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" 2018年12月29日，中國住房支付能力指數(shù)暨紀念住房制度改革20周年研討會在人民大學舉辦。與會專家對我國房地產(chǎn)市場20年的發(fā)展以及未來的住房制度改革展開討論。提到房地產(chǎn)稅，有專家指出，房地產(chǎn)稅要慎重出臺，避免對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大沖擊。中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布了《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告（1998-2016）》（以下簡稱“報告”）。況偉大在報告中指出，對于中低收入者而言，當住房支出收入比高于0.5時，無論負擔不起還是嚴重支付困難，中低收入者同樣存在“租不起房”和“買不起房”問題。他認為，非理性預期較理性預期進一步惡化了中等收入者房價支付能力，建議為增強中低收入者的房價支付能力，應進一步打擊投機，使預期回歸理性。住建部政策研究中心主任秦虹指出，經(jīng)過20年的探索，中國住房建設發(fā)生巨大的變化，人們住房條件得到飛躍式的改善。這20年積累了非常寶貴的市場發(fā)展實踐經(jīng)驗，也為下一步建立持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場奠定了非常好的基礎。2018年12月19日至21日舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系?！拔磥淼淖》恐贫雀母锼悸芬呀?jīng)非常清楚，我們非常有信心，在中央領導下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠給所有的居民帶來更美好的生活?！鼻睾缯f。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，我國的住房發(fā)展目標是讓全體人民住有所居。到目前為止，可以看得出來，我國的住房發(fā)展理念在逐漸清晰，目標在逐漸明確，制度體系也越來越完整、科學、系統(tǒng)，保障措施也越來越精準、有力、高效。他認為，多主體供給，要打破開發(fā)商作為唯一商品房供應的壟斷。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院教授、城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，住房對消費和投資已經(jīng)產(chǎn)生非常明顯的擠出效應。他指出，這其中存在“倒U曲線”的關系：在收入上升、房價上升、住房支付的比例處在合理區(qū)間、預期特別樂觀的情況下，住房消費增加能夠引起整個消費的增加；當收入增長放緩甚至收入開始下降、住房房價上升放緩或開始下降、預期悲觀、住房支付的比例超出合理范圍后，房地產(chǎn)消費增長對消費的擠出效應凸顯。國務院發(fā)展研究中心市場研究所原所長任興洲認為，當前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展有幾個“不充分”：第一，高質(zhì)量、高品質(zhì)的住房供給不充分；第二，滿足居民改善性需求的住房供給不充分；第三，環(huán)保、綠色、生態(tài)的住房供給不充分；第四，適老性、便利性、舒適型住宅供給不充分；第五，社區(qū)良好環(huán)境與相關配套設施提供不充分；第六，高質(zhì)量的物業(yè)管理和服務供給不充分；第七，穩(wěn)定的、提供良好服務的租賃住房供給不充分。“中國房地產(chǎn)改革的根本目標就是要滿足人民美好生活的需要?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長苗樂如說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為國民經(jīng)濟的發(fā)展起著支撐作用，今天仍是穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，特別是在國外環(huán)境深刻變化和我國經(jīng)濟下行壓力之下。針對備受關注的房地產(chǎn)稅，中國工商銀行城市金融研究所副所長殷紅表示，房地產(chǎn)稅要慎重出臺，避免對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大的沖擊。 "
全部3個回答>120平方的老房子有房產(chǎn)證,土地證過戶要交多少的稅？財政部副部長程麗華進一步優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)推進房地產(chǎn)稅立法
147****4892 | 2019-11-22 05:01:43
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查看全文↓ 2019-11-22 05:02:08
