我想問(wèn)下農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？

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• 148****8667

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？這需要視具體情況而定。雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。具體如下：
  (一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  (二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  (三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:50:16
• 146****2845

  1.1999年4月國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》(中發(fā)(1997)11號(hào)文)第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建筑和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。 2007年12月國(guó)務(wù)院又發(fā)出《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，通知指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
  2007年《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》確立了此類(lèi)合同的效力“以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效”的基本原則。理由(1)，房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。理由(4)，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。
  現(xiàn)實(shí)中，該原則在對(duì)于一時(shí)間轟動(dòng)全國(guó)的北京市宋莊“畫(huà)家村”案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫(huà)家李玉蘭和賣(mài)房農(nóng)民馬海濤買(mǎi)房糾紛一案，經(jīng)過(guò)2007年的一審二審，北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9.3萬(wàn)元的賣(mài)房款與補(bǔ)償款。而北京二中院同時(shí)又以買(mǎi)房畫(huà)家“信賴(lài)?yán)鎿p失”為主要理由支持?jǐn)≡V方反訴。在另兩起案件中經(jīng)過(guò)法庭調(diào)解，村民與兩位藝術(shù)家**終達(dá)成以下協(xié)議：(1)雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款歸被告所有，土地補(bǔ)償款歸原告所有。
  2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十二條規(guī)定“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)”和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定“依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這是法律規(guī)定中**直接的關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的法律依據(jù)。1991 年4月，北京市某區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民甲與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂賣(mài)房協(xié)議，雙方支付價(jià)款交付房屋及相關(guān)證件但沒(méi)有辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995 年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令甲、乙雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由是該房屋買(mǎi)賣(mài)未辦理相關(guān)手續(xù)。該區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定：“集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。”“依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更證書(shū)。”“農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！奔着c乙買(mǎi)賣(mài)房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，雙方所簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議書(shū)無(wú)效。
  3.根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條之規(guī)定“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。 《山東省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要2005》中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定問(wèn)題的意見(jiàn)為,“《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶(hù)口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，依據(jù)當(dāng)前我國(guó)的土地法律和政策，結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！?br/>4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，如果農(nóng)民的房屋允許其自由買(mǎi)賣(mài)，那么也就是允許農(nóng)民將其房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣(mài)了。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:50:07
• 158****0703

  根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！鞭r(nóng)村村民一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無(wú)償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會(huì)福利和社會(huì)保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài)。
  　　受房?jī)r(jià)或者其他原因的影響，總有人無(wú)視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購(gòu)買(mǎi)宅基地使用權(quán)。從表面看來(lái)，購(gòu)房者占了很大的便宜，但是由于買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的保護(hù)。因此，一旦發(fā)生糾紛則會(huì)被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。

  查看全文↓ 2019-09-27 01:49:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 我想知道農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？
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  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。(二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

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• 問(wèn) 我想知道農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？
  答

  農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。 具體如下：(一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。(二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、法?guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類(lèi)合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。

