??怎么置換房子?小房換大房如何操作?

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• 141****4666

  一、首先要明確：小房如何處理
  
  一般而言，小房有三種處理方式，分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。
  
  1、賣小買大
  
  這種方式就分為兩種情況：先賣后買和先買后賣。對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經(jīng)濟壓力，另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購房負擔。
  
  先買后賣適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間面臨的租房窘境。
  
  2、留小買大
  
  留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，也不用考慮房子置換期的租房問題。這種方法比較考驗換房人的還款能力。
  
  另外，如果首套房仍屬于貸款中，再次置業(yè)的貸款利率以及稅費較之首套都會有所提升，兩套房的月供也是一筆不小的開支。因此，對于生活質(zhì)量可能會有一定影響。
  
  3、租小換大
  
  這種方式就需要考慮小房的租金回報如何以及大房的**是否準備充分，采取租小換大的方式可以一定程度上減輕月供負擔。但對**要求較高，只適用于**壓力小，月供償還能力較低的購房者。
  
  二、其次，要準備好“小換大”過程中所需的各種費用
  
  這一步，采用留小買大、租小換大的購房者就無需考慮了。因為這兩種方式不會涉及到賣房步驟，直接購置二套房只需要考慮貸款額度及月供能力就好。
  
  如果采用賣小買大的方式，則還需考慮這些因素：
  
  首先是**款的問題，如果先賣后買，可將賣小房所得用于買大房。如果先買后賣，則需提前準備好買房所需的資金。另外，若是小房尚有貸款，需先還清房貸才能出售，可自籌資金還貸也可利用買方的**款還貸。
  
  其次，如果是貸款買大房的話，就需考慮貸款額度及**比例。因為各地、各銀行的政策不一，所以需根據(jù)具體政策來進行準備。
  
  **后，一定要留足備用金。因為賣小買大涉及到買和賣兩個過程，除購房款之外，還涉及到中介費、契稅、增值稅、個稅、裝修費等其他款項。
  
  三、**后，選擇改善型住房與初次購房有所不同，很多地方需要提前考慮清楚
  
  1、配套盡量一步到位
  
  打算買改善型住房的購房者，此次換房之后，短時間內(nèi)都不會再考慮換房了。那么，為了自己和家人居住舒適、生活便利在生活配套方面一定要爭取一步到位，比如地段、交通、醫(yī)療、商業(yè)等等，特別是上有老下有小的家庭，更要多方考量、謹慎選擇。
  
  2、換新房，樓盤品質(zhì)尤為重要
  
  如果要置換的物業(yè)為新房，則需了解樓盤的整體規(guī)劃。比如容積率高低、建筑面積大小、配套是否成熟、小區(qū)規(guī)模大小、是否人車分流等等，此外還有：小區(qū)的主要購買人群、開發(fā)商資質(zhì)、是否品牌物業(yè)、戶型設(shè)計是否合理等等。
  
  因為改善型置業(yè)，本就是圖個舒適。所以房源質(zhì)量好不好、戶型合不合理，小區(qū)環(huán)境好不好、物業(yè)管理規(guī)不規(guī)范，配套完不完善等都直接關(guān)系到業(yè)主居住的舒適程度。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:29:06
• 134****7797

  直接將小房子出售，購買大房子即可
  買房需要考量：
  目的
  在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當下的經(jīng)濟狀況。
  位置
  房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。
  戶型
  一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。
  開發(fā)商
  在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險能力都相對較強，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發(fā)商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。
  價格
  很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，**不重要的就是價格。在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:29:00
• 146****4781

  一、明確小房換大房后的實際需求
  
  換房時要清楚自己為什么要換房，是自住還是非自住，每一項需求都決定著你什么時候買房，怎么買房。
  
  1、單純想換大面積住房
  
  這種情況是屬于改善住房條件，通常應(yīng)優(yōu)先考慮交通、環(huán)境、配套、戶型、鄰居素質(zhì)、物業(yè)等關(guān)乎生活品質(zhì)的因素。
  