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京 12月29日訊（ 馬常艷）針對備受關注的房地產(chǎn)稅，交通銀行(601328,股吧)金融研究中心資深研究員夏丹在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪時表示，房地產(chǎn)稅實質(zhì)推進關鍵還在立法。目前房地產(chǎn)稅立法進展較慢，草案初步形成但仍未提請審議。初步出臺的方案可能相對溫和，不會震動市場，在總體框架之下具體操作細則的制定權(quán)有望下放地方。今年以來，官方接連發(fā)聲加快推進房地產(chǎn)稅。從3月5日政府工作報告提出要“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，到7月16日國家統(tǒng)計局發(fā)言人毛盛勇表示“將會加快房地產(chǎn)稅相關政策舉措的推進”，再到9月7日房地產(chǎn)稅法被列入十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃一類立法項目中，都釋放了房地產(chǎn)稅推進的重要積極信號。同時，房地產(chǎn)專家、學者對房地產(chǎn)稅的討論也不斷深入。在“為何征”的問題上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌對經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)表示，目前，中國的房地產(chǎn)稅收體系不完善，持有環(huán)節(jié)基本沒有任何稅?！皬氖澜绺鲊慕?jīng)驗看，這恐怕是一個很大的缺陷?！鼻迦A大學建設管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪時指出，房地產(chǎn)稅是國家財稅制度改革很重要的一方面內(nèi)容，其目標是成為地方政府穩(wěn)定持久的財政收入來源，而不是用來調(diào)控房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)稅除了主要的功能以外，也有一些附帶的效果，比如可能會影響房價，可能會提高住房資源的使用效率。但房地產(chǎn)稅的征收，不能過分影響房價、不能過分影響人們持有住房的愿望，也是國際相關研究的共識。針對“如何征”的問題，社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛在《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》中建議，推出房地產(chǎn)稅，實行漸進方案，只對新交易住房啟動征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計其全部住房面積，并按照起征點開征，不交易的住房暫不征收。中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕在接受經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪時建議，國家統(tǒng)一制定人均免稅面積的幅度范圍為40平方米－60平方米，再由地方根據(jù)實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權(quán)限根據(jù)各地實際情況確定各個具體區(qū)域的住宅人均面積平均評估價格，**終確定出對居民家庭的房地產(chǎn)稅免征額。
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"《夏磊：中國房產(chǎn)稅改革進展如何？》作者 夏磊(恒大研究院常務副院長)中國房產(chǎn)稅**早于1950年開始征收，直至2018年房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃，其改革一直在曲折中前進。本文回顧了中國房產(chǎn)稅的改革歷程和征收現(xiàn)狀，總結(jié)了上海和重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，以資借鑒。房產(chǎn)稅改革歷程房產(chǎn)稅立法實踐在不斷推進。房產(chǎn)稅于1950年成為全國開征的獨立稅種；1951年房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，在核準的城市范圍內(nèi)征收；1984年拆分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；1986年頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，成為目前房產(chǎn)稅的征收依據(jù)；2003年十六屆三中全會首次提出對自住房征收物業(yè)稅；2011年上海、重慶率先開展房產(chǎn)稅改革試點；2012年國務院指出要穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點；2013年十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”；2018年，房地產(chǎn)稅立法工作列入五年立法規(guī)劃，法律草案正在擬定中?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅主要征稅對象為辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房，對個人住房免征。