怎樣算交房?交房是怎樣算竣工驗(yàn)收合格

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• 154****2291

  　（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
  　?。?）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 　　
  　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由 出賣人雙倍返還買受人。
  　　面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100% 　　　　　　　　
  因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:11:31
• 138****6853

  　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（下簡(jiǎn)稱《條例》）第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！蓖瑫r(shí)該條還對(duì)竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件作出了規(guī)定：
  　?。ㄒ唬┩瓿山ㄔO(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
  　　（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
  　?。ㄈ┯泄こ淌褂玫闹饕ㄖ牧稀⒔ㄖ?gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；
  　　（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
  　?。ㄎ澹┯惺┕挝缓炇鸬墓こ瘫Ｐ迺?/span>

  查看全文↓ 2019-10-23 06:11:24
• 144****1701

  法定交房條件
  ——竣工驗(yàn)收
  在實(shí)際的收房過程中，收房者們經(jīng)常能看見“竣工”、“竣工驗(yàn)收”、“竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”、“竣工驗(yàn)收備案書”、“竣工驗(yàn)收合格”等幾個(gè)概念，這幾個(gè)看起來(lái)很相似的概念，在實(shí)踐中既有聯(lián)系，又有差別。那么這幾個(gè)概念在實(shí)踐中到底有何含義呢？
  下面先讓我們看幾個(gè)案例：
  案例一
  史XX和李XX等六十余位業(yè)主于2013年X月X日與固安縣永生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永生地產(chǎn)）簽訂了關(guān)于京南綠洲小區(qū)的商品房買賣合同，合同約定2014年12月31日交房，可是永生地產(chǎn)分別于2015年1月、2015年3月、2015年4月三個(gè)時(shí)間向業(yè)主做出承諾，單方面自認(rèn)延期交房，承擔(dān)違約責(zé)任。2015年5月22日，永生地產(chǎn)自行委托廊坊市益祥房屋檢測(cè)鑒定有限公司對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)符合規(guī)范要求，但是固安縣建設(shè)局于2016年4月7日出具的政府信息公開，京南綠洲小區(qū)至今仍未竣工驗(yàn)收備案，不符合交房條件。于是五十余位業(yè)主向固安縣人民法院提起逾期交房違約訴訟。
  固安縣人民法院一審判決，認(rèn)定經(jīng)房屋質(zhì)量檢測(cè)鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定，小區(qū)符合交房條件，同時(shí)還認(rèn)定永生地產(chǎn)作出的承諾書是與業(yè)主達(dá)成了合意，業(yè)主應(yīng)于2015年7月1日之前收房，逾期交房的責(zé)任法院不予支持?，F(xiàn)本案已經(jīng)上訴至廊坊市中院，等待中院二審判決。
  案例二
  王XX和珠海源豐房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱源豐地產(chǎn)）于2010年5月16日簽訂了商品房買賣合同，購(gòu)買源豐地產(chǎn)開發(fā)的招商花園城（一期）3幢1單元601房，并約定2011年5月30日前收房。
  2011年4月29日，小區(qū)消防驗(yàn)收合格。
  2011年5月20日，源豐地產(chǎn)出具工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
  2011年6月1日，王XX收房。
  2011年8月18日，小區(qū)人防驗(yàn)收合格。
  2011年12月31日，小區(qū)規(guī)劃驗(yàn)收合格。
  2012年3月20日，源豐地產(chǎn)再次出具了工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
  2012年5月4日，小區(qū)取得竣工綜合驗(yàn)收備案表。
  2012年5月29日，因源豐地產(chǎn)在約定交房時(shí)間內(nèi)，將仍未通過竣工驗(yàn)收備案的房屋交付給王XX使用，王XX向珠海市香州市人民法院提起了訴訟，要求源豐地產(chǎn)承擔(dān)違約責(zé)任。法院判決認(rèn)定小區(qū)取得綜合驗(yàn)收備案表時(shí)才具備交付條件，源豐地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)2011年5月31日至2012年5月4日期間的違約責(zé)任，并向王XX支付日萬(wàn)分之二的違約金。
  案例三
