房屋有抵押貸款怎樣買賣?小產權房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端

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• 133****7484

  未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實中，可以通過一些方法來實現(xiàn)。
  　　方法一：轉按揭
  　　所謂“轉按揭”，是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據了解，目前能做轉按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉按揭，所以這種方法目前已經很少有人使用。
  　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款
  　　這是當下二手房交易中**多應用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經經過大量歸還后所剩貸款數目不大的情況。通常情況下，買家會認可**房產總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產的抵押登記，進行下一步交易。
  　　方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
  　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產）向銀行申請抵押貸款，以結清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:39
• 135****9919

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應當取得抵押權人的同意，如果抵押權人同意賣房人出售已經抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。
  在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價款，除向抵押權人清償債務或向抵押權人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。
  其次，如果抵押權人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權人的款項后，抵押權人就可以去房產登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。
  但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應當事先如實告知買房人房屋存在抵押。法律依據：《中華人民共和國擔保法》第四十九條【抵押權的效力對抵押物處分權的影響】抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；
  抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:36
• 133****8742

  隨著經濟的發(fā)展和人們手中財富的積累，以及居住觀念的變化，城鎮(zhèn)家庭持有2套或以上房產的占比已經有較大幅度提升，房屋交易（包括房屋買賣、房屋贈予等）已經非常普遍。人們亦對房屋交易的法律風險非常關注，畢竟對一般家庭來講，房子都是非常重要的家庭資產。在房屋交易過程中，所涉及的法律知識和法律風險比較多，今天本文主要分析房屋有銀行抵押貸款時，未征得抵押權人同意，房屋交易行為（包括房屋買賣合同、房屋贈予合同）是否有效？不少人包括部分法律工作者在內可能會回答未征得抵押權人同意，房屋買賣合同、贈予合同無效，并且舉出現(xiàn)行有效的法律規(guī)定來支持其觀點。鑒于上述理解上的誤區(qū)，以下將結合司法審判實務進行梳理和講解，以普及相關法律知識。
  
  
  
  【核心觀點】
  
  設立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈予合同系債權行為，只要交易各方達成合意，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該等債權行為即合法有效，但不能發(fā)生物權變動的結果。
  
  
  
  【梳理要點】
  
  設立抵押貸款的房屋所有人與第三人簽訂房屋買賣、贈予合同，只要不出現(xiàn)《合同法》第五十二條第五項規(guī)定的違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，房屋買賣、贈予合同合法有效，受法律保護。對此，有人認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權除外。基于《中華人民共和國物權法》第一百九十一條的規(guī)定，便有人提出有抵押貸款的房屋進行轉讓的，應當經過抵押權人同意，未經抵押權人同意的，轉讓行為無效，進一步指出這一觀點也符合《合同法》第五十二條第五項之規(guī)定，其實不然。具體分析如下：
  
  首先，法律規(guī)范有管理性規(guī)定和強制性規(guī)定之分，《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！段餀喾ā返谝话倬攀粭l的上述規(guī)定不屬于效力性強制規(guī)定，因此在抵押存續(xù)期間，抵押人未經抵押權人同意，轉讓抵押物的，不影響合同的效力。但在房屋抵押權存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產權登記手續(xù)房屋產權無法辦理過戶登記，在買受人不代為清償消滅抵押權前，買受人實際無法辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。
  
  其次，根據《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定和合同另有約定外，自合同成立時生效。該條規(guī)定確定了不動產物權變動的原因與結果相分離的原則。轉讓抵押財產行為的實現(xiàn)，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產所有權變動的物權行為，而轉讓抵押財產債權行為并不是必須經過抵押權人的同意，只要抵押人與買受人或受贈人達成合意即可，這種行為只是一種債權行為，并不會直接導致抵押財產物權變動的結果。根據不動產物權公示登記原則，只有辦理物權變更登記，方能發(fā)生物權變動的結果。抵押人、買受人或受贈人欲變更房屋產權，前提是清償抵押貸款，否則，抵押房屋轉讓或贈與行為不會導致抵押權的消滅。
  