房產(chǎn)稅征收范圍為城鎮(zhèn)，稅基為房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值，稅率為1.2%；如果房屋出租，則稅基為租金收入，稅率為12%；現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要征稅對象為辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房，對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免征，意味著占全國城鎮(zhèn)商品房存量金額80%以上、存量面積90%以上的房產(chǎn)被納入免征范圍。房產(chǎn)稅試點：滬渝率先開征，效果有限滬渝率先開展房產(chǎn)稅改革試點。2011年，上海和重慶率先對個人住房征稅，試點方案應該是未來全國推廣房產(chǎn)稅的重要參考方向。兩市方案共同點是：(1)征稅重點以新增購房為主，同時，買高價房就要交更多的稅；(2)差別化稅率，上海有兩檔，重慶有三檔，控制高檔住房的比例；(3)較為寬松的免稅政策，減少對居民基本住房需求的侵害；(4)限制外來的投資需求，根據(jù)是否為本地居民采取不同征稅條件。不同的是：(1)征稅目標不同，上海主要是抑制投資，重慶主要是抑制高檔住房消費；(2)實施范圍不同，上海全市推行，重慶僅覆蓋主城九區(qū)；(3)征稅對象不同，上海針對增量住房，重慶針對高端住房。滬渝試點帶來的稅源有限，對房價影響不明顯。從稅收效果看，上海和重慶房產(chǎn)稅并未獲得可觀的稅收收入，2018年滬渝兩市房產(chǎn)稅收入分別為213.8億元和67.3億元，分別占各自地方稅收的3.4%和4.2%，占各自土地出讓收入的11.1%和3.2%。從市場效果看，房產(chǎn)稅試點開始后，對比2011-2012年部分重點城市新建商品住宅價格指數(shù)，滬渝未出現(xiàn)獨立走勢。長期看，滬渝房產(chǎn)稅試點對房價的影響不大，2011-2018年，上海和重慶的商品房均價平均漲幅分別為8.5%和8.6%。滬渝試點效果有限的主要原因：一是征稅范圍窄、稅率偏低。征稅范圍上，上海不涉及存量房，重慶雖包括存量房，但只針對高檔住房；稅率上，上海是0.4%和0.6%，重慶是0.5%、1%和1.2%。二是滬渝等城市房價上漲的背后是住房供給不足。上海和重慶2010年套戶比分別為0.93、0.98，2018年分別為0.93、1.01，兩地房地產(chǎn)市場整體上一直處于供給不足的狀態(tài)。隨著城鎮(zhèn)化不斷推進，人口向大城市集聚的趨勢愈加明顯，對于住房需求旺盛的大城市來說，房產(chǎn)稅難以起到房價調(diào)控作用。(中新經(jīng)緯APP)
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近日，中辦、國辦印發(fā)的《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》中，提出“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。這或許意味著，在樓市區(qū)域分化加劇的趨勢下，未來房產(chǎn)稅征管不可能各地區(qū)步調(diào)一致。由此，基于房產(chǎn)稅的地方性，考慮樓市成熟程度，由地方探索本地房產(chǎn)稅實施路徑，應與全國房地產(chǎn)稅立法同步進行，這也是國際房產(chǎn)稅的一般做法。 房產(chǎn)稅改革不僅是樓市長效機制建設的重點，也是財稅改革和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的基礎性制度建設。改革開放和城市化初期，居民不擁有不動產(chǎn)，地方政府不能負債，西方公共服務融資模式，即“房產(chǎn)稅+市政債”，在我國沒有生存根基。改革開放后，外向型經(jīng)濟大發(fā)展，地方大規(guī)模招商引資，制造業(yè)繁榮帶動工業(yè)化和城市化疊加推進，短期內(nèi)城市面臨基礎設施和公共服務融資的巨大需求。但是，民間投資能力孱弱，1994年旨在強化中央調(diào)控能力的分稅制財政分權(quán)也并未對此做出預案。 1998年“房改”及2003年國有土地“招拍掛”的確立，開啟了地方政府一次性出售土地70年使用權(quán)，為基礎設施和公共服務融資的歷程，即“土地財政”。土地財政高效率地貼現(xiàn)未來70年城市化、工業(yè)化“紅利”，巧妙地解決了短期內(nèi)城市對基礎設施和公共服務“一次投入、長期收回”的巨大融資需求。土地財政以其基礎設施融資本質(zhì)，及衍生出的低地價招商、補貼、作價、土地換配建等形式，讓我國低成本優(yōu)勢盡顯，奠定了鑄就制造業(yè)大國和高增長奇跡的基礎。 “土地財政”融資的特性，決定了誰購房誰就免費享受未來70年城市公共服務。改革開放近40年來，工業(yè)化、城市化與公共服務完善相互推動下的“紅利”，其外溢表現(xiàn)就是房價上漲帶來的資產(chǎn)收益。因此，擁有的房產(chǎn)越多，享有的資產(chǎn)收益越高。但是，是否擁有房產(chǎn)及多寡，取決于初始財富、家族繼承、知識結(jié)構(gòu)、偶然選擇等等，在遺產(chǎn)稅、資本利得稅和綜合個人所得稅或缺失、或起不到調(diào)節(jié)作用的情況下，房產(chǎn)有無或多寡已成為近年來貧富差距擴大的主要載體。 