父親去世兒孑繼承房產(chǎn)過戶多少錢？房產(chǎn)過戶的費用辦理房產(chǎn)過戶要注意什么?

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• 136****1099

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  不少人辛苦奔波就為能買到一套稱心如意的房子，在城市一隅有個落腳點。但如果在支付了房款、準(zhǔn)備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，這恐怕是**糟心的事了。為避免在購房中“房財兩空”，上周末，北京市二中院召開發(fā)布會做出相關(guān)提示。
  　　問題 不慎買到查封房
  　　據(jù)介紹，法院在對登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強制措施過程中，會有買房人發(fā)現(xiàn)房屋被查封而無法過戶，向法院提出異議，要求停止執(zhí)行，解除查封。此種情況在法院非常多見，且有愈漸多發(fā)的態(tài)勢。
  　　市二中院統(tǒng)計顯示，近八成案件是10名以上買房人集體申請異議，**多高達(dá)127人。他們均是向開發(fā)商購買一手房的業(yè)主且是期房，幾乎都支付了全款?！耙坏┓课荼慌馁u，購房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有?！?
  　　市二中院執(zhí)行二庭副庭長詹彤說，一些買房人在房屋查封前只是簽訂了認(rèn)購書、意向書等，查封后才簽訂正式合同，這樣要求法院停止執(zhí)行很難得到支持。此外，如果在查封前未合法占有房屋或者查封時房屋尚未竣工交付，也不會得到支持。不能證明已支付了房款或因自身原因未及時辦理過戶登記也會被駁回。
  　　解決 “預(yù)告登記”上保險
  　　那么如何防范買房中可能存在的風(fēng)險？詹彤介紹說，房屋開發(fā)銷售手續(xù)是否齊備、是否設(shè)定抵押、是否被法院查封，對于買房人能否順利完成交易、取得產(chǎn)權(quán)有重大影響。因此，買房前務(wù)必詳細(xì)調(diào)查了解房屋的上述情況，以及出賣方尤其是開發(fā)商的信用情況。一旦發(fā)現(xiàn)不妥，應(yīng)當(dāng)提高警惕，謹(jǐn)慎交易。
  　　進行預(yù)告登記也是規(guī)避風(fēng)險的重要手段之一。我國《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度是保障房屋買受人順利實現(xiàn)物權(quán)的一項保全制度，一旦簽訂合同并辦理了預(yù)告登記，出賣方就無法再設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風(fēng)險。同時，由于預(yù)告登記請求權(quán)具有排除包括強制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請求停止處分的，法院理應(yīng)支持。如果符合物權(quán)登記條件，還應(yīng)當(dāng)進一步解除查封，停止執(zhí)行。建議買房人充分利用法律賦予的權(quán)利，為自己筑起一道防火墻。
  　　執(zhí)行法官侯成成說，“只要買房人和開發(fā)商在簽訂合同后去房屋管理部門做預(yù)告登記，就能夠在房產(chǎn)證到手之前，對抗法院的查封?！?
  　　及時過戶防意外
  　　俗話說，打官司就是打證據(jù)，要注意收集、保留足以證明房款支付和實際占有的合法有效證據(jù)，如發(fā)票、轉(zhuǎn)賬憑證、票據(jù)存根、入住通知、交納物業(yè)供暖費憑證等，盡量不要采用難以查證的現(xiàn)金方式支付房款。
  　　同時，注意可能影響證據(jù)效力的細(xì)節(jié)問題，房款發(fā)票或收據(jù)上的付款人要與合同約定的買受人保持一致，不要對發(fā)票內(nèi)容進行涂改，不要將房款輕易打入非出賣方賬戶，如開發(fā)商員工的個人賬戶等，避免證據(jù)瑕疵導(dǎo)致證明力下降。
  　　除法律規(guī)定的特殊情形外，房屋所有權(quán)只有在依法登記后才發(fā)生法律效力，房屋一天不過戶到自己名下，就存在被法院作為他人財產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施的風(fēng)險。因此，在房屋交易中，買房人不僅要注意合同的簽訂、房款的支付、房屋的交接，更要充分重視房屋物權(quán)的變更登記，在具備過戶條件時及時辦理變更登記，以防節(jié)外生枝產(chǎn)生難以挽回的損失。(顏斐)
  　　統(tǒng)計顯示，2014年至今年10月底，市二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及買房人異議的案件為588件，占全部案外人異議案件總數(shù)的91.6%。
  　
  　　二手車買賣看細(xì)節(jié)
  　　細(xì)查賣方身份證明和所有車輛憑證
