房屋沒有產(chǎn)權(quán)可以買賣嗎？

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• 145****1211

  沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易是不合法的（根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓）。
  
  如果雙方達(dá)成一致并且一定要交易，此時雙方可以簽訂買賣合同。對于房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，簽定買賣合同是否有效請看以下論述。
  
  　　
  
  房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，訂立買賣合同并不因此一定無效，只要符合法律規(guī)定的有效要件，救應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。
  
  首先，房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效?！段餀?quán)法》第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是證明，僅僅起到證據(jù)的作用，證明那套房子是你的，不是別人的。此外，無任何別的意義。物權(quán)法是調(diào)整靜態(tài)財產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，不涉及對合同效力的判斷。因此，在調(diào)整物的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域還是應(yīng)當(dāng)適用合同法，并結(jié)合其他法律和行政法規(guī)對合同效力作出判斷。
  
  其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。
  
  再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。
  
  **后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。

  查看全文↓ 2019-08-17 03:19:19
• 144****0581

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：
  
  第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
  
  （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；
  
  （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
  
  （三）依法收回土地使用權(quán)的；
  
  （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  （五）權(quán)屬有爭議的；
  
  （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
  
  （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  第四十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
  
  第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
  
  第四十四條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  查看全文↓ 2019-08-17 03:19:11
• 134****4269

  沒有產(chǎn)權(quán)證的二手房交易是不合法的。
  
  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：
  
  第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  
  （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
  
  （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
  
  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

  查看全文↓ 2019-08-17 03:19:04
• 157****2630

  沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證并不影響房屋買賣合同的效力是有充分的理論依據(jù)和法律依據(jù)的。
  《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而不是指房屋買賣合同無效。
  《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定合同法第五十二條第(五)項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。至于強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，在相關(guān)司法解釋出臺之前由法官酌情認(rèn)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已形成共識，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。
  《物權(quán)法》第十五條規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定明確對不動產(chǎn)變動的原因與結(jié)果進(jìn)行了區(qū)分，將合同效力與物權(quán)效力相區(qū)別。出賣人通過合法有效的房屋買賣合同而取得房屋，房屋轉(zhuǎn)移占有之日即視為房屋已經(jīng)交付，出賣人即使未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，也已經(jīng)實際取得了房屋的處分權(quán)，其有權(quán)對房屋進(jìn)行處分。
  合同的效力應(yīng)當(dāng)主要依據(jù)《民法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行認(rèn)定。合同法第五十二條規(guī)定有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  如果出賣人與買受人所簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，沒有損害國家、集體或者第三人利益和社會公共利益，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同有效。
  出賣人或買受人以房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而主張房屋買賣合同無效同時也違背了民法的誠實信用原則，不利于維護(hù)社會交易關(guān)系的穩(wěn)定。

  查看全文↓ 2019-08-17 03:18:59
• 156****1708

  拿到房產(chǎn)證的二手房，才能上市交易，這個是基本的條件。沒有房產(chǎn)證的房子，是無法辦理過戶的，而只有過戶了，這個房子才能完全屬于你。只有購房合同的房子也可以交易，但是會帶來以下風(fēng)險：
  1、難以確定賣方是否有權(quán)出售該套房屋，如果賣方無權(quán)處理該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議可能因此無效。第二交易存在較大變數(shù)，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間，賣方可能會因多種因素而選擇解約，比如，房屋價格上漲后賣方反悔，單方面提價，不配合過戶。在沒有房產(chǎn)證的情況下，買賣雙方簽訂的購房合同，如果賣方執(zhí)意違約，買房人無法依據(jù)雙方間的買賣合同而強(qiáng)制要求賣方履行過戶手續(xù)，往往**終僅能依據(jù)合同追回已付購房款項。第三賣方以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個買家之間房屋權(quán)屬的爭議。
  4、因開發(fā)商的原因，賣方遲遲不能取得產(chǎn)權(quán)證書，造成買房人無法辦理過戶，也就無法享有對房屋的處分權(quán)。
  5、無法明確房屋土地性質(zhì)，土地性質(zhì)一般為出讓土地，但是，如果是劃撥土地的話，上市交易需要交納一部分土地出讓金，這也會產(chǎn)生一定的合同風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-08-17 03:18:53

相關(guān)問題

• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房屋可以買賣嗎??房屋沒有產(chǎn)權(quán)證有哪些危害?
  答