從目前來看，開征遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅或綜合個人所得稅等，其對于收入的有效調(diào)節(jié)，釋放出的社會公正信號，正確的財富觀，資源和財富的社會性等，對于夯實個體勤勞致富和個體間公平競爭觀念，培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍，并使社會總財富水平不斷增長的渠道永續(xù)暢通來說意義非凡。 從政府治理、財稅制度、功能定位上看，土地財政具有極強的中國烙印。目前，我國開始告別要素簡單投入的規(guī)模增長，進入智力資本、科技創(chuàng)新驅(qū)動的“新常態(tài)”。旨在促進轉(zhuǎn)型和新舊動力平穩(wěn)過渡的貨幣穩(wěn)健，因財富起點和機會先入為主的不平等，可能異化為樓市炒作、資產(chǎn)泡沫和貧富差距拉大，轉(zhuǎn)型窗口漸失。因此，基于收入調(diào)節(jié)和培育新動力(310328，基金吧)的需要，房產(chǎn)稅落地已刻不容緩。 另外，當下的土地財政或已脫離公共服務融資的本源。首先，低地價招商愈演愈烈，背后是固定資產(chǎn)投資，反市場補貼導致過剩產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能尾大不掉;其次，土地利用效率低，城市攤大餅擴張失控，基礎設施無效向外延伸，地方政府債務繼續(xù)攀升;再次，“土地+融資”的金融加速器效應下，貨幣被動投放，資產(chǎn)泡沫有向系統(tǒng)性風險演化的危險。 因此，革新土地財政也需要房產(chǎn)稅盡快落地。政策選擇上，目前熱點城市已相繼進入存量房時代，“一次投入、長期收回”的基礎設施漸進完善，空間、環(huán)境、成本全方位倒逼，土地支撐基礎設施融資不僅力不從心，且融資需求也下降了。同時，大城市人口繼續(xù)呈凈流入態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)升級加速，公共服務供給和分攤的邊際成本下降。巨大的需求、良好的就業(yè)和公共環(huán)境下，房價繼續(xù)看漲。而且，這些城市的居民不動產(chǎn)擁有率比較高，但資產(chǎn)基尼系數(shù)很大，貧富差距也很大。同時，這些城市的不動產(chǎn)登記體系完善、居民納稅意識相對強，征收房產(chǎn)稅的條件已成熟。 在具體做法上，不管首套房免稅，還是個人一定面積(比如60平米)免稅，這些方案都可以考慮，技術(shù)上不存在任何問題，關鍵看破除阻力的信心和決心。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還未完成的城市，可以設置過渡期，過渡期內(nèi)只對新增第二套、新增一定面積以上的房屋征稅，但稅率設置一定要有調(diào)節(jié)資產(chǎn)收入的實際效果。待統(tǒng)一登記和信息平臺建立以后，再對存量未繳部分補繳。 總之，未來房產(chǎn)稅在大城市試點征收，絕不能囿于法理和70年使用權(quán)，而應當從房產(chǎn)擁有者事實物權(quán)或用益物權(quán)的本質(zhì)出發(fā)?？辞宄撐餀?quán)帶來了巨大的資產(chǎn)收益，但過去到現(xiàn)在并無任何工具調(diào)節(jié)這種收入。房產(chǎn)稅在熱點城市落地，不管對收入差距的調(diào)節(jié)、新增長動力的培育、公共財政建設，都有長期且深遠的影響。房產(chǎn)稅試點落地，對于房地產(chǎn)稅立法和實施也提供了實踐基礎。當然，土地到期續(xù)費、“住宅70年大限”等問題已提到解決的議事日程，所謂法理上的阻力也在減輕。
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不久前，《人民日報》公布了十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。后來有法工委副主任解釋，5年內(nèi)將有116件法律草案列入規(guī)劃，將在任期內(nèi)或者條件成熟時提請審議，其中就包括房地產(chǎn)稅法。于是就有了房地產(chǎn)稅5年內(nèi)提請審議的說法。 正是這樣的說法，竟然在樓市里出現(xiàn)了截然相反的兩個觀點，有人認為房地產(chǎn)稅來不了了，起碼這幾年沒戲了，5年才審議，那就是說離面世還早著呢。而另一派人則認為，5年內(nèi)提請審議只是給了一個底線，房地產(chǎn)稅這把“劍”甚至可能在5年內(nèi)的任何一個時點出臺。 爭議也代表著房地產(chǎn)稅足夠重要，影響足夠大，稍有風吹草動就會產(chǎn)生各種解讀。畢竟房子在過去很多年里都是財富的象征，而一旦在持有環(huán)節(jié)開始征稅，甚至對多套房使用懲罰性稅率，勢必對房地產(chǎn)慣有的購買、持有思維產(chǎn)生巨大沖擊。那么房地產(chǎn)稅是否做好了出臺準備呢？是否會影響房價呢？針對這些關注度較高的問題，北京青年報專訪了多位業(yè)內(nèi)學者，也包括原全國人大財經(jīng)委的立法專家，將給您一個盡可能全面清晰的答案。 房地產(chǎn)稅征收條件越來越成熟 多年來，持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅一直被認為是懸在樓市頭上的達摩克利斯之劍，隨時都有可能落下，卻始終沒有落下。為什么房地產(chǎn)稅的征收總是雷聲大雨點小呢？ 實際上主要是因為此前的征收條件并不成熟。立法專家、經(jīng)濟學教朱少平教授告訴《北京青年報》，嚴格來說，我們的房產(chǎn)稅一直都在征收，只不過目前這種稅不包括住宅地產(chǎn)。