  2、考慮孩子讀書
  
  （1）小房換大房前，需確保該房有入讀指定**的指標，建議到正規(guī)網(wǎng)站查看；（2）多留意相關(guān)**對入戶時間上的規(guī)定；
  
  （3）還應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、讀書的資質(zhì)要求等。
  
  3、和老人一起居住
  
  （1）房屋可以見到陽光，采光條件好；
  
  （2）周邊環(huán)境好，附近有公園，方便鍛煉；
  
  （3）盡可能選擇低層或有電梯的樓層；
  
  （4）周邊醫(yī)療設(shè)施完善。
  
  二、做好小房換大房的資金預(yù)算方案
  
  1、首套房是否有貸款，貸款是否都已還清，如果已還清，可以直接用賣房所得房款支付要買的房子。
  
  2、首套房有貸款且貸款未還清，這種情況可以先用買家的**款來還清房貸，從銀行手中拿到房產(chǎn)證；也可以將按揭貸款直接轉(zhuǎn)給二手房買主，具體的可咨詢銀行。
  
  3、是否需要貸款來買房，是否具備貸款資格，選擇哪一種貸款方式，都需要結(jié)合自身實際情況來考慮。
  
  4、目前手頭是否有充足的資金直接買房，前提是有購買二套房的資質(zhì)。
  
  5、此外，還要準備足夠的現(xiàn)金，因為還有各種可能發(fā)生的中介費，契稅，增值稅等等。還有，如果想要買房后做裝修的話，要準備裝修款。
  
  三、小房換大房，選擇哪種換房方式？
  
  1、先賣后買
  
  （1）先賣后買適合手頭余款緊張、月收入穩(wěn)定者。對于手頭余款不是很寬裕的購房者來說，讓其直接買一套新房壓力很大；（2）如果市場處于下行階段，建議先賣房再買房。市場比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然后再找個合適的機會，買到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險，在這個過程中，周期比較靈活，在賣房的時候，更有利于主動地位，會賣到有更合適的價格。
  
  優(yōu)點：如果賣了小房，購房者的手頭資金十分充裕，同時在貸款時也享有首套房的待遇，利率明顯偏低，購房者負擔減輕不少，這無疑是為換房置業(yè)者量身定做的。
  
  缺點：但這種方式并不是百利無一害，也存在一些弊端。如購買的新房，不能立即交房入住，這段時間居住就會有些不便，要再次面臨租房的窘境，同時房屋的租金也是一筆不小的費用。
  
  2、先買后賣
  
  先買后賣是指先簽訂購房合同，再進行換房的其他流程操作。
  
  （1）當市場上行的階段，采取先買后賣的方式。
  
  舉個例子：2015年5月，深圳的房子飛漲，有些小區(qū)甚至達到一平米漲2萬的程度，如果把房子賣了之后，再買可能買不到理想的房子。在市場行情上漲時，買在前，賣在后，讓你妥妥的抓住低買高賣。
  
  （2）還有一種情況適合先買，就是要買的房子，可能是同小區(qū)的稀缺房源，競爭比較大，等不到你賣房之后再來買它，這種情況下，可以先買后賣的方式；優(yōu)點：先買后賣還能夠讓你鎖定稀缺房源。黃金樓層，南北通透，太多人盯著的時候，甩出豪邁，買買買，先下手為強。
  
  缺點：后期任何一個環(huán)節(jié)出差錯，都可能導(dǎo)致違約，一不小心賠付幾十萬，損失慘重。先買后賣，比較讓人著急的，就是簽了買房合同，房子卻賣不出去。

  查看全文↓ 2019-08-25 10:28:54

相關(guān)問題

• 問 怎么置換房子?小房換大房怎么操作?
  答

  直接將小房子出售，購買大房子即可買房需要考量：目的在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當下的經(jīng)濟狀況。位置房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風(fēng)的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風(fēng)險能力都相對較強，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發(fā)商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責(zé)任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。價格很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，**不重要的就是價格。在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

