用樓房抵押貸款這個(gè)程序是怎樣的?我手里沒(méi)有一分錢的話，可以商業(yè)貸款買房嗎？

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• 147****4846

  一般人買房都會(huì)選擇貸款，那么房屋抵押貸款程序是什么？
  
  1、借款人到貸款銀行填報(bào)《個(gè)人住房借款申請(qǐng)表》并提交下列材料：①借款人的身份證、戶口；②購(gòu)買住房的合同意向書或其他證明文件；③借款人所在單位出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收人證明；④貸款銀行要求的其他證明。
  
  2、貸款銀行審查：貸款銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)及其他各項(xiàng)證明材料進(jìn)行審查，審查合格后出具貸款承諾書，并與借款人簽訂抵押合同。
  
  3、借款人與售房單位簽訂購(gòu)房合同：借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購(gòu)房合同，并請(qǐng)售房單位在房產(chǎn)收押合同上簽章。
  
  4、借款人辦理抵押房屋的保險(xiǎn)：借款人持購(gòu)房合同到貸款銀行指定的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理抵押房屋的保險(xiǎn)。
  
  5、借款人與貸款銀行簽訂個(gè)人住房抵押貸款合同：借款人持購(gòu)房合同、抵押合同、收押合同及保險(xiǎn)單，與第三方（法人）擔(dān)保人一起到貸款銀行簽訂《個(gè)人住房抵押貸款合同》并在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記，當(dāng)事人要求公證的，可到公證機(jī)關(guān)辦理公證。
  
  6、貸款銀行劃款：貸款銀行將貸款以轉(zhuǎn)帳方式劃入購(gòu)房合同中指定的售房單位在貸款銀行的存款帳戶。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 04:55:51
• 133****3788

  釋義
  
  開發(fā)貸，全稱是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。
  
  解析
  
  房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對(duì)象是注冊(cè)的有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的國(guó)有、集體、外資和股份制企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過(guò)三年（含三年）。 貸款原則上應(yīng)采取抵押擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國(guó)債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又有以下幾種類型：一是住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。二是商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。三是土地開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于**終仍然用來(lái)支持房地產(chǎn)開發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  房地產(chǎn)貸款
  
  別名：Real Estate Loans
  
  
  
  釋義
  
  房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款。
  
  解析
  
  關(guān)于房地產(chǎn)貸款的概念可以從兩個(gè)角度來(lái)表述。一是貸款的用途是房地產(chǎn)的貸款，如將貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)或房屋改造、修繕，用于購(gòu)買房地產(chǎn)(其中典型的是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買商品住房)，用于租用房地產(chǎn)(但比較少見(jiàn))。二是指以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款，具體為房地產(chǎn)抵押貸款，該貸款可能用于房地產(chǎn)，也可能用于其他方面，如某公司以房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，用該貸款購(gòu)買煤炭。典型的房地產(chǎn)貸款是兩者兼而有之的貸款，即這種貸款既用于房地產(chǎn)，又以房地產(chǎn)作擔(dān)保。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-09-27 04:55:45
• 147****9565

  
  導(dǎo)讀：國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)統(tǒng)一采取了登記對(duì)抗主義，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)即已設(shè)立;但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。此種立法選擇與大多數(shù)國(guó)家的立法選擇保持一致，具有與國(guó)際接軌的進(jìn)步意義。但該種登記制度仍存在其固有的缺陷，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
  
  我國(guó)一般動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的缺陷
  
  
  國(guó)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)統(tǒng)一采取了登記對(duì)抗主義，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)即已設(shè)立;但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。此種立法選擇與大多數(shù)國(guó)家的立法選擇保持一致，具有與國(guó)際接軌的進(jìn)步意義。但該種登記制度仍存在其固有的缺陷，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
  