熱議的房地產(chǎn)稅可能涉及住宅或土地，牽扯面大，設計問題多，比如是否只對新房征收，還是包括舊房也都要征；是按買房時的價格征稅還是按照評估價征稅；評估價是統(tǒng)一價，還是不同區(qū)域各有不同；征收體系怎么設計；如何平衡財政收入與老百姓的負擔等等問題都要各方面審議和逐漸探討研究，統(tǒng)一意見。這也導致了歷時多年房地產(chǎn)稅都只存在于討論中。 58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的立法到征收有三大難題，導致了遲遲不能出臺。難題一是“評估值”的確定，房地產(chǎn)稅征收的稅基是對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房的“評估值”，評估值本身的確認就是一個復雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多。難題之二是稅率的確定，全國一刀切的稅率方式并非適合于全國，更多可能性是地方存在更大的稅率選擇自主性。難題之三是如何平衡老賬新賬，尤其是高房價并不意味著高收入，房地產(chǎn)稅很可能加重一些人的生活負擔。對此，張波以微觀案例為例，現(xiàn)在北京、上海很多內(nèi)城區(qū)的老房子都是價值1000萬元以上的，但生活在里面的家庭并非富裕家庭，年收入不會超過20萬，如果按照1%的稅率計算，一年被收走10萬元，對于這些個家庭來說會是沉重的負擔。正是因為這些難點導致了房地產(chǎn)稅的出臺一直以來非常慎重，官方始終沒有給出明確時間表。 朱少平表示，房地產(chǎn)稅的征收確實存在一些難題，但并非不可解決。過去沒有出臺是因為一直沒有抓手，直到十八屆三中全會以后，才確定組織班子去研究，去正式起草，確定了先立法再征收的過程，房地產(chǎn)稅的立法過程才得以加快。 另外，上海和重慶在2010年里開始試驗征收房地產(chǎn)稅后，全國范圍內(nèi)卻一直沒有落實。這里有一個重要因素就是信息不全，以前是根本不知道每個人有多少套房子，但現(xiàn)在已經(jīng)完成了住房信息全面聯(lián)網(wǎng)，一個人在全國有多少套房子，全都一目了然，再加上國稅和地稅的合并，這就為房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的計征創(chuàng)造了有利條件。屆時，有可能旅游房產(chǎn)、老家房產(chǎn)、郊區(qū)房產(chǎn)、市中心房產(chǎn)都要組合在一起，統(tǒng)一計算稅率。這也給房地產(chǎn)稅征收提供了基礎條件。 由此可見，房地產(chǎn)稅開征的基礎條件已初步具備，越來越多的權(quán)威部門和經(jīng)濟學者開始表態(tài)，意味著這次房地產(chǎn)稅是真的要來了。 暫無明確時間表 隨時可能立法審議 既然房地產(chǎn)稅要開征，那么何時征收同樣存在分歧。當前房地產(chǎn)稅提交人大審議的時間表，就存在著各種說法，有說**快年底的，也有說5年以后的。對此，朱少平告訴北青報，以他在全國人大財經(jīng)委工作近20年的經(jīng)驗來看，目前所有關于房地產(chǎn)稅出臺時間表的說法都是站不住腳的。 朱少平解釋說，像統(tǒng)計局發(fā)言人的表態(tài)(中央將加快推進房地產(chǎn)稅)，只是該部門描述的房地產(chǎn)稅推進工作的狀況，并不表明立法或征稅的具體時間?！笆菃蝹€部門的建議，并不意味著具體的時間表。可以肯定的是，自從十八屆三中全會明確了先立法、后征收的房地產(chǎn)稅工作原則后，立法推進工作一直在積極進行。”朱少平告訴北青報，我國立法規(guī)劃項目通常分兩類：第一類屬于所謂的必成項目，即條件比較成熟，通過大家的工作，爭取一定提請審議的項目。第二類是條件不成熟，列入立法規(guī)劃，積極研究推動，條件成熟可以提請審議的項目。也就是說，列入第一類規(guī)劃的立法項目可能性很大。房地產(chǎn)稅就被列入了一類規(guī)劃，也表明立法機關的態(tài)度，即希望積極做工作，爭取早日出臺。 像房地產(chǎn)稅被列入一類審議，就是表明了官方的態(tài)度，雖然沒有說具體出臺日期，但要分清任期5年內(nèi)審議并不等于第5年才出臺，這其中可能兩年就審議完了，也可能爭議較大5年都很難出臺。只能說房地產(chǎn)稅是關系重大的新稅法，還沒有具體時間表。不過，一般列入一類規(guī)劃的，沒有特殊情況，極大可能是會盡快提交審議的。 對于從審議到實施的過程，朱少平表示，任何時候草案成熟都可以提請審議，提請了審議也要經(jīng)過多次討論修改，按照全國人大常委會法律審議程序，一般草案要審議三次，沒有大的問題會在第三次進行表決，如果表決通過了，才能按法律規(guī)定的時間開征這一稅種。 朱少平表示，按照全國人大常委會做法，在第二稿審議后，如果該法案與人民群眾利益密切相關，可能還要發(fā)向全國征求意見。在這個過程中，有重大問題存在重大爭議的，審議可能持續(xù)較長時間。比如證券法，早在2005年4月份就提交審議，但現(xiàn)在還沒有第三次審議。所以，如果房地產(chǎn)稅的征收各方面爭議大，爭議多，有可能拖得時間會長一些。當然，如果立法爭議不大，也不排除立法與實施進度都會快一些。 除此之外，一些業(yè)內(nèi)專家也普遍認為3年周期的可能性較大，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴北青報，眼下房地產(chǎn)稅出臺的條件越來越充分?！