??業(yè)主委員會(huì)能賺錢(qián)嗎？業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格？

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• 132****9019

  業(yè)主委員會(huì)具有民事訴訟主體資格。
  
  法律依據(jù)如下：
  
  《物權(quán)法》第七十五條【對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立的注釋】“業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是建設(shè)區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)，可以代表業(yè)主行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)做出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益”。
  
  《物權(quán)法》第83條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！@些法律條文都表明,業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格?！?br/>
  

  查看全文↓ 2019-10-19 14:12:49
• 158****7891

  這個(gè)問(wèn)題要分具體情況來(lái)判斷，不能簡(jiǎn)單的說(shuō)有還是沒(méi)有。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是不具備民事主體資格的，但是在特定情況下其實(shí)可以具有原告或被告資格的。
  簡(jiǎn)單列舉如下規(guī)定：
  民事訴訟法第四十九條第款一規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。其他組織即常說(shuō)的“非法人團(tuán)體”，**高法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條規(guī)定，民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織。然而，業(yè)主委員會(huì)顯然不是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或者法人，也不是“其他組織”，更不是經(jīng)法律授權(quán)的群從性自治組織，只是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它不具備民事主體資格條件，不能成為獨(dú)立的民事主體。
  現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以作原告的情況。
  《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十三條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。
  現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以作被告的情況。
  《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。這是現(xiàn)行法律第一次賦予業(yè)委會(huì)的民事訴訟能力，而且將其范圍擴(kuò)大到了物業(yè)管理之內(nèi)部事務(wù)方面

  查看全文↓ 2019-10-19 14:12:45
• 153****0083

  在有權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行登記備案的業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格，但從其成立、職責(zé)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)規(guī)定方面分析，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬非法人組織，因?yàn)?.系依法成立并向政府房管行政主管部門(mén)備案；2．系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂與物業(yè)管理相關(guān)的合同、履行合同；3．依法接受法律監(jiān)督，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的行為進(jìn)行投訴；4．對(duì)物業(yè)公用部位、共用設(shè)備有占有支配權(quán)。既然法律法規(guī)賦予業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，則在相應(yīng)的民事法律關(guān)系中就應(yīng)有其訴訟地位。

  查看全文↓ 2019-10-19 14:12:40

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)能賺錢(qián)嗎？業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格？
  答

  業(yè)主委員會(huì)是具有訴訟主體資格的。根據(jù)《民事訴訟法》第四十八條規(guī)定， 公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。法人由其法定代表人進(jìn)行訴訟。其他組織由其主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行訴訟。同時(shí)，根據(jù)《民事訴訟法》第三條規(guī)定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。第四條 規(guī)定，凡在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行民事訴訟，必須遵守本法。

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• 問(wèn) ??什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)是怎么成立的？
  答

  業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間組織。一般情況下，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。

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• 問(wèn) ??什么是業(yè)主委員會(huì)?業(yè)主委員會(huì)是怎么成立的呢?
  答

  1. 什么是業(yè)主委員會(huì)？所謂業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。由業(yè)主選舉產(chǎn)生，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。2. 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式一般業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：1、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及各地的相關(guān)辦法依照程序產(chǎn)生；2、對(duì)于較大小區(qū)，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表，集中而成業(yè)委會(huì)；這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理；而樓委會(huì)，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。3. 業(yè)主委員會(huì)成立條件：1、入住率達(dá)到50%以上；2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過(guò)30%的；3、首批物業(yè)交付滿3年的。4. 業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)設(shè)定業(yè)主委員會(huì)的恰當(dāng)人數(shù)，可以按照如下規(guī)則估算：**接近“小區(qū)總戶數(shù)*2%”的單數(shù)。由此可以保證小區(qū)業(yè)主的較高質(zhì)量的溝通覆蓋。比如，對(duì)于1000戶的小區(qū)，1000*2%=20，較好的委員數(shù)量為19或21。

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以收費(fèi)嗎？業(yè)主委員會(huì)是否有自行收取業(yè)主費(fèi)用的權(quán)利?
  答

