農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力如何認定?

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• 153****8176

  1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形
  (1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當然有效。
  (2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，買賣合同有效。
  (3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
  (4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
  2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
  (1)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將農(nóng)村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
  (2)農(nóng)村村民將農(nóng)村房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:50:30
• 133****7464

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類
  1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。
  2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應(yīng)慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。
  3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。
  對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:50:18
• 132****4035

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
  農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
  農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
  農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
  第七十三條
  買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
  名副其實的農(nóng)村房屋買賣應(yīng)該是存在的，即買賣完成后買方立即拆除房子拉走建筑材料，如果買方是為了居住，這實際上是買賣宅基地，只有在試點地區(qū)才可以，否則就要執(zhí)行土地法第七十三條的規(guī)定了

  查看全文↓ 2019-11-22 08:50:13
• 131****3532

  根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》的精神，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。
  其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。
  因此，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。
  所以綜合您的情況來看，您的風險還是比較大的，請您慎重考慮！

  查看全文↓ 2019-11-22 08:50:10
• 148****2170

  在房屋買賣過程中，不管是城市里面的新建商品房，還是農(nóng)村自建房屋，都有一個房屋買賣合同，那么，屬于小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議的效力該如何認定。如何認定農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議效力?以有效認定為原則，無效認定為例外;在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。認定有效的基本條件：
  1、房屋買賣時，買方家庭成員中有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的;
  2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣;
  3、出賣方的現(xiàn)有身份已經(jīng)不屬于當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的;
  4、購買方在交易時符合農(nóng)村宅基地使用條件或者已經(jīng)審批使用宅基地的;
  5、轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)審批或者已經(jīng)當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織認可的;
  6、相關(guān)宅基地已經(jīng)國有化的;
  7、同一房屋經(jīng)過多次買賣，或者相關(guān)房屋已經(jīng)大規(guī)模合法的翻建、擴建，已經(jīng)無法與原有房屋區(qū)分的;
  8、相關(guān)的房屋已經(jīng)納入拆遷范疇或者已經(jīng)拆遷而不存在的。筆者認為，符合上述任何一要件的農(nóng)村房屋買賣，均不會損害國家利益、集體利益或者第三人利益，均應(yīng)作有效認定，否則，只會給不誠信者的惡意得到法律的支持，從而破壞已經(jīng)形成的市場交易秩序及社會主義新農(nóng)村的環(huán)境穩(wěn)定。例外，單獨買賣宅基地的;并非為居住而進行買賣;1999年以后、尤其在2004年以后發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣均應(yīng)一律認定無效。

  查看全文↓ 2019-11-22 08:49:59

相關(guān)問題

• 問 農(nóng)村房屋如何買賣?農(nóng)村房屋買賣的效力怎么認定?
  答

  農(nóng)村房屋買賣是一個比較復雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購買農(nóng)村房屋時，須謹慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。一、農(nóng)村房屋可以買賣嗎?　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，這是由我國集體土地所有制所決定的。因為我國法律規(guī)定，嚴禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員;　　2、受讓人沒有其他房產(chǎn);　　3、該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當?shù)匾?guī)定的標準;　　4、房屋買賣應(yīng)當申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準同意?！　〕酥獾钠渌闆r，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的?！　《?、農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些事項?　　購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項：　　1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意?！　?、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意?！　?、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。　　4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施?！　?、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

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• 問 ??農(nóng)村房屋買賣效力如何認定？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣如何有效根據(jù)我國《土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣有效必須符合下列四個條件：1、購房者主體資格合法。農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。2、售房者的主體資格合格。賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分房屋的，并不能使房屋買賣有效;3、購房者應(yīng)當符合申請宅基地的條件。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果買房人不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。4、買賣經(jīng)過村民委員會同意。這是必經(jīng)程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有權(quán)對這種物權(quán)作出實質(zhì)性處分二、如何認定農(nóng)村房屋買賣合同效力根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效，而應(yīng)按照具體情況具體分析。那么，農(nóng)村房屋買賣合同效力怎么認定呢?1、對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認定為無效合同。我國《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等也對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此，從有關(guān)規(guī)定來看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當認定為無效合同;2、對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認定為有效合同。原因是：第一 ，窮盡我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定，并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無規(guī)定即自由;第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題;第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當為有效，如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同效力是如何認定的？
  答

  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同分為三類1.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。2.本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同，效力認定應(yīng)慎重對待。國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者認為對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。3.農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定是如何的？
  答

  .農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，以認定無效為原則，以認定有效為例外。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但2004年11月2日，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定”改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！斑@些雖然都是國家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策“的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當嚴格適用。因此，北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確，明確宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定有效。

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• 問 農(nóng)村舊房能隨便買賣嗎?農(nóng)村房屋買賣的效力怎么認定?
  答

  我是龍灣區(qū)村民，1995年經(jīng)村委會同意，以我父親名義買下了同村的兩個叔叔的一間宅基地及老屋，所立的協(xié)議書上有村委會蓋印，買房過程中，幾個村干部作為見證人簽字，如今買房款早已付清，房屋早已翻建，但由于這期間我市農(nóng)村宅基地政策幾經(jīng)變化，過戶手續(xù)異常繁雜，至今房子的過戶手續(xù)還沒辦好，現(xiàn)如今我父親已過世，母親還健在，目前該房產(chǎn)只能辦轉(zhuǎn)給我母親名下了，請問原來有我父親名字（買方）的協(xié)議書還有用嗎？我母親有必要與賣方重新簽寫協(xié)議書嗎？對方如不肯再簽怎么辦？請問法律有這方面的協(xié)議書繼承履行的規(guī)定嗎？如對方借此機會變卦我們應(yīng)該怎么辦？　　律師解答：　　首先，這是房屋買賣協(xié)議的效力問題。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間買賣農(nóng)村房屋為交易常態(tài)，是中國廣大農(nóng)村比較普遍的現(xiàn)象，他們可以購買別家的舊宅基地或者購買集體經(jīng)濟組織其他成員的其他用房用來建造房屋，因此該買賣協(xié)議依法認定有效。房屋產(chǎn)權(quán)未辦理過戶是由于政策原因，過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力?！　∑浯?，你的母親沒有必要與出賣方重新簽訂買賣協(xié)議，依據(jù)先前的房屋買賣協(xié)議，你父母親依法已經(jīng)取得該房屋的實際物權(quán)?！　≡俅?，對方如果認為該房屋買賣協(xié)議無效，借此變卦，可以依法向法院提起民事訴訟，要求確定房屋買賣協(xié)議的效力，如果有造成你的損失，可以一并主張。協(xié)議沒有繼承履行一說，除非該協(xié)議中明確約定涉及到繼承人的相關(guān)權(quán)益且經(jīng)過繼承人同意。

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