拔覙酚^的想法是2020年前出臺，今年出臺的可能性不大?！? 財經(jīng)專家齊俊杰也持類似觀點，他認為雖然房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，征收條件也正在成熟，但這畢竟是一次重要的稅制改革，甚至要先出臺房地產(chǎn)稅法，既然是立法就有它必然要走的程序，并不是明天下一個文就能夠出來的。從這個角度來說，明年想出臺房地產(chǎn)稅是幾乎不可能的，他預計，**樂觀的情況也要等到2021年或者2022年才會出臺執(zhí)行。 重慶、上海模式基礎上改良 先征后調(diào) 談及未來房地產(chǎn)稅會如何征收時，很多專家學者都認為，在現(xiàn)有的重慶、上海模式基礎上進行改良，是**可行的方式。 朱少平告訴北青報，房地產(chǎn)稅目前還沒有公布任何細則，但他認為**可行的就是在上海、重慶模式的基礎上適當調(diào)整，形成方案。他認為，無論怎么調(diào)，都不能從家庭房產(chǎn)的第二套開征，如果是家庭房產(chǎn)的第二套甚至第三套才開始征收房地產(chǎn)稅，很可能會產(chǎn)生巨大的社會問題，會有一大批人為了避稅而選擇離婚，會激增離婚率，導致現(xiàn)有家庭分裂。因此根據(jù)這個思路，還應該對多套房實施懲罰性稅率，在原有征收房地產(chǎn)稅的基礎上，對多套房提征高稅。 另外，58安居客首席分析師張波也表示，房地產(chǎn)稅的征收方式會參考目前上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點模式，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照“評估值”按比例征收房地產(chǎn)稅，很多人可能會認為會造成稅賦過高，但稅賦高低和采用“評估值”征收并不存在直接因果關系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率，換言之，按評估值征收也并不意味著會采用歐美國家2%-4%的稅率征收。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期來看，要先從增量開始：從之前已經(jīng)有的試點看，房地產(chǎn)稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房地產(chǎn)稅在這些城市就不會擴大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴大到存量。 對于市場中各種不同方式征收房地產(chǎn)稅的聲音，朱少平告訴北青報，房地產(chǎn)稅從**開始提出，一直都在積極推動當中，全國人大也一直有論證問題，要不要立法，立什么法，應該怎么征稅，涉及利益怎么平衡，程序如何走等等都在研究過程中。他認為，存在分歧是正常的，但可以先出臺征收，隨后隨時調(diào)整。 “我們的很多法律都是這樣的，比如合同法，**早叫做經(jīng)濟合同法，后來又有了涉外經(jīng)濟合同法，再回來有了技術(shù)合同法。一個合同法，三個法律。這就是第一個階段，由單行法律在實踐后，逐漸合理，逐漸補充豐富，逐漸形成體系。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅跟這個道理是一樣的。”朱少平表示，因為理論上存在爭議，客觀上涉及的房產(chǎn)問題又比較復雜，所以可以先征收試試，隨后調(diào)整，**終會形成一套完整的體系。 房地產(chǎn)稅與抑制房價關系不大 不少人認為房地產(chǎn)稅的出臺就是為了抑制房價，因此翹首期盼房地產(chǎn)稅的落地。但實際上，在大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家的眼里，房地產(chǎn)稅與抑制房價關系并不大。 張波認為，房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房價，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應；另一方面本應賣房者承擔的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房價。房地產(chǎn)稅立法后，誰持有誰納稅的方式會更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過房地產(chǎn)稅收則變成長期現(xiàn)金流，細水長流的方式更能讓地方政府著眼于長遠。 不過張波也表示，房地產(chǎn)稅雖然不能調(diào)節(jié)房價，但結(jié)合其他長效機制會極大改變?nèi)藗儗τ诜慨a(chǎn)投資的預期。房地產(chǎn)稅是長效機制的組成部分，未來稅收制度結(jié)合土地制度、住房制度、金融制度等多種長效機制手段將對于房產(chǎn)投資的預期產(chǎn)生較大影響。但這一變化是潛移默化而非一蹴而就的，影響也會更為深遠。 朱少平也認為房地產(chǎn)稅對于抑制房價的作用不會太大，像上海和重慶的征收經(jīng)驗來看，并沒有對房價產(chǎn)生明顯影響。房地產(chǎn)稅說到底就是財產(chǎn)稅，誰持有這個財產(chǎn)誰應該交稅，稅的目的是解決地方政府運行中的資金問題，世界各國的房地產(chǎn)稅都是這樣的，是為了解決地方政府資金不足的問題，并不是通過房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)收入，解決收入問題，也不是為了降房價。朱少平補充道，實際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，就是為了調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補充地方稅源，調(diào)控房價只是附帶的預期。