  　　簽訂合同注意“定金”與“訂金”
  　　近年來，二手車買賣市場的興起及其不規(guī)范化使二手車買賣糾紛數(shù)量激增。買家的掉以輕心、賣家的利欲熏心、二手車買賣平臺的事不關(guān)己，使二手車買賣市場急需凈化。針對若干案件中凸顯的二手車買賣問題，近日海淀法院對二手車買賣過程中應(yīng)當(dāng)提高謹(jǐn)慎的環(huán)節(jié)做出了提示。
  　　十來樣手續(xù)全檢查
  　　車主的身份證
  　　機動車輛登記證
  　　機動車輛行駛證
  　　購置稅完稅證明
  　　新車購買時發(fā)票或車輛過戶交易發(fā)票
  　　養(yǎng)路費交納證明
  　　有效期內(nèi)的年檢合同標(biāo)志
  　　車船使用稅的完稅證明
  　　車輛保險單
  　　商檢證明（僅限進口車）
  　　環(huán)境證明（環(huán)保標(biāo)志）
  　　法人代碼登記證或介紹信（限法人）
  　　以上這些都要仔細(xì)看好，必要的時候應(yīng)當(dāng)去車管所查詢進行確認(rèn)，做到萬無一失。
  　　詳細(xì)約定關(guān)鍵環(huán)節(jié)
  　　法官建議市民在簽訂購車合同時，應(yīng)及時要求對方提供詳細(xì)的車輛狀況說明，或者找權(quán)威的第三方評估機構(gòu)進行評定協(xié)商，然后體現(xiàn)在合同中。例如，原車保證無大事故、無大的機械隱患等。是否交付該車行駛證、購置附加費憑證及發(fā)票，年檢憑證、原車發(fā)票及購買的車輛保修以及保障期限這些關(guān)乎買方重大利益的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在合同中重點標(biāo)注。
  　　此外，雙方的違約責(zé)任及購買二手車的付款時間和方式，例如是先付款后過戶，還是先付部分車款，過戶后補齊余款，無論選擇哪種付款方式，都要在合同里詳細(xì)描述。
  　　定金訂金性質(zhì)不同
  　　法官表示，買家在購買二手車之前，對于二手車方面的相關(guān)法律法規(guī)及政策應(yīng)當(dāng)心中有數(shù)，以免購車后違反法律法規(guī)而無法實現(xiàn)購車目的。
  　　例如，北京等地規(guī)定了限購政策，購買者必須具備小客車指標(biāo)等，買家如若對該政策不了解，**后有可能竹籃打水一場空。另外，二手車買賣中約定的定金和訂金性質(zhì)截然不同，交易雙方在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待。“定金”是一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。簽合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。
  　　法官特別提示，給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。
  　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任。在簽訂二手車合同時，對于買方支付金額的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)由雙方以條款的形式固定下來，防止扯皮耍賴。(黃曉宇)
  　　堂下問答
  　　開欄的話：法律是底線，是規(guī)矩，也是保障大家正常生活的基礎(chǔ)工具。各種法律法規(guī)乃至規(guī)章制度浩如煙海，平?；蛟S用不上，關(guān)鍵時刻還真就得指望它。工作和生活中，難免要跟法律和法條打點交道，北京晨報《講法堂》記者每周一在這里為晨報讀者解答點困惑，有事兒您吱聲，我一定支招，有專業(yè)問題我?guī)湍l，實在不行，還能找更專業(yè)的法官和律師在這里幫您答疑解惑。
  　　詢問：我已經(jīng)從一家私企退休了，以前單位一年還給我發(fā)600元供暖費，可近幾年單位卻取消了這項福利，能否通過起訴討要？
  　　記者：根據(jù)《關(guān)于冬季職工宿舍補貼發(fā)放辦法的通知》，發(fā)放取暖補貼的范圍是全民所有制的企業(yè)、事業(yè)單位和國家機關(guān)、人民團體等單位的固定職工。您的單位有權(quán)自主決定是否向職工發(fā)放冬季取暖補貼，不違反相關(guān)法律法規(guī)。
  　　詢問：我家的室溫經(jīng)常達(dá)不到18°，是不是可以拒交供暖費？
  　　記者：一分錢不給估計說不過去。按規(guī)定，住戶在供暖溫度不達(dá)標(biāo)時，應(yīng)及時報修并保存好相關(guān)證據(jù)材料，并向有關(guān)行政管理部門投訴，依法維權(quán)，而非以拖欠供暖費的方法處理問題。如果證據(jù)充足，對供暖費數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減免。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:49
• 143****0892

