沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣？動遷房沒產(chǎn)證要如何交易？

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• 155****0722

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認(rèn)為無效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無法實際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險，但合同沒有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風(fēng)險了。
  簡單地說，購買此類動遷房的風(fēng)險的性質(zhì)和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風(fēng)險等待期特別長，所謂“風(fēng)險等待期”就是在這個期限，風(fēng)險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險，但由于時間較短，發(fā)生風(fēng)險的機(jī)率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內(nèi)人的想法不會發(fā)生什么改變，但經(jīng)過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。
  我并不建議客戶購買此類房屋，畢竟風(fēng)險太不確定，但如果向客戶告知過風(fēng)險后，客戶經(jīng)過自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購買的，那么也只能**大程度地為客戶來降低風(fēng)險。
  1、房屋買賣合同中雙方當(dāng)事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評估風(fēng)險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請而遭到查封。
  2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂“20%”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對于守約方來講，選擇前者相對更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。
  3、因為目前簽訂的房屋買賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房兩賣，除了讓賣方實際交房作為保障外，一般會同時辦理抵押登記手續(xù)。這個手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無效的風(fēng)險。
  4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時間成本。當(dāng)然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:35
• 131****0778

  拆遷安置房通常分為市場安置商品房，即通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍兪欠裨谠摪仓梅哭D(zhuǎn)讓時需要補交土地出讓金。
  
  安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時不屬于被安置戶的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時市場價變化大而賣方反悔的風(fēng)險，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。
  
  即使對方能夠如約辦理過戶，也存在因房產(chǎn)未過5年而增加稅費的風(fēng)險，所以不鼓勵購買。
  
  如果真因為價格合適執(zhí)意購買，需要對購買協(xié)議明確對方辦理過戶及相關(guān)費用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對方違約的賠償責(zé)任。并以第一時間入住及辦理完成過戶的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:28
• 145****6354

  這本來就是一樁風(fēng)險交易。
  房產(chǎn)交易的法定憑證是房產(chǎn)證，賣方既然還沒有房產(chǎn)證，就不可能再提供其他有效憑證了。
  如果簽訂包括中介在內(nèi)的三方合同，合同中明確承諾產(chǎn)權(quán)滿五年以后，賣方必須協(xié)助買方過戶產(chǎn)權(quán)并有違約賠償?shù)谋壤驍?shù)額。
  合同三方各一份保存。
  這樣可以降低風(fēng)險度，但五年以后的事很難下斷語。

  查看全文↓ 2019-11-18 20:13:25

相關(guān)問題

• 問 ??沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣？動遷房沒產(chǎn)證要怎么交易？
  答

  拆遷安置房通常分為市場安置商品房，即通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍兪欠裨谠摪仓梅哭D(zhuǎn)讓時需要補交土地出讓金。安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時不屬于被安置戶的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時市場價變化大而賣方反悔的風(fēng)險，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。即使對方能夠如約辦理過戶，也存在因房產(chǎn)未過5年而增加稅費的風(fēng)險，所以不鼓勵購買。如果真因為價格合適執(zhí)意購買，需要對購買協(xié)議明確對方辦理過戶及相關(guān)費用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對方違約的賠償責(zé)任。并以第一時間入住及辦理完成過戶的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險。

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• 問 沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣
  答

  先簽訂協(xié)議，可公證，等房產(chǎn)證辦下來再辦理手續(xù)。如需幫助可聯(lián)系。

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• 問 ??沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣，可以交易嗎？
  答

  已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的拆遷房是可以正常購買的。我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。具體分以下幾種情況：一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣。二、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。據(jù)此，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時爭議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會因爭議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無效，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房價在此期間會有波動，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，需要賠償守約方為此造成的房價上漲或下跌的損失。三、買賣雙方簽訂合同時房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買賣行為有效，可以通過法院訴訟，可以要求強制過戶。

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• 問 ??動遷房有房產(chǎn)證嗎?現(xiàn)在動遷房幾年可以交易?
  答

  安置房分為兩類，一種是政府分配的商品房或配購的中低價商品房，房產(chǎn)屬個人所有，但五年內(nèi)不得上市，五年后可辦理房產(chǎn)證，也就可以買賣。另一種是房產(chǎn)開發(fā)公司配購的中低價商品房，與一般商品房沒有區(qū)別，有房產(chǎn)證，也可自由上市。當(dāng)然可以買。如果有房產(chǎn)證和集體土地證，必須是同村的居民才可以進(jìn)行房屋的買賣。拆遷安置房如果屬于小產(chǎn)權(quán)房，即土地屬于集體的土地，在政府允許之前，該類房產(chǎn)是不允許上市進(jìn)行交易的。有的地方規(guī)定：拆遷安置房滿5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，變成商品房性質(zhì)后，可以上市買賣。但具體實施過程中，要看地方政府當(dāng)時手頭的用地指標(biāo)情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執(zhí)行的不一樣，具體應(yīng)該按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定執(zhí)行。二、安置房買賣的風(fēng)險1、政策因素。拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或為合同的履行設(shè)置障礙。實際上共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效。

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• 問 誰知道沒有房產(chǎn)證的動遷房子如何買賣？
  答

  1,是不是屬本人拆遷,他有沒有從別人手里買過安置權(quán),2,被拆的時候,房子是這個人的產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)。這兩個問題有可能會衍生出很多細(xì)節(jié)的問題影響你的交易。但是你提到開發(fā)商,那我想應(yīng)該是屬異地安置,開發(fā)商拆了他的房子過后,另擇一處商品房,以比較低的價格賣給他的。,核心問題:交易安全。產(chǎn)權(quán)糾紛一旦上了法庭,我就解釋不了了,這方面的法律,我并不了解,所以如果你們私底下簽的協(xié)議、合同這些,我就不知道到底安不安全了,這方面建議你找法律。但是,如果你們的交易是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)備案的基礎(chǔ)上,那就是100%的安全了,也就是說,不管你用什么形式交易,只要權(quán)屬登記認(rèn)可并且予以備案,那就是沒有問題的,所以你先咨詢一下房交所,這類產(chǎn)權(quán)他們是怎么處理的,如果不能直接交易,那就只有出了證再買賣,那就和普通的二手房一樣了,你要注意的就是和買房談好稅收的問題。

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