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您好，1．有部分“贈(zèng)送面積”本身就是不能計(jì)入房屋的銷售面積之內(nèi)的，是不能計(jì)價(jià)銷售的。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗等這些地方本身就只能算半面積或不算面積，這部分面積本來(lái)就不應(yīng)當(dāng)計(jì)入建筑面積，應(yīng)屬購(gòu)房人所有。 2．“贈(zèng)送面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，又不會(huì)簽入合同內(nèi)，所以購(gòu)房者還得做個(gè)心理準(zhǔn)備：“贈(zèng)送面積”到手后，有些可能是縮了水的；因?yàn)闆](méi)有寫(xiě)進(jìn)合同，沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商理論的依據(jù)，所以得房率的多少，自己應(yīng)好好計(jì)算。 3．“贈(zèng)送面積”只有使用權(quán)，甚至連使用權(quán)都不合法，當(dāng)然不會(huì)計(jì)入產(chǎn)權(quán)，因而也將不受法律保護(hù)，在遇到拆遷、出售、繼承、評(píng)估、抵押等時(shí)，沒(méi)有人會(huì)關(guān)心你的“實(shí)得單價(jià)”“得房率”……，你的價(jià)值觀將被完全顛覆，權(quán)益根本得不到保障。 4．對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買“贈(zèng)送面積”還存在一定的的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)法規(guī)，立面是所有住戶共有，即使要更改，也須得到管理部門的審批。所以交房以后能否把“贈(zèng)送面積”變成房間，有很多的不確定因素，缺乏法律的保障，說(shuō)不好到時(shí)就變成違章建筑了。同時(shí)專家還指出，“贈(zèng)送面積”沒(méi)有計(jì)入產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)屬于公共空間。按相關(guān)規(guī)定，如果把公共空間封起來(lái)就是搭建違章建筑，到時(shí)城管部門要求拆除違章建筑，就會(huì)損害到購(gòu)房者的利益。 5．“贈(zèng)送面積”不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，會(huì)造成實(shí)際的建筑容積率提高。比如一個(gè)社區(qū)的容積率為5.0，如果贈(zèng)送空間達(dá)到40%，容積率將提高到7.0，導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性。說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)你買的高品質(zhì)樓盤(pán)建筑密度可能比拆遷安置房還高！ 6．建筑密度增加，入住人口數(shù)量也會(huì)超過(guò)設(shè)計(jì)數(shù)量，同時(shí)水、電、氣、電梯、排污、泊車位、公共交通等都將不堪重負(fù)！ 7．“贈(zèng)送面積”改變了合理的建筑形式，由于塑形的改變，這樣的建筑很可能會(huì)造成不環(huán)保、不節(jié)能的情況。而擅自改變房屋結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)對(duì)整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)、抗風(fēng)、抗震性能、立面效果，以及城市形象帶來(lái)負(fù)面的影響；同時(shí)造成內(nèi)部設(shè)計(jì)不科學(xué)，不通風(fēng)和材料的浪費(fèi)，再加上有些“贈(zèng)送面積”并不實(shí)用，居住的舒適性將大打折扣。 8．“贈(zèng)送面積”不會(huì)產(chǎn)生報(bào)建費(fèi)和稅費(fèi)，損害了政府的利益，同時(shí)變相抬高了房?jī)r(jià)，會(huì)讓樓市產(chǎn)生虛假信息，誤導(dǎo)市場(chǎng)管理。 俗話說(shuō)羊毛出在羊身上，目前房市中“贈(zèng)送面積”的在售樓盤(pán)中幾乎全部都存在“虛假”成分，不管得房率是110%還是170%，底線都不會(huì)是讓購(gòu)房者獲得天上掉餡餅般的實(shí)惠，“贈(zèng)送面積”不過(guò)是開(kāi)發(fā)商宣傳促銷的誘餌和噱頭，目的是開(kāi)發(fā)商利用獲得的不計(jì)入容積率的面積，降低了實(shí)際單位成本，并依托贈(zèng)送面積提高銷售價(jià)格。 