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  近日，杭州市住保房管局發(fā)布通報，在杭州市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位和其他機構(gòu)銷售住房。該通報的起源是因為公證搖號、公開銷售政策補充的新規(guī)定，這也是繼西安、長沙之后，全國第三個明確暫停公司購買商品住宅的城市。自從廣州實施“3·30”樓市新政以來，一些地產(chǎn)人士也在推銷公司名義注冊購房的辦法，既在線下開班授徒，也在線上以微信形式傳授秘訣，從三城出臺相關(guān)調(diào)控政策來看，各地對以公司名義炒樓的“空子”已開始提高警覺性。從土地市場拍賣來看，政府對一些商業(yè)性質(zhì)的用地也有多種辦法堵住以公司名義炒賣地皮的做法。首先約定一個較高的自持比例，如50%~70%，約定必須整體確權(quán)，這意味著可以用于銷售的小部分單位也必須在出證后才可以銷售，不得進行預(yù)售。而且對于整體持有部分的單位，約定10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售，這個“鎖盤”期基本上已堵住短期炒作的可能性。近日，廣州市拍賣多幅土地，對于海珠琶洲的100%自持用地，更約定競得者的公司股權(quán)10年不得變動，這就是從根本上堵住了以公司股權(quán)變動的方式進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可能性。記者的微信朋友圈有一位深圳人士，**近這位人士在放售一個深圳房屋，她在信息中注明“房屋以公司法人購買，稅費很少”，由此可見以公司形式炒房的例子在各地都有出現(xiàn)。目前廣州市對于一手商用物業(yè)來看，必須公司法人才可以購買，確保商用性質(zhì)房屋必須是有需要使用的企業(yè)才可以購買。而住宅則暫未禁止法人購買，這也是某些中介人士熱衷傳授房產(chǎn)曲線投資 “妙計”的原因。不過對于以公司名義購買的房屋，市民都頗為警惕，一來如果以公司名義轉(zhuǎn)讓給個人，涉及稅費非常高；二來，如果以公司股權(quán)變更的形式轉(zhuǎn)讓，不知道房屋背后是否隱藏其他債務(wù)。由此可見，公司法人形式炒樓，本身就限制了接棒者只能是其他投資者，“剛需”用家必定望而卻步，對于真正希望投資房產(chǎn)的人士也不喜歡以公司形式炒樓，畢竟接棒群體太狹窄，會約束日后轉(zhuǎn)售的幾率和速度。當(dāng)然，“明知山有虎，偏向虎山行”還是大有人在，否則三城都不會因此出臺禁令。有朋友表示，目前一些查詢企業(yè)征信的渠道較多，也很方便，這對于公司股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓的法人物業(yè)是一個利好。查詢企業(yè)征信的辦法只是在查詢時間點確認(rèn)物業(yè)的情況，不保證在查詢后又出現(xiàn)“幺蛾子”，正如一些房屋在簽約時查冊情況良好，但到過戶時卻遭遇查封。建議有心投資的人士，還是循規(guī)蹈矩賺正當(dāng)錢**穩(wěn)妥。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:46
• 131****6306

