??房產(chǎn)抵押能買賣嗎？購買銀行抵押房產(chǎn)需注意哪些？

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• 153****5721

  朋友買房子時看中的房子也是這樣，不過同中原地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人都先解決，也沒有遇到什么風(fēng)險問題。以下是從網(wǎng)上查詢的，你可以參考下：先到銀行解壓貸款，估計(jì)一個月左右，解壓拿到證后去交稅，解壓**好讓賣家自己解，如果你來也可以。具體步驟是：
  1、他去銀行申請解壓，通過需要三天，拿到同意單。
  2、辦理公證委托，賣家委托第三方（比如你親戚）辦理房產(chǎn)交易一切事宜。包括銀行解壓，領(lǐng)取房產(chǎn)證，交稅，辦貸款，貸款接受等。
  3、銀行前臺轉(zhuǎn)賬。保留轉(zhuǎn)賬單（非常重要，這就相當(dāng)于**）有一個細(xì)節(jié)必須注意，轉(zhuǎn)賬金額必須與**一致，這個貸款需提供給公積金管理局。如果超過，就分兩筆。比如**應(yīng)該是30萬，解壓是40萬，那就分兩筆打給賣家，一筆30萬，一筆10萬。
  4、你看著賣家把你剛打給他的**打給銀行解壓，銀行會給賣家一張領(lǐng)取房產(chǎn)證的單據(jù)，15個工作日，憑這個單據(jù)到銀行領(lǐng)取解壓成功的單，拿著這個讓受委托人（你親戚）去政務(wù)中心領(lǐng)證，所有的單據(jù)都你拿，房產(chǎn)證你親自去拿。賣家沒有銀行的領(lǐng)取單，是拿不到房產(chǎn)證的，這期間你多跑幾趟銀行解壓部門，盯著。一出來立馬拿證，拿完證立即交稅，交完稅就安全了，這期間，你有全權(quán)公證委托，沒有任何事需要賣家出面。

  查看全文↓ 2019-09-03 12:01:55
• 138****5154

  根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，也就是說，抵押房產(chǎn)可以交易，但根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過銀行同意。
  但我們?nèi)粘＝灰字锌赡芎苋菀缀雎赃@個問題，在二手房交易中，很多房產(chǎn)都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經(jīng)銀行同意，我們需要知道，在交易存在抵押的房產(chǎn)時，需要經(jīng)過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。
  這里我們是采取了一個更為直接的方法，法律規(guī)定，出賣抵押房產(chǎn)要經(jīng)過抵押權(quán)人銀行的同意，那么我們把房子的貸款還清了之后，銀行就會自動喪失抵押權(quán)人的身份，因此，在還清貸款后，銀行都會出具一份貸款結(jié)清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續(xù)，這時候交易房產(chǎn)便屬于無負(fù)擔(dān)瑕疵的完整產(chǎn)權(quán)了，我們就可以放心的進(jìn)行交易了。
  在這里律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產(chǎn)時，都要考慮解押款的問題，因?yàn)楦吒軛U情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論是買賣雙方誰來支付解壓款都是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

  查看全文↓ 2019-09-03 12:01:46
• 135****1255

  1、他去銀行申請解壓，通過需要三天，拿到同意單。
  2、辦理公證委托，賣家委托第三方（比如你親戚）辦理房產(chǎn)交易一切事宜。包括銀行解壓，領(lǐng)取房產(chǎn)證，交稅，辦貸款，貸款接受等。
  3、銀行前臺轉(zhuǎn)賬。保留轉(zhuǎn)賬單（非常重要，這就相當(dāng)于**）有一個細(xì)節(jié)必須注意，轉(zhuǎn)賬金額必須與**一致，這個貸款需提供給公積金管理局。如果超過，就分兩筆。比如**應(yīng)該是30萬，解壓是40萬，那就分兩筆打給賣家，一筆30萬，一筆10萬。
  4、你看著賣家把你剛打給他的**打給銀行解壓，銀行會給賣家一張領(lǐng)取房產(chǎn)證的單據(jù)，15個工作日，憑這個單據(jù)到銀行領(lǐng)取解壓成功的單，拿著這個讓受委托人（你親戚）去政務(wù)中心領(lǐng)證，所有的單據(jù)都你拿，房產(chǎn)證你親自去拿。賣家沒有銀行的領(lǐng)取單，是拿不到房產(chǎn)證的，這期間你多跑幾趟銀行解壓部門，盯著。一出來立馬拿證，拿完證立即交稅，交完稅就安全了，這期間，你有全權(quán)公證委托，沒有任何事需要賣家出面。