查看全文↓ 2019-11-22 05:01:50
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看您還有購房者名下是否還有房產(chǎn)，購買者是首次購房的話需要交納1.5的契稅，二次是2%的契稅，三套或是以上的話是4%的契稅，您名下僅這一套房產(chǎn)的話則不需要交納個人所得稅，兩套或是兩套以上的需要交納1%的個人所得稅
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" “作為經(jīng)濟的研究者，我始終在思考中國房地產(chǎn)稅或者說房產(chǎn)稅的基礎究竟是什么，因為土地是國家的，不是土地上面的東西值錢，而是土地值錢，而土地又不是購房者的，為什么對購房者征稅呢？把這個邏輯理清楚還是非常重要的。從邏輯上說，我沒有找到開征這個稅種的理由?！苯袢?，在博鰲亞洲論壇2019年年會上，中國人民大學副校長吳曉求在媒體見面上表示。他還表示，如果僅僅出于調(diào)節(jié)房價的考慮，大可不必通過稅種來調(diào)節(jié)，無論從經(jīng)濟理論還是從法律層面上，都找不到開征房地產(chǎn)稅的理由。 "
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"房地產(chǎn)稅改革 多個重點難點待解房地產(chǎn)稅不同于房產(chǎn)稅，是一個綜合稅收體系概念，涉及開發(fā)、保有和交易各個階段。長期以來，房地產(chǎn)稅受到廣泛關注，政府近年對其推出也積極表態(tài)，但在實際操作過程中進展卻相對緩慢。2018年市場就曾熱議房地產(chǎn)稅將加快審議甚至出臺，進入2019年，市場又有觀點認為房地產(chǎn)稅會在年內(nèi)推出。筆者認為，房地產(chǎn)稅改革是一個長期目標，未來必定要推出，但從操作層面上看，年內(nèi)可能加快立法，但落地以及執(zhí)行依然基本沒有可能性。改革有其必要性長期來看，房地產(chǎn)稅必然會推出，這是因為我國房地產(chǎn)稅改革有其必要性，具體來看有擴展地方稅源、調(diào)控房地產(chǎn)市場、優(yōu)化收入分配幾方面作用。第一，房地產(chǎn)稅有望成為地方政府的主要稅源，有助于促使政府職能轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟健康發(fā)展。一直以來，由于地方稅源支柱缺失，我國地方政府普遍依賴土地批租和土地財政收入，并產(chǎn)生了大量的隱性政府債務，經(jīng)濟系統(tǒng)性風險不斷累積。開征房地產(chǎn)稅可以為地方政府帶來相對穩(wěn)定的稅收，降低其對土地財政等的依賴，并賦予其改善當?shù)鼐幼l件與環(huán)境的動力，從而形成稅收與社區(qū)健康發(fā)展的良性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，2013年，美國州和地方政府財產(chǎn)稅占其總財政收入比重約13.3%，而2017年中國房產(chǎn)稅收入占地方本級財政收入比重僅2.85%。第二，有助于建立房地產(chǎn)市場長效機制。房地產(chǎn)稅制度設計會體現(xiàn)“房住不炒”的政策導向，未來房地產(chǎn)稅應會設立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質(zhì)受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現(xiàn)。對于投資型需求而言，房地產(chǎn)稅會增加其持有住房的成本，并邊際上迫使其出售或出租所持有的空置房產(chǎn)，從而抑制其投機需求，在增加二手房供給的同時減少住房空置率。對于改善型需求而言，房地產(chǎn)稅也會增加其對中小戶型的偏好，從而提高社會土地的集約化利用水平?？傮w而言，房地產(chǎn)稅的推出會改變需求端偏好，這也將倒逼供給端為了適應市場而推出更多中小戶型，使資源配置更加合理，從而降低房價波動率、抑制地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)住房的居住功能。但是，房地產(chǎn)稅雖然一定程度上會抑制房價泡沫，但不是調(diào)控房價的工具。美國、日本、韓國等國際經(jīng)驗表明，長期看房產(chǎn)稅并不影響房價，這一方面是由于隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房價上漲有其基本面因素；另一方面是由于房產(chǎn)稅也提高了地方政府改善居住環(huán)境、提供更多服務的積極性，使該社區(qū)教育、醫(yī)療、安保、環(huán)境發(fā)生積極變化，這些價值反過來也會反映到房地產(chǎn)價格上面。第三，有利于優(yōu)化收入再分配和財產(chǎn)配置，抑制貧富差距擴大。