  　　1、增加交易第三人的交易風(fēng)險(xiǎn)
  　　隨著動(dòng)產(chǎn)種類越來(lái)越豐富，動(dòng)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物的擔(dān)保的情況越來(lái)越多。然而，由于我國(guó)的一般動(dòng)產(chǎn)抵押采登記對(duì)抗主義，抵押雙方當(dāng)事人可以自愿選擇登記與否。如果當(dāng)事人選擇不登記，而抵押人在與第三人交易時(shí)故意隱瞞標(biāo)的物的情況，則第三人是難以知曉的。即使標(biāo)的物已經(jīng)登記，但由于動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)生的頻率極高，第三人一一從登記機(jī)關(guān)查閱是不可行的，不但增加交易成本，還阻礙抵押的功能更好的發(fā)揮。若標(biāo)的物已經(jīng)進(jìn)行了登記，但第三人未進(jìn)行查閱而不知曉時(shí)，其取得的標(biāo)的物將有被抵押權(quán)人追回的危險(xiǎn)。這就對(duì)第三人的交易安全造成了極大的威脅。因此，要平衡該制度中各方當(dāng)事人的利益，就必須加強(qiáng)與其相配套的制度建設(shè)。尤其是與登記公示相配套的措施，
  
  2、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一
  　　根據(jù)《擔(dān)保法》第42條和第43條的規(guī)定，不同的動(dòng)產(chǎn)抵押由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。而以《物權(quán)法》為基礎(chǔ)而出臺(tái)的《動(dòng)產(chǎn)登記管理辦法》也未能建立一套統(tǒng)一登記制度?？磥?lái)真正的統(tǒng)一登記制度的建立還需要立法者的進(jìn)一步努力。將運(yùn)輸工具的登記部門和頒發(fā)駕駛執(zhí)照的管理部門、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押的登記部門和企業(yè)的管理機(jī)關(guān)統(tǒng)一起來(lái)，既方便登記，也方便管理機(jī)關(guān)及時(shí)了解抵押的權(quán)屬狀態(tài)，強(qiáng)化登記的效力。同時(shí)，不同部門之間缺少銜接，各部門所適用的法律法規(guī)各異，導(dǎo)致不同的動(dòng)產(chǎn)抵押有不同的登記標(biāo)準(zhǔn)。此外，登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的分工是建立在抵押物的分類基礎(chǔ)上的，若對(duì)財(cái)產(chǎn)的分類不明確，登記機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍難以明確。剛剛實(shí)施的《物權(quán)法》似乎有建立統(tǒng)一登記制度的意向，該法第十條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”該條規(guī)定是不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定，并處于物權(quán)法總則位置。而對(duì)于一般動(dòng)產(chǎn)抵押的登記，在《物權(quán)法》中并沒(méi)有直接規(guī)定。但我們似乎也可以從不動(dòng)產(chǎn)登記制度中看到動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的影子。
  
  
  房地產(chǎn)開發(fā)貸款與樓宇按揭貸款相結(jié)合的抵押貸款
  
  
  在房地產(chǎn)實(shí)際業(yè)務(wù)操作中，我們往往會(huì)遇到這樣的情況：發(fā)展商先以該房地產(chǎn)項(xiàng)目所占土地的使用權(quán)作為抵押物向銀行申請(qǐng)了房地產(chǎn)開發(fā)貸款，繼而希望銀行為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房人提供樓宇按揭抵押貸款。這里涉及到在同一房地產(chǎn)項(xiàng)目上，由不同的兩個(gè)主體分別向銀行申請(qǐng)抵押貸款是否可行的問(wèn)題。許多人認(rèn)為：我國(guó)法律明確規(guī)定了土地及其上建筑物是不可分割的，同一價(jià)值的抵押物范圍內(nèi)不得重復(fù)設(shè)置抵押，故無(wú)論是發(fā)展商還是購(gòu)房人都不得以已經(jīng)設(shè)置抵押的土地上的樓宇向銀行申請(qǐng)按揭貸款。筆者認(rèn)為：這一種觀點(diǎn)是片面的，首先，是對(duì)我國(guó)《擔(dān)保法》中有關(guān)規(guī)定的誤解。誠(chéng)然，我國(guó)《擔(dān)保法》中規(guī)定了同一價(jià)值的抵押物不得重復(fù)設(shè)置抵押，但與此同時(shí)，《擔(dān)保法》中還規(guī)定了抵押物的剩余價(jià)值部分可以再次設(shè)置抵押。也就是說(shuō)，當(dāng)作為抵押物的土地及其上建筑物在抵押后仍可以其剩余價(jià)值部分再次設(shè)置抵押。
  事實(shí)上，許多發(fā)展商在以土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，

  查看全文↓ 2019-09-27 04:55:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 分錢沒(méi)有怎樣貸款買房子?我手里沒(méi)有一分錢的話，可以商業(yè)貸款買房嗎？
  答