  查看全文↓ 2019-09-03 12:01:41
• 154****3311

  不少購房客在購買二手房子時，好不容易相中了一套，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這套房子還在貸款中。對處于抵押狀態(tài)的房子，必須還清了貸款之后，才能夠進(jìn)行正常的買賣。但是如果房主隱瞞了房子的狀態(tài)，并且還簽訂合同的話，那么后續(xù)就會產(chǎn)生一系列的糾紛了。
  如果在不知情的情況下雙方簽訂買賣合同，會出現(xiàn)兩種情況：
  1.賣家由于其他的原因不能辦理房屋的抵押解除。
  2.房主拒絕賣房。
  一般情況來下，他需要你的資金來解除房屋的抵押狀態(tài)，用你的買房錢來還清貸款，解除房屋的抵狀態(tài)，這種房產(chǎn)交易十分的復(fù)雜，非常容易陷入購房糾紛中，所以如果不是百分之百的喜歡，不建議購買這樣的房產(chǎn)，如果非要購買不可，那么你需要做好以下的準(zhǔn)備。
  明確房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)
  在購房合同中，明確表明房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，具體的解除時間，違約的后果等等，一旦出現(xiàn)房屋解押不順或者其他情況的時候，以此合同維護(hù)自己的權(quán)益。
  及時跟蹤進(jìn)度
  繳納購房款后，及時追蹤資金的流向，查看購房者是否用購房的錢去銀行辦理房屋抵押。相對來說，如果是全款購房者的話就簡單一點(diǎn)，直接去銀行辦理提前還貸，解除房屋的抵押就可以辦理過戶的手續(xù)。但是若是購房者也需要貸款購房的話，則需要關(guān)心**款是否能夠償還剩余的按揭貸款了，并且這種賣房者都是急需錢的人，購房貸款的辦理需要時間，而且時間的長短不確定，那么就要看賣方能不能等了，如果賣方急著拿錢那么一般來說交易是進(jìn)行不下去的。
  為防止賣家私自挪用還款的資金，不可直接將錢給賣家，而是把錢匯入銀行監(jiān)管的賬戶。等待銀行解除房屋狀態(tài)之后，剩余的錢將會打入賣方的賬戶。

  查看全文↓ 2019-09-03 12:01:37
• 156****8143

  可以先簽訂購房合同，然后到公證處做預(yù)約公證，但在簽訂合同時應(yīng)特別注意幾點(diǎn)才能交易：
  1、先在網(wǎng)上找一下相關(guān)合同樣本，然后根據(jù)情況修改
  2、由于你還余貸，從信用角度出發(fā)賣方也不會消失得很快，這點(diǎn)對你有利
  3、要防止過戶時賣方消失，必須注意：
  A、查看對方的身份證、結(jié)婚證、共有人的身份證、戶口原件，并留復(fù)件
  B、**送鍵一點(diǎn)：房款不能付完，一般留總房款的10%作為保證金，等將來過戶后再付給他
  4、將各個進(jìn)度的時間在合同中列出來
  5、將違約責(zé)任寫清楚（一般違約承擔(dān)總房款的20-50%），可跟對方商定
  6、找個懂法律的朋友看看你的合同
  7、簽完后到當(dāng)?shù)?*有名的公證處公證，公證后就有法律效力了
  8、還有一點(diǎn)，看賣方在你買的房子上掛戶口沒有，如果有，一定要取掉，否則有后患

  查看全文↓ 2019-09-03 12:01:31

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)抵押能買賣嗎？購買銀行抵押房產(chǎn)需注意什么
  答