  "上周末，研究生畢業(yè)剛工作兩年、還沒有在北京獲得購房資格的小陳，被從天而降的“餡餅”砸到了頭——已經(jīng)在北京做了五六年生意的**同學(xué)小王找到他，說拿到了一份“絕密”材料，想找?guī)讉€老鄉(xiāng)眾籌，買“拆遷房”。
  
  “現(xiàn)在低價買小平房，就能給咱們一個大兩居！拿到就賣，咱們至少有3倍的利潤！”小王給小陳發(fā)的一條條微信，都很有煽動力。
  
  3倍利潤？這樣一張“大餅”誘惑力似乎難以抵擋。不過發(fā)現(xiàn)，所謂的“絕密”材料其實就是本市的棚改信息，很多涉及房源都不會真正拆遷，所謂的“3倍利潤”也并不存在。
  
  “拆遷”竟成二手房廣告詞
  
  經(jīng)得小王同意，小陳將那份“絕密”材料拍下來，轉(zhuǎn)發(fā)給了。發(fā)現(xiàn)，這與此前本報曾經(jīng)發(fā)布的2016年北京市棚改計劃一樣，只不過標(biāo)題被換成了“拆遷計劃”。
  
  對很多二手房來說，一旦納入拆遷計劃，就會成為“香餑餑”。58同城網(wǎng)站上，如果以“拆遷”為關(guān)鍵詞搜索北京房產(chǎn)，能搜出幾十頁新近更新的頁面。這些很多人根本不會去住的小平房標(biāo)注著“拆遷區(qū)”、“低總價”甚至“一夜暴富”等關(guān)鍵詞。
  
  在鏈家網(wǎng)站上，“準(zhǔn)拆遷房”也是關(guān)鍵詞之一。中關(guān)村區(qū)域一套位于科育小區(qū)、面積只有48.7平方米、建成于1976年的小兩居，居然叫價到了650萬元?！懊媾R拆遷”這4個字直接寫到了標(biāo)題上，而每平方米13.35萬元的單價，甚至已經(jīng)超過了這區(qū)域中**貴豪宅——唐寧ONE(樓盤資料)中的**。
  
  為什么會這么貴？“因為有拆遷預(yù)期，很多中介都會拿這一條作為賣點來吸引購房人。畢竟很多人都知道，拆掉小房就能用相對便宜的價錢，買個大房子?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
  
  眾籌買拆遷房不靠譜
  
  從市重大辦了解到，“棚改”和“拆遷”壓根就是兩碼事，并不是所有涉及其中的房產(chǎn)都會被拆遷。
  
  市重大項目辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒，棚改項目中有新增棚戶區(qū)、平房修繕、危改等多種項目性質(zhì)，每種性質(zhì)對應(yīng)的處理方案不完全一樣。
  
  “比如說，有些平房修繕項目，只是去加固這些房源。還有一些雖然標(biāo)注著騰退，但其實是房源平移，將幾個院落合并，改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件而已。并不是要連根拔起，讓大家全都遷走?！蔽鞒菂^(qū)一位負(fù)責(zé)修繕平房的相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人說。這也就意味著，如果小陳參加了眾籌，就有可能成為掏了幾十萬元、**后獲得一間小平房部分產(chǎn)權(quán)的“房東”。如果不存在拆遷換樓房的事實，“3倍利潤”也就成了鏡花水月了。
  
  真拆遷也未必能賺大錢
  
  經(jīng)過一輪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，一些不法中介為了促成交，用不切實際的“利潤”忽悠購房人，這在平房區(qū)并不鮮見。
  
  “您好，我這兒有一間磁器口六號地的房子，準(zhǔn)拆遷區(qū)，房本13平方米，220萬，您考慮嗎？”
  
  “現(xiàn)金補償+樓房，每平方米能合到30萬元左右，拆遷肯定是合適的?！币幻薪檎f。
  
  目前，東四三到八條、望壇地區(qū)、磁器口附近等地，都是盛傳要拆遷的地區(qū)，也是中介集中銷售小平房的區(qū)域。一位相關(guān)負(fù)責(zé)人提醒市民，啟動拆遷之前，各區(qū)域都會直接發(fā)布暫停辦理各項手續(xù)的公告。如果能買，這個區(qū)域就不會拆；如果已經(jīng)確定要拆遷，也就不能辦理各種產(chǎn)權(quán)交易、通過買房落戶等手續(xù)。
  