  您好，如通過(guò)我行申請(qǐng)貸款，客戶需提供具體的資金用途證明，貸款經(jīng)辦行一般會(huì)先審核客戶的貸款用途（不同用途對(duì)應(yīng)的貸款產(chǎn)品均有差異），貸款用途符合條件才能申請(qǐng)，同時(shí)會(huì)對(duì)抵押物、個(gè)人資信、還款情況等要素進(jìn)行綜合評(píng)估。貸款利率、額度、期限等要素需要結(jié)合您申請(qǐng)的業(yè)務(wù)品種、信用狀況、擔(dān)保方式等綜合因素進(jìn)行定價(jià)，需經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)審批后才能確定?！? 以深圳地區(qū)消費(fèi)類貸款為例：一般需要客戶使用已結(jié)清貸款的同時(shí)證件齊全的房產(chǎn)做抵押，用于辦理購(gòu)車、裝修、教育學(xué)資、大宗消費(fèi)購(gòu)物、旅游等個(gè)人或家庭合法消費(fèi)用途的貸款，個(gè)人消費(fèi)貸款金額/授信項(xiàng)下單筆貸款金額不超過(guò)所提供用途資料所載明交易價(jià)格，且不超過(guò)200萬(wàn)元（含），以商品住房作為抵押物的，抵押率**高不超過(guò)房產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)值的70%，授信**長(zhǎng)不超過(guò)30年。

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• 問(wèn) 房屋抵押銀行貸款怎樣還款?我手里沒(méi)有一分錢的話，可以商業(yè)貸款買房嗎？
  答

  房屋抵押貸款還款方法：1、等額本金還款法等額本金還款法的基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款，并且還清當(dāng)期未還清的本金所產(chǎn)生的貸款利息，可按月還款與按季還款。2、等額本息還款法個(gè)人購(gòu)房抵押貸款期限都在一年以上，則還款的方式是等額本息還款法，意思就是說(shuō)從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本息。3、一次還本付息法根據(jù)各大銀行的相關(guān)規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），則還款方式為到期一次還本付息，意思就是說(shuō)初期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。

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• 問(wèn) 房子是分期貸款買的，上面有雙方的名字，但是女方?jīng)]有出一分錢，我也沒(méi)有出一分錢，但是是我父母在出
  答

  根據(jù)現(xiàn)行的離婚法，哪方父母給孩子買房，房子的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。女方?jīng)]有權(quán)力得到產(chǎn)權(quán)。你可以讓你父母拿著銀行卡作為證據(jù)。

• 問(wèn) 分錢沒(méi)有怎樣貸款買房子?如何不花一分錢買房六種方式可代替**貸
  答

  不可以，現(xiàn)在**少都要**30%才可以，還要求你征信良好收入穩(wěn)定

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• 問(wèn) 虛假按揭仍存在，不花一分錢也能買房？
  答

  “貸款過(guò)程中，對(duì)于房子價(jià)格的評(píng)估、審核有很多嚴(yán)格程序，不是個(gè)人決定的事情。”這位工作人員表示，銀行不僅從來(lái)沒(méi)有零**和轉(zhuǎn)貸這些業(yè)務(wù)，在二手房出售過(guò)程中，也必須把原有貸款還清才能夠繼續(xù)貸款?！斑@種現(xiàn)象應(yīng)該是網(wǎng)友自己憑空想象寫出來(lái)的?！崩钕壬硎?，在目前的北京貸款市場(chǎng)，這種做法不具有任何可操作性?！艾F(xiàn)在的銀行系統(tǒng)全部聯(lián)網(wǎng)，每次房貸都有非常詳細(xì)的記錄，肯定沒(méi)有那么容易就輕松貸到款;銀行有房屋價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，也不可能讓你在轉(zhuǎn)貸的時(shí)候隨意定價(jià);再有，你是否有逾期還款的不良記錄，如果不還款被銀行收房，那再買房時(shí)就不可能再貸到款?！便y行工作人員吳女士表示，這種“套利”手段在多年前各家銀行沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)、個(gè)人沒(méi)有信用記錄，同時(shí)再找銀行“內(nèi)鬼”幫忙的情況下，有可能鉆漏洞，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有可能性。

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