  可以購買的的?！　∥催€清貸款的房產(chǎn)再交易，可采用三種方式：提前還貸、資金監(jiān)管、轉(zhuǎn)按揭。提前還款雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，待銀行釋放抵押權(quán)后再由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。優(yōu)點(diǎn)：在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高。缺點(diǎn)：完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力。資金監(jiān)管買方將支付的首期房款用于幫助房東歸還貸款余額，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等)，全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。優(yōu)點(diǎn)：雙方合力解決了交易資金障礙。缺點(diǎn)：如果沒有第三方全程監(jiān)控資金動向，買方的首期房款存在一定風(fēng)險。辦理轉(zhuǎn)按揭簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。優(yōu)點(diǎn)：無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。缺點(diǎn)：轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上家購房抵押問題之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程。

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• 問 ??抵押房產(chǎn)可以買賣嗎?購買低價抵押房存在哪些風(fēng)險?
  答

  1.提前還清貸款房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權(quán)。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)。2.辦理轉(zhuǎn)按揭貸款這種方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。這種貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。3.贖樓這樣的貸款要找擔(dān)保公司做擔(dān)保贖樓，貸款還掉后，該房就可以自由轉(zhuǎn)讓了，找到買方后，賣掉房產(chǎn)，再還清贖樓的錢就可以啦所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過如果個人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。畢竟房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關(guān)的手續(xù)再賣房子，花費(fèi)的時間也是比較長的。

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• 問 購買抵押房產(chǎn)有哪些風(fēng)險？
  答

  如果被抵押的房子是產(chǎn)權(quán)人家庭的唯一一套住房，按照規(guī)定不能做拍賣處理，法院出于道德準(zhǔn)則和社會影響的權(quán)衡考慮，也很難強(qiáng)制執(zhí)行。**可能出現(xiàn)的情況是，房子產(chǎn)權(quán)你獲得了，里面的人趕不走。產(chǎn)權(quán)人當(dāng)初買這個房子時交易有瑕疵——沒付款的假買賣，為了從銀行騙貸和上家惡意串通。即便這個房子做了抵押登記，將來如果有證據(jù)認(rèn)定為惡意串通、假買賣，很可能導(dǎo)致法院判定原買賣合同無效，產(chǎn)權(quán)就歸了上家了。直接結(jié)果是你付了錢還拿不到房子。

• 問 如何抵押房產(chǎn)? 有抵押的房產(chǎn)如何買賣？
  答

  一、辦理房屋抵押手續(xù)1、抵押人和抵押權(quán)人簽訂書面的房屋;2、雙方帶房屋所有權(quán)證書和身份證件共同到房屋所在地的房屋管理局申請抵押登記。二、房地產(chǎn)抵押的基本條件根據(jù)我國的有關(guān)規(guī)定，下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押：(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地的使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)。同時，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：(1)土地所有權(quán);(2)耕地、、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)除外;(3)用于**、幼兒園、醫(yī)院等公益性的房地產(chǎn);(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn);

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• 問 銀行抵押房產(chǎn)如何貸款
  答

  銀行抵押房產(chǎn)貸款的步驟主要有以下7點(diǎn)：1、向銀行進(jìn)行貸款申請的提交。2、向銀行遞交相關(guān)的貸款資料。3、進(jìn)行房屋評估。4、由銀行審批是否放款。5、與銀行簽訂借款合同。6、辦理抵押登記手續(xù)。7、銀行批準(zhǔn)放款。進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款的注意事項(xiàng)，主要有以下3點(diǎn)：1、抵押的房屋目前應(yīng)當(dāng)已經(jīng)結(jié)清了貸款，如果房屋的貸款還沒有結(jié)清，那么就說明房屋已經(jīng)在銀行進(jìn)行過抵押，因此不能再次辦理貸款。同時農(nóng)村的宅基地以及沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，也都不能進(jìn)行抵押貸款。2、對于抵押貸款的房屋面積必須在50平米以上，而房屋的房齡應(yīng)當(dāng)在20年以下，但是根據(jù)不同的銀行，規(guī)定也有一定的差異化。3、房屋抵押貸款的用途要合理合法，比如在申請貸款時，確定是要用來購買車輛或者是旅游，但是申請到貸款之后卻用來做生意或者用于其他用途，一旦銀行發(fā)現(xiàn)有權(quán)利追回貸款。