有關(guān)專家特別提醒購(gòu)房者注意三個(gè)問(wèn)題：一是，所謂的“贈(zèng)送面積”，其建筑成本等已被分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià)，購(gòu)房者實(shí)際并非真正撿到便宜，買房仍要重點(diǎn)關(guān)注房屋價(jià)格、質(zhì)量、配套等基本要素；二是，一些“贈(zèng)送面積”譬如入戶花園等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、裝修麻煩、容易飄雨受潮等問(wèn)題，能否真正達(dá)到購(gòu)房者預(yù)想的使用目的難以確定；三是，入戶花園、挑高陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等能否封閉起來(lái)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“一房變兩房”、“兩房變四房”的夢(mèng)想，并非由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，這取決于城建等職能部門是否批準(zhǔn)，否則可能成為違章建筑被責(zé)令拆除。望采納
全部3個(gè)回答>贈(zèng)送的面積出質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?贈(zèng)送面積需要注意的事項(xiàng)有哪些？
158****0538 | 2019-09-09 21:03:20
已有5個(gè)回答
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156****9976
質(zhì)量問(wèn)題決定了產(chǎn)品的根本。
查看全文↓ 2019-09-09 21:03:41
會(huì)影響你的企業(yè)的聲譽(yù),知名度; 會(huì)影響企業(yè)的形象和競(jìng)爭(zhēng)力; 直接決定企業(yè)的生存。 質(zhì)量就是生命線。在當(dāng)今這個(gè)社會(huì),物質(zhì)極其豐富,不論是生產(chǎn)資料的消費(fèi)者還是生活資料的消費(fèi)者都有充分的購(gòu)買能力、選擇渠道和選擇權(quán)利,質(zhì)量就成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的至關(guān)重要的因素。經(jīng)營(yíng)能力是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵因素。 -
136****5789
開(kāi)發(fā)商**常“送”的面積便是在舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至還有可能是假的飄窗，而業(yè)主裝修時(shí)可以將窗臺(tái)打掉變成房間面積。在**新出版的《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)該要按照板面積進(jìn)行計(jì)算。如果說(shuō)樓層的盤(pán)層高在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗必須要離地面至少0.6米，不然就應(yīng)該按照半面積進(jìn)行計(jì)算。
查看全文↓ 2019-09-09 21:03:37
2、露臺(tái)：
一般的露臺(tái)都是房間的外面的，所以說(shuō)是不應(yīng)該甲酸到建筑面積中去的。關(guān)于露臺(tái)的權(quán)屬問(wèn)題，大家在購(gòu)買之前就應(yīng)該有所了解的。
如果露臺(tái)是在房屋的公共區(qū)域，那么其就是屬于全體業(yè)主所有的，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺(tái)處在一個(gè)與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而且其他業(yè)主無(wú)法進(jìn)入的話，那么開(kāi)發(fā)商可以將露臺(tái)的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買房時(shí)，購(gòu)房者一定要弄清楚露臺(tái)的所有權(quán)。
3、地下室：
高層、小高層和多層建筑的地下室一般都是作為車庫(kù)的，而車庫(kù)是和住宅分開(kāi)計(jì)算產(chǎn)權(quán)的，但是通常來(lái)說(shuō)別墅的地下室應(yīng)該不會(huì)計(jì)入到總的建筑面積中，而是屬于贈(zèng)送空間，給購(gòu)買住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。
4、挑高復(fù)式戶型： -
144****5303
常見(jiàn)的贈(zèng)送面積，一般以凸飄窗、陽(yáng)臺(tái)、地下室等形式呈現(xiàn)，而且真正的“贈(zèng)送面積”購(gòu)房者是不擁有產(chǎn)權(quán)的，只享受使用權(quán)。所以，當(dāng)購(gòu)房者家里涉及到出賣房屋、拆遷、繼承或者抵押時(shí)，計(jì)算的面積按照房產(chǎn)證上的面積來(lái)算，而房產(chǎn)證上的面積并不包括贈(zèng)送面積。
查看全文↓ 2019-09-09 21:03:34
陽(yáng)臺(tái)