  1、小區(qū)業(yè)委會(huì)沒(méi)有資格收費(fèi)。因?yàn)?，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，收取物業(yè)費(fèi)的主體是物業(yè)公司，且要辦理《收費(fèi)許可證》。業(yè)委會(huì)屬于業(yè)主自治組織，可以監(jiān)督、審查物業(yè)的收入、支出，并監(jiān)督其定期張榜公布。 如果，業(yè)委會(huì)違反規(guī)定實(shí)施收費(fèi)，業(yè)主可以拒交，并可向物價(jià)、房管投訴，直至想法院起訴。 2、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般由由當(dāng)?shù)乜h以上政府部門(mén)出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)，也可由小區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)討論，按所聘物業(yè)公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目，定下業(yè)主所交的服務(wù)費(fèi)多少，然后報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)，還要報(bào)房管部門(mén)備案。如果物業(yè)公司愿意接受，則留下服務(wù)。 另外，現(xiàn)在，我國(guó)已經(jīng)沒(méi)有“治安費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)”這個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目。 3、業(yè)委會(huì)的成立程序，有一套法律規(guī)定程序。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有明確規(guī)定。各省市縣也已經(jīng)出臺(tái)了配套細(xì)則。 4、你們小區(qū)目前問(wèn)題的關(guān)鍵是，必修盡快按法律程序召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，依法成立業(yè)委會(huì)。然后，對(duì)外公開(kāi)招聘物業(yè)公司進(jìn)小區(qū)服務(wù)。這樣，一切關(guān)系都可以理順。這個(gè)工作，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)，或者街道辦事處責(zé)無(wú)旁貸！

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• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)能賺錢(qián)嗎？業(yè)主委員會(huì)可以收取物業(yè)管理費(fèi)嗎？
  答

  、首先，要弄清楚“物業(yè)費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”兩個(gè)概念。物業(yè)費(fèi)是個(gè)舶來(lái)品，來(lái)自于香港特區(qū)。香港稱房產(chǎn)為物業(yè)。物業(yè)費(fèi)是指全體業(yè)主因需要維護(hù)屬于全體業(yè)主所有的公共區(qū)域和設(shè)施而義務(wù)交納的一部分費(fèi)用，可以是按年度交納的；也可以是按月份交納的；也可以是先交納一筆基金，具體的形式，由全體業(yè)主大會(huì)討論決定。說(shuō)白話，就是全體業(yè)主掏錢(qián)來(lái)維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域和設(shè)施等。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)提供了足額的物業(yè)服務(wù)之后，全體業(yè)主作為甲方支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工資。所以，這是兩個(gè)完全不同的概念。物業(yè)費(fèi)往往會(huì)＞物業(yè)服務(wù)費(fèi)，因?yàn)樾^(qū)有些需要花錢(qián)的事務(wù)不須經(jīng)過(guò)物業(yè)企業(yè)，而必須由業(yè)主自己來(lái)干。物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付的前提是物業(yè)企業(yè)提供了足額的物業(yè)服務(wù)。如果沒(méi)有按質(zhì)保量，那東家是會(huì)扣錢(qián)的。這也符合作為工資的特征……按月支付，按質(zhì)支付。二、物業(yè)費(fèi)應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收?。糠謨煞N情況，業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立，小區(qū)處于前期物業(yè)階段的，物業(yè)企業(yè)可由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)費(fèi)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主須向前期物業(yè)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主自用的部分，可采取自籌款的方式進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)成立以后，業(yè)委會(huì)在全體業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下，與物業(yè)企業(yè)簽訂了合同。合同的雙方為全體業(yè)主大會(huì)（授權(quán)業(yè)委會(huì)），另一方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這時(shí)候，收取物業(yè)費(fèi)的就應(yīng)該變?yōu)闃I(yè)委會(huì)一方了。因?yàn)樽鳛楹贤募追?，除了有資格監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的情況外，還有付款的義務(wù)。沒(méi)有付款義務(wù)的合同，不是經(jīng)濟(jì)合同。所以，應(yīng)該是由業(yè)委會(huì)向業(yè)主收取了物業(yè)費(fèi)之后，再根據(jù)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，根據(jù)合同的條款，向物業(yè)企業(yè)付款。我們還可以從另外一個(gè)側(cè)面來(lái)證明業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)的合法性……當(dāng)全體業(yè)主大會(huì)決定小區(qū)管理實(shí)施自營(yíng)后，是無(wú)須引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。一切均有小區(qū)自治。在法律上，國(guó)家也將業(yè)委會(huì)作為特殊的法人對(duì)待，可打官司，可經(jīng)營(yíng)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)等。所以，在小區(qū)里，業(yè)委會(huì)是必須的，而物業(yè)公司則不是必須的。三、處于前期物業(yè)期限內(nèi)的小區(qū)，業(yè)主未向物業(yè)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，作為合同的一方（大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在收樓的時(shí)候，都會(huì)再與業(yè)主簽訂一份“前期物業(yè)協(xié)議”），物業(yè)企業(yè)是可以向人民法院起訴的。業(yè)委會(huì)成立之后，由業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂合同。業(yè)主不是合同的一方。這時(shí)候，物業(yè)企業(yè)就不能再向個(gè)體業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。有資格向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的，是代表全體業(yè)主利益的，得到全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)委會(huì)。也就是說(shuō)，要告業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，也是業(yè)委會(huì)去告。物業(yè)企業(yè)是沒(méi)有這個(gè)資格的。

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