  
  
  【司法實踐】
  
  典型案例參考：
  
  1、**高人民法院作出的案號為(2015)民申字第2653號民事裁定書；
  
  2、云南省楚雄彝族自治州中級人民法院作出的案號為(2018)云23民終905號終審判決。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:30

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• 問 銀行抵押貸款怎樣辦?小產權房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端
  答

  房產抵押要求:我行接受產權明晰，變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物。【溫馨提示】必須滿足以下條件哦:① 用于抵押的房產與貸款經辦機構必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產作為抵押物；③ 已辦妥產權證明產權清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現(xiàn)情況 ；④ 具有較強的變現(xiàn)能力，房產結構完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設施和服務齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內；⑤ 抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款/授信期限加房齡原則上不得超過30年。⑥ 原則上不接受閑置超過6個月的商業(yè)用房作為抵押物；

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• 問 怎樣才能知道買房貸款的年限?小產權房能不能辦理抵押貸款，他還有哪些弊端
  答

  購房人選擇商貸購房，一般情況下購房人年齡越大，**長貸款年限越短；所購房屋房齡越長，**長貸款年限越短。 一、商貸購房年限，受哪些因素的影響？ 購房人申請商業(yè)貸款，所購房屋的房齡、購房人年齡、所購房屋是首套還是二套都會影響貸款年限的長短。1.貸款年限與所購房屋房齡的關系是什么？商貸年限與房齡之和不能超過50，因此想多貸幾年的借款人，可盡量購買建成年代較晚的房屋。2.貸款年限與借款人年齡的關系是什么？貸款年限與購房人年齡之和不能超過65（部分銀行可以放寬到70），因此夫妻購房，想多貸款的可選擇年齡較小的一方申請貸款。3.銀行規(guī)定的**長貸款年限是多久？

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• 問 請問小產權房能不能抵押貸款呢？
  答

  不可以。原因如下：小產權房指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護?？偨Y：所以小產權不能做上市交易，繼而不可以辦理抵押貸款。

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• 問 問一下小產權房能不能抵押貸款呢？
  答

  小產權房不能作抵押，小產權房沒有國家房地產管理局頒發(fā)的土地使用許可證和預售許可證，因此購買合同不會在國家土地和房屋管理局備案，小產權房不能抵押貸款。小產權房是指建在農村集體土地上的房屋，因為這些房屋不支付土地出讓金，它們的產權證書不是由國家住房管理局頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府頒發(fā)的，不是國家頒發(fā)產權證的房產，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權，所以小產權房不能貸款,不能過戶。

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• 問 按揭房屋能不能抵押貸款
  答

  不可以做抵押貸款的!但可以提前還清按揭再抵押或是找墊資公司墊資再抵押!那么你的貸款用途是商業(yè)用的,你可以選擇找墊資公司墊資再抵押!你可以到易貸中國官方網站上詳細了解一下相關的貸款知識,我想會幫助到你的!你也可以在線提交一份貸款申請,點擊在線申請鏈接:http://www.loanchina.com/activity/product/mortgage-dashi-zhangyuegaoju-index.html看看你的資質條件是否與相關的機構相匹配!如果需要貸款,推薦易貸中國顧問式貸款服務——你只要在線提交申請,易貸中國易貸中國會以**快的速度為你審核,為你解決資金短缺的難題——您只需填寫自己的貸款需求和您的資料(無需填寫個人身份信息等隱私),易貸中國的理財師會對您的貸款需求和資料進行分析,然后在您的駐地就進選擇適合您的銀行和與您取得聯(lián)系,在這個過程中您有權利選擇任何一家銀行,直到您滿意為止。針對你的個人情況,此處特別推薦這種貸款,你可以去嘗試下——貸款快速申請通道,額度:0.5-500萬元:http://www.loanchina.com/QuickLoan/index.jsp?dashi=zhangyuegaoju

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