陽(yáng)臺(tái)是建筑物的室內(nèi)延伸，比較常見(jiàn)的有懸挑式、嵌入式、轉(zhuǎn)角式三種。但是，在贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)的規(guī)則里，全封閉與未全封閉差別很大，全封閉按照全部面積計(jì)算，而半封閉按照一半的面積計(jì)算。
露臺(tái)
露臺(tái)是指住宅中的屋頂平臺(tái)或者為了建筑物的結(jié)構(gòu)上的需要或者改善室內(nèi)的組合而在其他樓層中做出的大陽(yáng)臺(tái)。有了露臺(tái)，能夠提升消費(fèi)者的生活質(zhì)量。露臺(tái)本來(lái)就是免費(fèi)贈(zèng)送的，雖然有了它能夠使得建筑物更加美觀，更讓人心動(dòng)，但是，它是不計(jì)入建筑面積的。
飄窗
一般都呈矩形或者梯形，飄窗有內(nèi)飄窗和外飄窗兩種。飄窗是否計(jì)入建筑面積，取決于飄窗臺(tái)到天花板的高度，如果高度低于2.2米，則不計(jì)入計(jì)入建筑面積，此外，低于2.2米的落地窗也不計(jì)入建筑面積。
閣樓 -
145****5128
朱春苗，上海市建緯（杭州）律師事務(wù)所專職律師。
查看全文↓ 2019-09-09 21:03:30
編者按：
城市建筑.jpg
在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位為突破容積率指標(biāo)的約束，贈(zèng)送面積改造方式層出不窮，但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實(shí)質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，履行過(guò)程中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因贈(zèng)送面積改造引發(fā)的糾紛不斷。本文試從法律實(shí)例出發(fā)，就贈(zèng)送面積改造所涉之法律問(wèn)題，包括買受人主張欺詐撤銷問(wèn)題、贈(zèng)送面積存在質(zhì)量瑕疵情形下的救濟(jì)途徑問(wèn)題以及逾期辦證法律風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)問(wèn)題等作一簡(jiǎn)要論述。
本文在第四屆杭州律師論壇上榮獲優(yōu)秀論文二等獎(jiǎng)。
商品房地上總建筑面積為建設(shè)用地面積與土地容積率之積數(shù)，而在國(guó)有土地出讓時(shí)，相應(yīng)的建設(shè)用地面積及容積率等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)已然明確。在既有容積率指標(biāo)的約束下，通過(guò)何種方式**大程度地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，同時(shí)保持乃至增加商品房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是出賣人需要解決的一大難題。循著該思路，實(shí)踐中出賣人利用商品房建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的漏洞，通過(guò)商品房改造方式實(shí)現(xiàn)“贈(zèng)送面積”、提高房屋得房率，從而增加房屋使用面積已成為現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的常見(jiàn)方式。但由于商品房改造行為并未辦理合法審批手續(xù)，已實(shí)質(zhì)違反了行政規(guī)劃管理規(guī)定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，實(shí)際履行中又缺乏規(guī)范的履約控制措施，導(dǎo)致因商品房改造而引起的法律糾紛層出不窮且紛繁復(fù)雜。
一、贈(zèng)送面積改造之常見(jiàn)方式
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB／T17986.1-2000）從國(guó)家層面詳細(xì)規(guī)定了建筑面積的計(jì)算方式和測(cè)量規(guī)則，《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）（建房［1995］517號(hào)）明確了商品房套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積的計(jì)算規(guī)則。各省、市根據(jù)實(shí)際情況就建筑面積、容積率的計(jì)算問(wèn)題也都有細(xì)致規(guī)定，如浙江省《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》（DB33/T 1152-2018）在國(guó)家規(guī)范的基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)定了建筑面積的計(jì)算規(guī)則，并較之前的規(guī)定更加詳細(xì)和嚴(yán)格?，F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，出賣人通過(guò)改造方式拓展面積，主要就是通過(guò)對(duì)相關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的利用或規(guī)避來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