  劉X與廣州科學(xué)城保利房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱保利地產(chǎn)）于2006年12月6日簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買保利地產(chǎn)將所建商品房——保利林語(yǔ)山莊。保利地產(chǎn)已于約定交付日期之前取得了燃?xì)狻⒔o水、供電、工程規(guī)劃、消防、電梯、防空等的驗(yàn)收合格證書。2007年6月6日，保利地產(chǎn)向劉X郵寄了《交樓通知書》，要求劉X在同年6月15日前辦理收樓手續(xù)。但劉X以保利地產(chǎn)沒有提供《商品房竣工驗(yàn)收備案表》，訟爭(zhēng)房屋不符合交樓條件為由，拒絕收樓，并訴至法院。
  一審法院判決認(rèn)定，保利地產(chǎn)已于約定交付日期之前取得了燃?xì)?、給水、供電、工程規(guī)劃、消防、電梯、防空等的驗(yàn)收合格證書，已具備交付房屋的條件。而且，保利地產(chǎn)已于2007年6月6日郵寄了《交樓通知書》，己履行了其全部義務(wù)?！渡唐贩靠⒐を?yàn)收備案表》只是建設(shè)行政管理部門的管理方式，不是商品房的法定交付條件。因此，保利地產(chǎn)不存在違約事實(shí)，也不應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。劉X不服提起上訴。
  二審法院判決認(rèn)定，商品房“經(jīng)驗(yàn)收合格”的標(biāo)志是取得《商品房竣工驗(yàn)收備案表》。由于訴爭(zhēng)房屋在2007年6月6日保利地產(chǎn)通知?jiǎng)收樓時(shí)不具備法定交付條件，劉X有權(quán)拒絕收房。保利地產(chǎn)沒有在2007年6月30日之前將具備商品房交付條件的房屋交付給劉X使用，應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
  從這三個(gè)案例看來(lái)，雖然都是對(duì)于商品房竣工方面的案例，但是判決結(jié)果卻是近乎是截然不同的，那么帶來(lái)這種不同的原因究竟何在呢？下面先讓我們來(lái)了解下本文開頭提到的幾個(gè)概念：
  概念解析
  “竣工”，又稱“完工”，指的是建筑工程已經(jīng)施工完畢。
  “竣工驗(yàn)收”，有兩種解釋，一種認(rèn)為是由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門主導(dǎo)的對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收；另一種認(rèn)為是在竣工后，建設(shè)單位會(huì)同勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位（共計(jì)五方），對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工資料、數(shù)據(jù)和憑證，又稱“五方驗(yàn)收”。
  “竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告”，指的是五方驗(yàn)收之后，根據(jù)竣工資料、數(shù)據(jù)和憑證作出的報(bào)告，并及時(shí)提交給地方建設(shè)主管部門。
  “竣工驗(yàn)收備案”，有兩種解釋，一種認(rèn)為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門主導(dǎo)驗(yàn)收之后，對(duì)驗(yàn)收過程進(jìn)行程序性備案；另一種認(rèn)為指的是建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)建設(shè)行政主管部門審核的行為。
  “竣工驗(yàn)收備案表”，指的是建設(shè)行政主管部門在竣工驗(yàn)收備案完成之后出具的備案表。
  “竣工驗(yàn)收合格”，指的是建設(shè)工程在取得竣工驗(yàn)收備案表之后，即可認(rèn)為是竣工驗(yàn)收合格，并具備法定交房條件。（律師觀點(diǎn)）
  在理解了以上這幾個(gè)概念之后，讓我們來(lái)看回看了解一下法院的判決情況：
  案例一
  廊坊市益祥房屋檢測(cè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的檢測(cè)鑒定表明的是房屋質(zhì)量符合規(guī)范要求，但是房屋質(zhì)量符合規(guī)范要求僅僅是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中的一部分而已，并不是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的全部?jī)?nèi)容。然而固安縣法院卻認(rèn)定這樣一份連竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告都算不上的質(zhì)量檢測(cè)鑒定書，可以證明小區(qū)已經(jīng)符合交付條件，等于變相認(rèn)定質(zhì)量檢測(cè)鑒定書和竣工驗(yàn)收備案表具有同等法律效力。
  案例二
  源豐地產(chǎn)于交房前只提交了竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和消防驗(yàn)收備案表，直到交房后一年，取得了完整的竣工驗(yàn)收備案表，才被香州區(qū)人民法院認(rèn)定為符合交房條件，因此，這

  查看全文↓ 2019-10-23 06:11:21
• 136****9603

  房屋交付是房屋買賣的主要過程，同時(shí)，房屋交付與否也涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任的問題，因此，對(duì)于房屋交付的認(rèn)定是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，到底怎么樣才算交付了呢?
  