  業(yè)內(nèi)人士告訴，目前棚改有貨幣補償和實物補償兩種方案。如果走貨幣補償，房主拿到的所有錢還沒有“13平方米220萬”這么高，那要買了這種房等著拆遷，那一定是虧的。
  
  而另外一種則是給對接安置房。目前各區(qū)的對接安置房價格一般不超過每平方米2.2萬元。測算，如果是13平方米的平房，拿到貨幣補償之后，還能拿到購買一套50平方米左右一居室的購房資格，在繳納定向安置房的房款之后，余款只有20萬元。
  
  “按照這些中介的算法，買了棚戶區(qū)等拆遷的購房人，拿到的一居室只有賣到每平方米7.4萬元，才可能實現(xiàn)。但這又怎么可能呢？”這位業(yè)內(nèi)人士說。
  
  注意到，就算是按照**高價計算，這些定向安置區(qū)域周邊的商品房售價大約為每平方米5萬元，如果再算上賣二手房時要繳納的土地出讓金，購買這種平房等拆遷的收益，甚至還不如買個新小區(qū)的商品房高。
  
  市重大辦相關(guān)負(fù)責(zé)人再次提醒市民，“棚改”不等同于“拆遷”，已經(jīng)公布拆遷、回遷的區(qū)域都已經(jīng)辦理完了各種手續(xù)，交易環(huán)節(jié)都已經(jīng)被臨時凍結(jié)了。
  
  
  
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  ?"
  

  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:44
• 138****3839

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  “學(xué)區(qū)房”買賣糾紛多 法官提示：買賣房屋遷戶口 遲延履行需擔(dān)責(zé)經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京7月19日訊對于普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏了解、合同條款又約定不明的話，很容易因為戶口遷移的問題產(chǎn)生糾紛。記者7月19日從北京市第三中級人民法院了解到，2015年至2017年，該院共審理涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件53件，關(guān)于房屋的性質(zhì)，不僅涉及普通房屋，也涉及學(xué)區(qū)房；關(guān)于戶口的性質(zhì)，不僅涉及出賣人家庭的戶口，還涉及到案外人的戶口。二手房屋的買賣大多都經(jīng)由中介機構(gòu)提供服務(wù)。在中介機構(gòu)提供的格式合同中，大多都會對戶口遷出的時間和違約金進行約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人一定要謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應(yīng)當(dāng)及時履行遷出的義務(wù)，否則會因為違反合同約定而承擔(dān)賠償責(zé)任?！拔覀儗ι姘阜课菟巺^(qū)域進行梳理，涉及學(xué)區(qū)房買賣的案件約占20%。部分以子女入學(xué)為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無法遷入戶口，或遷入戶口后因?qū)W籍使用限制等原因無法確保子女的入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛?！北本┦械谌屑壢嗣穹ㄔ好褚煌ネラL齊曉丹說。學(xué)區(qū)房的購買目的較為明顯，就是為了子女上學(xué)使用，且該類房屋的銷售價也高于普通房屋。如果出賣人未及時遷出戶口，將導(dǎo)致購買方的子女無法正常使用入學(xué)指標(biāo)，且將有可能為此承擔(dān)大額的違約賠償。在北京市第三中級人民法院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合同糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購買房屋是為了解決孩子上學(xué)問題，合同約定了“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付房屋總價款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)”。后來，李某未按時遷出戶口，導(dǎo)致趙某子女的入學(xué)目的無法實現(xiàn)，法院依法判決李某依照合同約定支付違約金。“學(xué)區(qū)房的戶口性質(zhì)較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對于購買人的利益影響巨大，且時常影響到合同目的實現(xiàn)。”北京市第三中級人民法院法官孫京說，如果出賣人未及時履行遷移戶口義務(wù)，其給購買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務(wù)的履行時間。據(jù)了解，涉及學(xué)區(qū)房的房屋買賣合同有時雖然已經(jīng)進入訴訟程序，但學(xué)區(qū)房指標(biāo)并未被占用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起訴訟。如何避免上述指標(biāo)在訴訟過程中被他人惡意使用？對此，法官建議，買受人如果要求繼續(xù)履行合同，可以在訴訟過程中及時申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應(yīng)的戶口的學(xué)籍。房屋的出賣人如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對購買人造成重要影響仍占用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。法官建議，戶籍管理部門盡快建立各類落戶渠道和政策統(tǒng)籌機制，分類完善落戶標(biāo)準(zhǔn)和政策，嚴(yán)格規(guī)范戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現(xiàn)因政策原因所致無法處理的持續(xù)違約情形。此外，房地產(chǎn)中介協(xié)會及管理機構(gòu)應(yīng)盡快制定有關(guān)房屋買賣遷戶問題的行業(yè)操作規(guī)范，明確房地產(chǎn)交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務(wù)，出臺列有戶口遷移保證金的規(guī)范性合同范本等，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-24 16:58:41