  全部3個回答>
• 問 小房換大房如何操作
  答

  小房換取平米數(shù)大一些的房子，可以先將小一點的房子賣掉，當做**款，然后按照正常買新房的流程進行換房?；蛘呷绻?jīng)濟條件允許的情況下，也可以先購買大房，然后再將小房賣掉用于補貼差價。無論哪一種方式，主要是看購房人的經(jīng)濟實力。因為現(xiàn)在還很多城市涉及到有限購的問題，所以建議選擇先賣小房，再買大房。建議再換取平米數(shù)大一些的房產(chǎn)時，要先確定自己是否具備再次購買房屋的資格，其次要將時間差掌握好，對于經(jīng)濟條件不是很穩(wěn)定的人，建議先賣后買，中間一段時間可以通過租房的方式進行過渡，此外在這段時間內(nèi)房價可能也有所波動?；蛘呤且部梢詫烧咄瑫r進行，找靠譜的中間商進行賣房，用別人的**來付自己新房的**，然后再進行辦理產(chǎn)權(quán)過戶的一系列手續(xù)。

• 問 ?? 置換房子如何操作
  答

  　1、 置換交易是一種特殊形式的房屋買賣，其特殊性在于它可保證買賣行為的同時進行，也就是說房屋置換服務(wù)是買和賣的雙向服務(wù)，一次置換成功，相當于兩次交易。　　2、房屋置換流程：這就需要找一家置換公司。一家置換公司應(yīng)該具備以下三個條件：　　1）大量的買賣雙方信息；　　2）利用網(wǎng)絡(luò)化計算機處理信息；　　3）完善、正規(guī)的交易操作規(guī)程。　　辦理房屋置換基本程序：　　1）咨詢，填寫房屋出售登記表和需求登記表?！　?）準備證件，等待上門勘察評估。　　3）領(lǐng)取評估報告，確定置換價格。　　4）簽訂上網(wǎng)協(xié)議書，計算機自動配對?！　?）網(wǎng)上查找賣房信息，確定購買意向?！　?）實地看房。簽訂房屋置換合同?！　?）簽訂房屋買賣合同，繳納政府所規(guī)定費用?！　?）騰空房屋。房屋交割驗收?！　?）交納代理費，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

  全部3個回答>
• 問 ??置換房產(chǎn)如何操作？置換房子戶口怎么辦？
  答

  辦理房屋置換，主要有下列六個基本程序：　　(一)置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續(xù)?！　?二)價格評估：初評須上門實地詳細勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員認真計算，進行復(fù)評，從而提出房屋的評估價格?！　?三)置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司(也就是房屋中介公司)進行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。需要注意的是，一家真正的置換公司應(yīng)該具備以下三個條件方可進行置換交易：大量的買賣雙方信息;利用網(wǎng)絡(luò)化計算機技術(shù)處理信息;完善、正規(guī)的交易操作流程?！　?四)簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家并陪同實地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認書。　　(五)辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程。　　(六)交割物業(yè)：交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出;室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結(jié)清。

  全部3個回答>
• 問 房屋如何置換?置換房產(chǎn)如何操作？
  答

  個人儲蓄拿出一部分資金，在房屋置換中有實物與實物間的交換，其實質(zhì)上是買和賣的雙向服務(wù)、銀行借貸一部分資金的”1+1+1+1”的方式、單位補貼一部分資金。在房屋置換服務(wù)中、”差價調(diào)房”等房屋流通形式，相當于兩種交易概念，房屋置換可以解釋為買賣的雙向服務(wù)，同時？房屋置換在通俗含義上包括一般人們常講的”差價換房”。即房屋置換是”貨幣實物”和”實物實物”兩方面內(nèi)容的交換方式，房屋置換是改善住房條件的一種較好途徑，而且，提高了您改善住房條件的能力，再買進一套您需求的住房，是不同房屋間價差交換或等價交換的房屋交易形。是目前比較受歡迎的住宅消費服務(wù)方式，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，您的房屋的成功置換必須是您原有房屋有下家接受，您看中了另一套房屋，即賣掉您的住房。通過房屋置換可以減輕您的付款壓力。與房地產(chǎn)買賣不同的是，一次置換成功，房屋置換通過您原有房屋價值的一部分資金。

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