（一）凸（飄）窗
出賣人利用關(guān)于飄窗的面積計(jì)算規(guī)則，通過(guò)控制飄窗的窗臺(tái)高度、進(jìn)深、窗臺(tái)至上方結(jié)構(gòu)底板的高度等手段，從而使飄窗面積不計(jì)入建筑面積。該種方式，其實(shí)應(yīng)屬合理利用規(guī)則的范疇，但部分出賣人會(huì)將飄窗設(shè)計(jì)為用磚塊砌起來(lái)的“假飄窗”，買受人可以直接拆除使用，這部分就屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)上真正的“贈(zèng)送面積”。當(dāng)然，也存在出賣人原設(shè)計(jì)建造的實(shí)為混凝土澆筑的“真飄窗”，但部分買受人擅自進(jìn)行拆除以拓展使用面積，這就容易給房屋的質(zhì)量和防水等帶來(lái)重大隱患。
（二）陽(yáng)臺(tái)
建筑主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，也即懸挑陽(yáng)臺(tái)，因其僅計(jì)算二分之一的建筑面積，故出賣人常將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為懸挑陽(yáng)臺(tái)，后期再統(tǒng)一施工封閉，作為贈(zèng)送面積的改造方式之一。還有的出賣人為使陽(yáng)臺(tái)面積不計(jì)入建筑面積，將其設(shè)計(jì)為通高陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等，再通過(guò)施工改造，將樓板澆筑或者是設(shè)置陽(yáng)臺(tái)頂棚，從而將其轉(zhuǎn)化為套內(nèi)實(shí)際可使用面積。
（三）設(shè)備平臺(tái) -
136****7590
一、裝修前需要做的
查看全文↓ 2019-09-09 21:03:26
從打算裝修到開(kāi)始裝修這段時(shí)間里其實(shí)有不少事情要做，算是裝修前的準(zhǔn)備工作。裝修看似挺簡(jiǎn)單的，其實(shí)也是項(xiàng)大工程，裝修過(guò)的人肯定深有體會(huì)，當(dāng)年第一次裝修后，我甚至暗暗發(fā)誓以后一定要買精裝房，不過(guò)好了傷疤忘了疼?？傊?，裝修是一項(xiàng)復(fù)雜而又繁瑣的工程，既然你已經(jīng)打算開(kāi)始裝修了，那事先有個(gè)心里準(zhǔn)備總沒(méi)壞處。先來(lái)說(shuō)說(shuō)裝修前需要做的一些事項(xiàng)。
1、查看新房，檢查漏水
▲外墻漏水造成的泛堿現(xiàn)象
我覺(jué)得裝修前很有必要去新房里看看，雖然之前交房時(shí)也會(huì)驗(yàn)房，但有些質(zhì)量問(wèn)題不一定能在驗(yàn)房馬上發(fā)現(xiàn)。舉幾個(gè)例子來(lái)說(shuō)吧，例如衛(wèi)生間漏水問(wèn)題，驗(yàn)房時(shí)如果衛(wèi)生間樓頂板沒(méi)有明顯的裂縫，你也發(fā)現(xiàn)不了什么問(wèn)題，但是如果你樓上那戶人家入住后就不一樣了，如果有問(wèn)題就會(huì)立即顯露出來(lái)，樓板的裂縫會(huì)造成漏水，套管和樓板交接的位置也可能造成漏水，要是樓上人家衛(wèi)生間的防水做得比較到位那也不會(huì)有問(wèn)題。還有外墻的滲水以及窗戶的密閉性，可能交房時(shí)近幾天沒(méi)下過(guò)特別大的雨，所以驗(yàn)房時(shí)你不一定看得到滲水現(xiàn)象，你可以等下過(guò)暴雨后去看看，**好是那種夏天的臺(tái)風(fēng)雨，很多漏水問(wèn)題會(huì)在這種極端天氣中顯露出來(lái)。上圖為外墻存在裂縫所造成的墻體滲水和泛堿。所以在交房之后到裝修之前的這段日子，建議有空還是多去新房子里面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題可以盡快聯(lián)系物業(yè)整改處理，盡量把所有存在的質(zhì)量問(wèn)題在裝修之前統(tǒng)統(tǒng)解決掉，要是裝修好后才發(fā)現(xiàn)那就麻煩了。
順道附上一篇驗(yàn)房攻略，裝修之前房屋交付時(shí)的驗(yàn)房也十分重要，這也是裝修前的必要步驟。通過(guò)驗(yàn)房找出存在的質(zhì)量問(wèn)題，并把這些質(zhì)量問(wèn)題解決了，這對(duì)日后的裝修有事半功倍的效果。
純干貨！建造師教你如何來(lái)驗(yàn)房
小編注：快過(guò)年啦，好文想送你臺(tái)iPhoneX做年貨！#年貨大作戰(zhàn)#征稿活動(dòng)正在火熱進(jìn)行中，分享年貨選購(gòu)經(jīng)驗(yàn)、年貨選購(gòu)清單及年貨戰(zhàn)績(jī)曬物，參與贏iPhoneX大獎(jiǎng)，更有Kindle、京東禮品卡等多重好禮！戳活動(dòng)公告了解詳情在張大媽家經(jīng)常能看到不少關(guān)于裝修的原創(chuàng)文章，但是大家想過(guò)沒(méi)，其實(shí)在裝修之前房屋交