房地產(chǎn)稅的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用，同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務的需求。有專家表示，房地產(chǎn)稅作為直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的作用是“抽肥補瘦”的調(diào)節(jié)效果?？梢?，我國的房地產(chǎn)稅設計的原則是既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應。當前時機不成熟盡管房地產(chǎn)稅改革具有上述必要性，但從立法程序、立法難點和逆周期調(diào)控幾個方面考慮，筆者認為2019年推出房地產(chǎn)稅并不具有操作性。第一，按照已經(jīng)立法通過的幾個稅種的立法流程經(jīng)驗看，稅法立法從初次審議到正式施行普遍超過一年時間。根據(jù)立法先行的原則，房地產(chǎn)稅改革的第一步必然是房地產(chǎn)稅立法。從已經(jīng)立法的稅種來看，房地產(chǎn)稅的立法需要經(jīng)過一個完整的流程，這意味著房地產(chǎn)稅立法從送審稿到正式施行至少需要一年時間。然而房地產(chǎn)稅牽涉眾多，立法難度遠非一般小稅種可比，從2015年到2018年，房地產(chǎn)稅立法連續(xù)四年止步在全國人大常委會預備審議立法項目的日程之外。第二，房地產(chǎn)稅立法上存在一些技術(shù)難點。首先，多數(shù)國家是在土地私有制前提下開征房產(chǎn)稅，我國實行土地公有制，房價包含土地的價格。對此，筆者認為理論上需要經(jīng)過充分研究。其次，開征房地產(chǎn)稅需要完善的不動產(chǎn)登記與房價評估制度作為配套，我國不動產(chǎn)登記已經(jīng)起步，但房價評估體系亟待完善，否則計稅基數(shù)難以確定，則無從談論開征。**后，產(chǎn)權(quán)歸屬模糊會影響此后的房產(chǎn)登記和評估環(huán)節(jié)，正式開征房產(chǎn)稅時需要有新的設計。我國住房市場經(jīng)歷了福利分房到市場化的轉(zhuǎn)變，造成了多種形式住房共存的現(xiàn)象，包括但不限于房改房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等。此前滬渝的試點將這些類型排除在外，沒有觸及重點和難點。第三，從今年經(jīng)濟的基本面來看，2019年也不是房地產(chǎn)稅推出的**佳窗口期。2018年我國受去杠桿政策影響，社會融資規(guī)模、廣義貨幣M2同比滑落至歷史低位水平，民企融資難問題凸顯，國內(nèi)經(jīng)濟面臨下行壓力，多項經(jīng)濟指標回落。同時，外部環(huán)境日漸復雜嚴峻，人民幣對美元匯率曾一度逼近7，國際經(jīng)濟顯現(xiàn)頹勢，外需走弱局面基本確立。當前各項前瞻指標都反映出今年我國經(jīng)濟下行壓力依然較大，穩(wěn)定應是2019年的主要任務。去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，今年要繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，主要依靠減稅降費、補短板等更加積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強逆周期調(diào)節(jié)。今年“房住不炒”總體方向不變，房地產(chǎn)銷售及投資均面臨下行壓力，如果今年刻意加快推進房地產(chǎn)稅立法落地，可能進一步削弱房地產(chǎn)市場信心，導致價格波動加大。因此，從上述角度看，不適宜在今年推出房地產(chǎn)稅。 "
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二手房過戶所要繳納的費用：交易稅費共涵蓋8個稅種，主要有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城建稅、個人所得稅、土地增值稅、教育費附加、地方教育費附加等。各稅種的征收比率依地域有所差異，但區(qū)別不大。1、契稅：基準稅率3%，優(yōu)惠稅率為1.5%和1%。普通住宅征收比率為成交價的1.5%，非普通住宅為成交價的4%。具體征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；別墅等非普通住宅（成交價的4%）。2、營業(yè)稅：稅率為5.5%。根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。3、印花稅第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0．05%，同時適用于房屋租賃合同，稅率為1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為0．03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。4、個人所得稅：稅率為交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方承擔。征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。
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