  所謂房屋交付使用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，其外在的表現(xiàn)形式就是房屋的鑰匙交付給買房者，這就是人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。房屋交付與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移并非同一概念，如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付時(shí)間”，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買房者占有，就應(yīng)認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行了合同義務(wù)。如果當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同有特別約定，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。這樣，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅交付鑰匙，而未將所有權(quán)交付買房者，那么企業(yè)就要承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  那么，在商品房的買賣過程中，關(guān)于房屋交付應(yīng)該注意哪些問題呢?
  
  ▌(一) 當(dāng)事人約定房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)是否即為法院認(rèn)定房屋交付與否的依據(jù)呢?
  
  當(dāng)事人約定了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)該約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定交房者的行為是否滿足了交付條件。
  
  **高人民法院在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司與趙明湖申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾(2013)民申字第2041號(hào)]中認(rèn)為：“關(guān)于安置房交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定問題。《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》系拆遷人舊城改造中心與趙明湖所簽協(xié)議，該協(xié)議第六條明確約定安置房屋應(yīng)符合國(guó)家質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并為乙方提供管線、水電及應(yīng)具備的圖紙，符合商品房交房標(biāo)準(zhǔn)含一切資料等條件。萬(wàn)達(dá)公司作為舊城改造中心的委托代理人，代為履行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建設(shè)交付和支付履約保證金的義務(wù)，應(yīng)依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》所約定的安置房交付標(biāo)準(zhǔn)，代為建設(shè)交付安置房。萬(wàn)達(dá)公司與趙明湖簽訂的《資金監(jiān)管協(xié)議》在第四條第3.1.(2)中約定：‘趙之玉產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建成，乙方出具四方(建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工)驗(yàn)收合格報(bào)告并發(fā)出交房通知三天內(nèi)，甲乙雙方無(wú)條件出具解凍并將賬戶二上資金劃撥至乙方指定賬戶的加蓋預(yù)留印鑒的書面申請(qǐng)，丙方應(yīng)在接到上述申請(qǐng)后的當(dāng)日將賬戶二上所有資金劃撥至乙方指定賬戶’。上述關(guān)于四方驗(yàn)收合格的約定，系對(duì)監(jiān)管資金的解付條件作出的安排，并非專門針對(duì)安置房交付標(biāo)準(zhǔn)所作的約定，故二審判決依據(jù)《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議》約定的交付標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定安置房是否符合交付條件，并無(wú)不當(dāng)?！?br/>
  ▌(二) 交鑰匙是不是代表商品房交付的完成?
  
  《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。
  
  福建省龍巖市中級(jí)人民在羅劍揮、項(xiàng)麗華與連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案民事判決書[(2015)巖民二終字第671號(hào)]中認(rèn)為：“《建筑法》第61條規(guī)定：‘交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。’《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：‘建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。’《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：‘對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！噬唐贩拷桓稐l件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。本案中，羅某所簽同意書內(nèi)容并未包含開發(fā)公司無(wú)須書面通知羅某辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是羅某表明愿意按合同約定時(shí)間配合開發(fā)公司辦理相關(guān)交房工作，即并未免除開發(fā)公司書面通知及簽署交接單等義務(wù)。羅某領(lǐng)取鑰匙等物料，只是表明開發(fā)公司履行了交鑰匙這一項(xiàng)義務(wù)，但開發(fā)公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等其他義務(wù)，故可認(rèn)定開發(fā)公司尚未依約交房，判決開發(fā)公司交房并支付逾期交房、辦證違約金?！?br/>
  ▌(三) 消防驗(yàn)收是否為商品房交付的必要條件?

  查看全文↓ 2019-10-23 06:11:15
• 147****5799

  黃卓家與廣西龍池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
  
  商品房銷售合同糾紛案
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  一、導(dǎo)讀
  
  1、購(gòu)房合同僅約定交付條件是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”是否有效？
  
  2、開發(fā)商交付房屋未取得竣工驗(yàn)收備案表交房是否需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任？
  
  3、要求開發(fā)商承擔(dān)因交付房屋未取得竣工驗(yàn)收備案表交房的違約責(zé)任訴訟時(shí)效如何起算？
  
  
  
  
  
  二、一、二審法官觀點(diǎn)摘要：
  
  （一）一審法官觀點(diǎn)
  
  1、一審法院認(rèn)為業(yè)主訴開發(fā)商未取得商品房竣工驗(yàn)收備案交房的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)是從“購(gòu)房者收房之日”開始計(jì)算（二審法院變更）
  