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2、確定裝修風(fēng)格、裝修預(yù)算、裝修模式
▲各種裝修風(fēng)格的效果圖
打算裝修前肯定先要確定好裝修風(fēng)格，所謂裝修風(fēng)格也就是設(shè)計(jì)風(fēng)格，大致有現(xiàn)代風(fēng)格、田園風(fēng)格、中式風(fēng)格、地中海風(fēng)格、東南亞風(fēng)格、美式風(fēng)格、古典風(fēng)格、日式風(fēng)格、北歐風(fēng)格等等，這個(gè)其實(shí)也沒(méi)啥好講的，完全是看你自己選擇了，蘿卜青菜各有所愛(ài)，如果沒(méi)啥概念的話，可以看看各種裝修風(fēng)格的圖片，找找感覺(jué)，我相信等你一輪看下來(lái)心里也就有底了。
接著就是裝修預(yù)算了，花多少錢辦多少事，打算花多少錢來(lái)裝修肯定要事先確定好，這點(diǎn)還是比較重要的。你可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及這次裝修打算要花費(fèi)的錢來(lái)框出裝修總預(yù)算，然后幾個(gè)大的項(xiàng)目也要?jiǎng)澐殖鰡雾?xiàng)預(yù)算，如裝修半包費(fèi)用、家具家電購(gòu)買費(fèi)用等等。不過(guò)根據(jù)身邊不少人的裝修經(jīng)歷來(lái)看，很多人**終還是遠(yuǎn)超預(yù)算，不管是裝修主材還是家具電器，選購(gòu)時(shí)可能會(huì)覺(jué)得稍微超出一點(diǎn)預(yù)算無(wú)所謂，但是整個(gè)裝修過(guò)程需要購(gòu)買的東西實(shí)在太多了，如果每項(xiàng)都超出一點(diǎn)，那**終算下來(lái)總的花費(fèi)會(huì)超出預(yù)算很多，所以在整個(gè)裝修過(guò)程中各項(xiàng)支出都要大致按預(yù)算來(lái)，如果某樣?xùn)|西花費(fèi)超過(guò)預(yù)算了，那購(gòu)買其他東西時(shí)可以適當(dāng)降低預(yù)算來(lái)平衡一下。
相關(guān)問(wèn)題
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天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，贈(zèng)送的越大，其它方面跟同房型相比肯定會(huì)有差異，或者房子質(zhì)量有水分，現(xiàn)在的社會(huì)房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，多送相當(dāng)于貶值難不成開(kāi)發(fā)商是傻子嗎？虧本的生意他們不會(huì)做的
全部5個(gè)回答> -
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工程都有質(zhì)量保證期，5%質(zhì)保金都會(huì)在5年后才能撥付。怕什么？
全部3個(gè)回答> -
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一般簽定合同的面積和**后辦理房產(chǎn)證的面積正負(fù)不能超過(guò)3%，要是超過(guò)那超過(guò)部分你有權(quán)不付錢而開(kāi)發(fā)商必須給你辦產(chǎn)權(quán)一般建筑面積=套內(nèi)使用面積+公共部分分?jǐn)偯娣e房屋**后辦理產(chǎn)權(quán)證的面積應(yīng)該是有房產(chǎn)部門或有資質(zhì)的測(cè)繪部門測(cè)繪的建筑面積，而且房產(chǎn)部門會(huì)出具一個(gè)叫權(quán)屬證明書(shū)作為法律依據(jù)的我的一個(gè)同事購(gòu)買一套商品房，（大概）簽定合同120平方米，**后開(kāi)發(fā)商修建時(shí)私自增加面積，**后測(cè)繪后130平方米，找他再收錢，他和開(kāi)發(fā)商打官司打贏了，**后不僅沒(méi)有多交錢而開(kāi)發(fā)商還得給辦130平方米的房產(chǎn)證。
全部5個(gè)回答> -
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開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送絕對(duì)是沒(méi)問(wèn)題的，現(xiàn)在有很多開(kāi)發(fā)商都選擇贈(zèng)送面積來(lái)促進(jìn)他的樓盤(pán)銷售速度，一般贈(zèng)送的面積都會(huì)是陽(yáng)臺(tái)、或者儲(chǔ)藏間、設(shè)備間等，再后期改的。所以這部分是規(guī)劃局不知道的，所以不會(huì)記入房產(chǎn)證里面，放心絕對(duì)不會(huì)給你帶來(lái)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛的。我是專業(yè)房產(chǎn)人，回答絕對(duì)準(zhǔn)確，希望你采納
全部5個(gè)回答>
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