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• 問(wèn) 我想問(wèn)問(wèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力剖析（一）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的理由1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶(hù)在自家宅基地上建房出賣(mài)，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶(hù)為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹(shù)木、永久居住的權(quán)利。 宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門(mén)出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，原國(guó)家土地管理局［1990］國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)［2004］234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，2004年10月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。（二）認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的理由1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力；意思自治；且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谒臈l規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見(jiàn)，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶(hù)一宅的規(guī)定，房屋賣(mài)出后，不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣(mài)給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴(lài)以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買(mǎi)賣(mài)增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿(mǎn)足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全?，F(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是出賣(mài)方，起因大多是因?yàn)榉课葙u(mài)出后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人覺(jué)得吃了虧，遂以買(mǎi)賣(mài)合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意，并試圖通過(guò)以確認(rèn)合同無(wú)效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)因違反國(guó)家規(guī)定而無(wú)法過(guò)戶(hù)辦證，對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)是明知的，出賣(mài)人在賣(mài)出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無(wú)效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)不誠(chéng)信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反。這里筆者需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問(wèn)題。目前關(guān)于弱勢(shì)群體還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，它主要是一個(gè)用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商品房的房?jī)r(jià)飛漲，作為比商品房?jī)r(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對(duì)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)地位；而無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場(chǎng)中則處于劣勢(shì)地位，他們才是這個(gè)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效，正是保護(hù)了這部分弱勢(shì)群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開(kāi)放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，那么基于趨利避害的本性，將會(huì)有更多的出賣(mài)者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來(lái)賺取更多的金錢(qián)，這無(wú)異于縱容了行為人的違法和不誠(chéng)信，破壞了交易的安全性。4、從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效是符合《物權(quán)法》精神的?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對(duì)其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種**完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn)，那么其買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但買(mǎi)賣(mài)合同本身是成立并生效的。

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• 問(wèn) ??農(nóng)村舊房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？
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  從法律后果來(lái)看，認(rèn)定合同有效不僅有利于制約農(nóng)民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系；而且當(dāng)事人不得因自己的錯(cuò)誤行為而獲利，對(duì)出賣(mài)人事后主張合同無(wú)效進(jìn)行必要的限制，有利于維護(hù)買(mǎi)受人的善意信賴(lài)，這也是禁反言和誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。贊成買(mǎi)受人返還房屋的一方也提出了有力反駁：目前，在我市農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，這與我國(guó)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策是相違背的；宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓私有房屋往往導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)；另一方面，宅基地的流轉(zhuǎn)必然帶來(lái)宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)關(guān)于保護(hù)耕地的立法意圖。筆者認(rèn)為，雖然我國(guó)的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒(méi)有禁止農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)以及農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的明確規(guī)定，但是我國(guó)憲法規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地，也屬于集體所有，《土地管理法》規(guī)定：任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，《物權(quán)法》第153條也明確規(guī)定 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。根據(jù)房隨地走，地隨房走的原則，宅基地上的房屋也同樣是不能流轉(zhuǎn)的。但是如果買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或者訴訟時(shí)買(mǎi)受人已將戶(hù)口遷入所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效。同時(shí)，對(duì)于此類(lèi)案件的解決要結(jié)合法律規(guī)定和社會(huì)實(shí)際綜合考慮。此類(lèi)案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補(bǔ)償安置等原因，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成的利益失衡；對(duì)買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償；買(mǎi)受人確實(shí)無(wú)房居住的，應(yīng)予以妥善安置。

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• 問(wèn) ?? 安置房買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎
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  1、拆遷安置房可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效只要是在國(guó)有土地之上建立的拆遷安置房，能拿到產(chǎn)權(quán)證的房屋就可以買(mǎi)賣(mài)。如果還沒(méi)有辦理出產(chǎn)權(quán)證，憑著拆遷安置協(xié)議也可以買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，只是說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)比有產(chǎn)權(quán)證的大一些。2、買(mǎi)賣(mài)合同只要符合一般買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件即可，不論名字是叫買(mǎi)賣(mài)合同，還是買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，誠(chéng)信協(xié)議，本質(zhì)都是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，和名字沒(méi)有關(guān)系。既然是合同，就要符合法律一般規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)合同生效要件，不能使無(wú)權(quán)處分等等。上海市高級(jí)人民法院對(duì)拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)有專(zhuān)門(mén)的法律解答和法院判決實(shí)例。3、買(mǎi)賣(mài)合同只是債權(quán)，要想保住房屋一定過(guò)戶(hù)到買(mǎi)家名下，還是要通過(guò)律師陪購(gòu)，確保購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益。任何合同都有風(fēng)險(xiǎn)，即使買(mǎi)賣(mài)合同有效，也還是需要聘請(qǐng)律師陪購(gòu)。

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