、客廳景觀不應(yīng)雜亂在室內(nèi)設(shè)計(jì)中，必須確保從那個(gè)角度所看到的客廳的美感，這也包括了主要視點(diǎn)（沙發(fā)處）向往所看到的室外風(fēng)景的**佳化?？蛷d的裝修應(yīng)是整個(gè)居室**漂亮或**有個(gè)性的一個(gè)。6、客廳照明不能昏暗客廳應(yīng)是整個(gè)居室，光線（不管是自然采光或人工采光）**亮的一個(gè)，當(dāng)然這個(gè)亮點(diǎn)不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。也許在一些實(shí)際活動(dòng)中（例如看電視什么的）你并不需要很亮的光線，但在其他的日常居住活動(dòng)中，亮光是不可缺少。7、客廳風(fēng)格不應(yīng)另類不管你或者任何一個(gè)家庭成員的個(gè)性或者審美如何的特點(diǎn)，除非你平時(shí)沒有什么親友來往，否則你必須確保其風(fēng)格被大眾所接受。這種普及并非指裝修得平平凡凡，而是需要設(shè)計(jì)成讓人和諧和比較容易接受的那一種風(fēng)格。8、客廳材質(zhì)要通用在客廳裝修中，你必須確保所采用的裝修材質(zhì)，猶其是地面材質(zhì)能用于大部分的家庭居住行為。例如在客廳鋪設(shè)太光滑的磚材，可能就會(huì)對(duì)老人或小孩造成傷害或妨礙他們的行動(dòng)。9、客廳的布局要順暢無論是側(cè)邊通過式的客廳還是中間橫穿的客廳交通線布局，都應(yīng)確保進(jìn)入客廳或通過客廳的順暢。當(dāng)然，這種確保是在條件允許的情況下形成的。10、客廳的家具要適用客廳的家具應(yīng)考慮家庭活動(dòng)的適用性和成員的適用性。這里面**主要的考慮來自老人和小孩的使用問題，有時(shí)候我們不得不為他們的方便的而作出一些讓步。

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• 問 房子有貸款怎么賣？需要注意的是什么嗎？
  答

  您好，是可以賣的，但是必須結(jié)清銀行貸款的情況下，否則無法辦理過戶。

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• 問 小區(qū)房子裝修有什么細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  2、暗盒一定要跟面板配套，否則導(dǎo)致安裝不上就不好弄了。3、陽臺(tái)上的地磚也要注意排水方向，否則會(huì)造成積水嚴(yán)重，甚至讓樓下的鄰居一起遭殃。4、木門的上下冒頭處要進(jìn)行刷漆處理，這樣使用壽命更長。5、復(fù)合地板的長度超過8米的話，要考慮伸縮縫，這樣才可以保證施工質(zhì)量。6、裝空調(diào)的時(shí)候，管道洞口要做成向外傾斜的形式，這樣雨水才不會(huì)流進(jìn)來。7、購買瓷磚的時(shí)候盡量不要選擇亞光磚，因?yàn)檫@種磚很難打理。8、電線槽一定要保持橫平豎直，這樣以后用起來也更加方便。9、衛(wèi)生間的浴霸，一定要裝在龍骨上面，而不是直接裝在吊頂上面。10、油漆和涂料的打磨，一定要等到完全干透后再進(jìn)行，一般都要等上幾個(gè)小時(shí)，具體時(shí)間要看施工環(huán)境。11、使用臺(tái)下盆水槽，廚房臺(tái)面上經(jīng)常會(huì)有水，如果我們安裝了臺(tái)下盆的水槽，這樣使用抹布把水抹到水槽里豈不是更加的方便呢？臺(tái)上盆的話，臺(tái)盆和臺(tái)面之間還會(huì)容易有污垢臟東西，清潔麻煩。12、廚房墻面的五金掛件，廚房的很多小東西，其實(shí)是可以掛在墻面上的，比如常用的菜鏟、碗筷、調(diào)料等等，廚房墻面上的空間有效的利用起來，以后做飯更加的方便。13、使用可拉伸的龍頭，可拉伸的龍頭，洗頭洗臉更方便些，清潔的話，也能更好的清潔臺(tái)面的一些死角。14、浴室可考慮折疊凳子，站著洗澡是不是感覺很累？那么我們可以考慮安裝一個(gè)折疊凳子，這樣我們就可以坐著洗澡了，豈不是更加的方便呢？如果家里面有老人，相信會(huì)更加的貼心。15、USB插座面板，電子設(shè)備充電更方便，現(xiàn)在我們使用電子設(shè)備已經(jīng)很普遍了，這種插座也會(huì)更加的方便我們的生活，再也不用找充電插頭了。

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