  1、從法律角度來說無產(chǎn)權(quán)證的房屋是得不到法律支持的2、如訴諸法律你們當(dāng)時立的字據(jù)可作為證據(jù),你會得到相應(yīng)的補(bǔ)償3、如果你們當(dāng)時立字據(jù)時通過了所在村的村委會那么也可以請村委會幫助調(diào)解。4、你們可以拒絕,但購買的房屋是不合法的。5、如果得不到你想要的結(jié)果,建議你找個律師事務(wù)所在房產(chǎn)領(lǐng)域有專長的律師具體咨詢,他們公給你的建議。

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• 問 房屋沒有產(chǎn)權(quán)能夠買賣嗎？
  答

  即使房子不是產(chǎn)權(quán)的，是使用權(quán)也可以交易，但是必須要有使用權(quán)房本。這個房子不是使用權(quán)，那是開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)，作了抵押，對你的影響有：1：不能夠貸款，因為沒有正式的房產(chǎn)本，銀行不予受理貸款2：不能過戶。沒有正式房本，國家房產(chǎn)交易部門無法受理過戶。3：日后有風(fēng)險。即使你與開發(fā)商簽定合同，但是如果開發(fā)商毀約或者該房產(chǎn)被拍賣，你的利益無法得到有效的法律保護(hù)。如果出現(xiàn)了糾紛，法律上的唯一依據(jù)是房產(chǎn)本。如果你明知沒有本還購買，出現(xiàn)問題會有很大的風(fēng)險?？赡苓@個房子很合你的心意吧，但是要知道風(fēng)險和誘惑并存，小心為好，我的意見，沒有產(chǎn)權(quán)證，不要買。

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• 問 可以購買沒有產(chǎn)權(quán)的房屋嗎？
  答

  還是不要買，因為沒有房產(chǎn)證，你的相關(guān)權(quán)益得不到法律保證，但是沒有房產(chǎn)證的房子也不是不能買，主要還是看房子的具體情況而定，如果是農(nóng)村的房子，沒有房產(chǎn)證是很正常的。對方既然沒有房產(chǎn)證，賣給你房子，對方肯定是要付出代價的，比如房子的價格肯定很，這時候你就需要權(quán)衡利弊了，如果你覺得利大于弊，可以買，但是簽合同的時候一定要明確各種約定，以免以后出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛的時候，你可以拿合同說話，保障自己的權(quán)益。當(dāng)然是不要約定你明知道房子沒有房產(chǎn)證，而只是約定你們買賣房子的時候沒有房產(chǎn)證，以后要賣房人協(xié)助你辦理房產(chǎn)證就可以了，如果明知道沒有房產(chǎn)證，以后也不可能有房產(chǎn)證，那就是你的過錯了。

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• 問 車庫沒有產(chǎn)權(quán)證可以買賣嗎
  答

  車庫如果沒有產(chǎn)權(quán)證的話是不能夠進(jìn)行買賣的，無論是車庫還是停車位，都和房屋是一樣的，如果能夠進(jìn)行買賣的話就需要有產(chǎn)權(quán)證，在沒有產(chǎn)權(quán)證的情況之下，則代表車位或者是車庫只能夠出租來獲得使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。在進(jìn)行購買之前，可以先和開發(fā)商咨詢一下是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，如果不能夠辦理的話，要了解清楚車位，是不是人防車位，如果是人防車位只能夠通過租賃的形式來獲取使用權(quán)，并且最長的租期是20年。沒有產(chǎn)權(quán)證的車位一定不要買，而且大多數(shù)小區(qū)那地面上的車位都屬于公共車位，是歸屬于所有業(yè)主共同使用的，一般只有地下的停車位才能夠進(jìn)行買賣，辦理了產(chǎn)權(quán)證之后屬于個人的財產(chǎn)，可以再次出售轉(zhuǎn)讓出租，而且車位的使用年限和所購買房子的使用年限是一致的。

• 問 ??無產(chǎn)權(quán)房屋怎么買賣?什么房子沒有產(chǎn)權(quán)?
  答

  沒有產(chǎn)權(quán)證的房子是不能過戶的，不能過戶的意思就是房子賣給買受人了名字卻還是原房東的。買這樣的房子是有風(fēng)險的，可能會導(dǎo)致一房多賣，或者是原房東把房子拿去辦理抵押貸款等情況，如果非要買這種房子的話建議找家大型中介或者到公證處辦理公證會比較好。沒有產(chǎn)權(quán)的房子叫做合同方買賣，這種房子就是在產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理下來的時候進(jìn)行買賣就叫做合同房買賣，辦理這種買賣的常規(guī)流程就是簽訂買賣合同做好約定項，然后到公證處辦理一個合同公證，等產(chǎn)權(quán)證下來后在辦理過戶手續(xù)。

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