  關(guān)于黃卓家起訴請(qǐng)求廣西龍池房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍池公司）賠償逾期交房違約金是否超過訴訟時(shí)效的問題。訴訟時(shí)效是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請(qǐng)求人民法院保護(hù)民事權(quán)利的制度。訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)計(jì)算，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年。黃卓家與龍池公司于2013年1月17日簽訂的《商品房買賣合同》中約定龍池公司交房時(shí)間為2013年3月30日。黃卓家從雙方約定的交房時(shí)間起，就知道或者應(yīng)當(dāng)知道龍池公司交付的商品房不符合交付條件，即從2013年3月30日起已經(jīng)知道其權(quán)利被侵害，更何況黃卓家于2013年3月6日已驗(yàn)收房屋，即使訴訟時(shí)效期間從2013年3月30日開始計(jì)算二年，2015年3月29日訴訟時(shí)效屆滿，黃卓家于2015年7月16日提起訴訟，亦已經(jīng)超過二年的訴訟時(shí)效。
  
  2、開發(fā)商交房按照合同約定的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”交房是無(wú)效的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任
  
  一審法院認(rèn)為，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年4月13日施行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》［建房（2010）53號(hào)］第十一條明確規(guī)定商品房住房交付使用條件為工程竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案。
  
  中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年4月13日已明確規(guī)定商品房住房交付使用的條件。開發(fā)商雖然在購(gòu)房合同中約定交房條件是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，但該約定與國(guó)家法律法規(guī)相悖，是無(wú)效的。開發(fā)商未能按照法律規(guī)定的交房條件交房，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
  
  3、在購(gòu)房合同未約定逾期辦證違約責(zé)任的情形下，逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)“參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”
  
  一審法院認(rèn)為，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第（一）項(xiàng)“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”的規(guī)定，現(xiàn)由于龍池公司的原因，沒有按約定期限完成相關(guān)的權(quán)屬登記備案手續(xù)，致使黃卓家不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記、取得房屋權(quán)屬證書，因此，龍池公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該解釋第十八條第二款規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  （二）二審法官觀點(diǎn)
  
  1、開發(fā)商未取得商品房竣工驗(yàn)收備案表交房是無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第三款、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?？梢?，法律、行政法規(guī)對(duì)建設(shè)工程標(biāo)的質(zhì)量作出了強(qiáng)制性規(guī)定。又因?yàn)椤督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十三條規(guī)定了相應(yīng)行政機(jī)關(guān)對(duì)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理，且原建設(shè)部于2000年4月4日發(fā)布、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》第四條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。而在該管理辦法第五條所規(guī)定的建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件中，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告僅是其中一項(xiàng)。該管理辦法第八條還規(guī)定：備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。該管理辦法第十一條則規(guī)定，建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，工程竣工驗(yàn)收無(wú)效，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。參照上述規(guī)定，建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，需向建設(shè)主管部門備案，而備案機(jī)關(guān)在備案程序中需對(duì)材料的真實(shí)性、完整性以及建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中是否有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為進(jìn)行審查。可見，工程在向備案機(jī)關(guān)辦理竣工驗(yàn)收備案前，既不能確認(rèn)建設(shè)單位所提交的材料齊全、無(wú)虛假證明文件，也不能確認(rèn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中無(wú)違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定的行為。綜上，根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定及上述相關(guān)規(guī)定，龍池公司作為開發(fā)商向黃卓家交付的房屋，須在經(jīng)建設(shè)主管部門通過建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案后，才符合交付條件。
  
  2、購(gòu)房者起訴開發(fā)商未取得商品房竣工驗(yàn)收備案表進(jìn)行交房違約責(zé)任的訴訟時(shí)效從“開發(fā)商取得商品房竣工驗(yàn)收備案表”開始計(jì)算
  
  辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案的責(zé)任人是龍池公司，且龍池公司在二審中自認(rèn)涉案工程是否取得竣工驗(yàn)收備案未告知過業(yè)主亦未以任何方式進(jìn)行過公示，龍池公司無(wú)證據(jù)證明黃卓家知道涉案商品房取得竣工驗(yàn)收備案的具體時(shí)間，本院據(jù)此采信黃卓家的主張，即黃卓家**早從2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工驗(yàn)收備案。黃卓家于2015年7月起訴至一審法院，并未超過法定的兩年訴訟時(shí)效。一審法院認(rèn)定黃卓家起訴要求逾期交房違約金超過了訴訟時(shí)效，不符合法律規(guī)定，本院依法予以糾正。
  
  

  查看全文↓ 2019-10-23 06:11:10

相關(guān)問題

• 問 交房是怎樣算竣工驗(yàn)收合格呢?房屋交付的使用條件是哪些？
  答

  房屋竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)有：（一）竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家強(qiáng)制性質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。住宅所包含的地基基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)，消防設(shè)施，人防工程，電梯、燃?xì)夤艿?、水電、智能系統(tǒng)等配套和附屬設(shè)施，小區(qū)道路、綠化、配電室等室外工程均屬于住宅小區(qū)的分部、分項(xiàng)工程，這些分部、分項(xiàng)工程均應(yīng)一一驗(yàn)收合格，缺一不可;而且，應(yīng)當(dāng)由具備地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防、燃?xì)狻㈦娞?、防雷、智能建筑等專業(yè)資格的人員和單位參與驗(yàn)收，并對(duì)建設(shè)工程各分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量提出明確的驗(yàn)收意見和結(jié)論。（二）竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的程序和要求進(jìn)行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》而專門制定的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗(yàn)收的組織形式、前提條件、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等要求，凡在我國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。（三）建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)完成法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收內(nèi)容和要求后才可交付使用?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！鄙鲜鲞@些強(qiáng)制性規(guī)定，在竣工驗(yàn)收時(shí)必須遵守，否則，不得交付使用。合同中若有與之相沖突的約定也是無(wú)效的。除了上述法定交房條件應(yīng)當(dāng)遵守外，合同中約定的交房條件也應(yīng)當(dāng)遵守。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)特別注意在符合交房條件后，開發(fā)商尚應(yīng)以約定的方式通知買房人接收房屋。

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• 問 怎樣才算交房?單身公寓怎么才算合格交房
  答

  帶：榔頭、卷尺、便插燈或電筆、圓珠筆、筆記本、報(bào)紙、塑料袋、包裝繩一、查看資料1、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》（蓋章原件可帶走）2、《住宅使用說明書》（蓋章原件可帶走）3、《竣工驗(yàn)收備案表》（蓋章原件）4、面積實(shí)測(cè)表/測(cè)繪單位實(shí)測(cè)面積明細(xì)（可為復(fù)印件但要有章）5、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖（可帶走）6、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》7、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》8、簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”二、樓房結(jié)構(gòu)1、檢查房屋有無(wú)裂縫。（1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫。與房間橫梁平行的裂縫，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。（2）露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有亦屬嚴(yán)重質(zhì)量問題。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆。

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• 問 ?? 怎樣算交房
  答

  對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其移轉(zhuǎn)占有的方式是交付鑰匙，所以除非雙方有特殊約定，根據(jù)商業(yè)慣例和合同法的原則，房屋買賣的標(biāo)的物交付方式和交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)是“交鑰匙”，即出賣人將鑰匙交付給買受人，出賣人便履行了交付義務(wù)。當(dāng)然，交鑰匙的前提是房屋符合交付的條件，即前面所說的通過了竣工驗(yàn)收。相反，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以對(duì)“房屋交付使用”的內(nèi)容進(jìn)行特別約定。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時(shí)要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng)按照約定來(lái)確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。因此，如果交鑰匙的時(shí)候，房屋并不符合交付使用的條件，房屋的所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的話，那么開發(fā)商單純交鑰匙并不代表交房。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在合同約定的期限內(nèi)向買房戶“交鑰匙”，而且還應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 怎樣算交房
  答

  所謂“交房時(shí)間”，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。有的時(shí)候我們的業(yè)主在開發(fā)商通知交房后會(huì)迫不及待地去收房，卻因?yàn)槿藬?shù)太多而浪費(fèi)了不少時(shí)間。而入住時(shí)間一般是指交房后，業(yè)主經(jīng)過裝修、通風(fēng)后，搬進(jìn)房子居住的時(shí)間。一般情況一個(gè)小區(qū)是同時(shí)完工的，所以一般的交房時(shí)間都是相同的。不過有的項(xiàng)目樓座也例外，具體的交房時(shí)間可以向開發(fā)商具體咨詢。

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• 問 ??怎樣算逾期交房
  答

  所謂的延期交房，根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定可以分為正常延期交房和非正常延期交房。這兩個(gè)的判定標(biāo)準(zhǔn)如下：正常延期交付：正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給出賣人一定的寬限期，經(jīng)過一段時(shí)間等待就可以收房的情況。非正常延期交付：非正常延期交付主要指由于出賣人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致出賣人不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。

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