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• 問 父親去世兒孑繼承房產(chǎn)過戶多少錢？女子死后5年房屋被冒名賣系其丈夫所為
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  "今后，北京的“自住房”將被“共有產(chǎn)權(quán)住房”替代。昨日，北京市住建委就《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征求意見，今后新入市銷售的項目，包括目前尚未搖號的自住房項目，都將執(zhí)行新的共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)定。但是，原有的自住房仍然執(zhí)行老辦法。共有產(chǎn)權(quán)住房的概念早已有之，2014年，住建部曾提出在北京等6城市試點共有產(chǎn)權(quán)住房，上海市目前已在保障房中實施共有產(chǎn)權(quán)制度。所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。根據(jù)征求意見稿，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，套型設(shè)計功能布局合理，有效滿足居住需求。共有產(chǎn)權(quán)住房用地會在年度土地利用計劃及土地供應(yīng)計劃中單獨列出、優(yōu)先供應(yīng)。征求意見稿提出，各區(qū)政府應(yīng)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%，也就是說，和自住房一樣，共有產(chǎn)權(quán)住房也覆蓋到了“新北京人”。此外，征求意見稿還提出，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項目應(yīng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。北京市住房保障專家組成員馬力說，所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，簡單來說，就是一套房子由政府和購房人各持有一定比例的產(chǎn)權(quán)，那么購房人在購買時就可以支付較少房款，買下一套自住的房屋，這樣更有利于中低收入家庭解決住房問題。雖然政府也占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，但如果購房人是自住的話，那么房屋的使用權(quán)是完全歸購房人的，確保了通過此套房屋來實現(xiàn)家庭自住目的。馬力解釋說，如果該套房屋今后出租或出售，由于政府占有一定比例的產(chǎn)權(quán)，出租或出售都有諸多限定條件，這樣可以杜絕自住房的牟利空間。■ 三問新政1誰有資格申購共有產(chǎn)權(quán)住房?共有產(chǎn)權(quán)住房的申請條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。而自住房對單身申請人的年齡限定條件是年滿25周歲。新規(guī)明確有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭不得申請，這意味著申請家庭如有房屋通過交易、贈與、法院判決轉(zhuǎn)出去的，一樣不能再申請。另外，申請家庭如果承租公租房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。征求意見稿規(guī)定，申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。對于弄虛作假者的處罰，共有產(chǎn)權(quán)住房比自住房更加嚴(yán)厲。征求意見稿提出，經(jīng)查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況;偽造或提供不真實相關(guān)證明材料;申請時書面承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房，在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。根據(jù)征求意見稿，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。也就是說，購買共有產(chǎn)權(quán)住房申請貸款，可以享受貸款針對政策房的優(yōu)惠政策。2政府和購房人如何共享產(chǎn)權(quán)?征求意見稿指出，購房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定;政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。簡單來說，就是看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。舉個例子，某個共有產(chǎn)權(quán)住房，供地時確定將來的銷售均價為3萬元/平方米，在搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房價格是4萬元/平米的話，那么購房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。征求意見稿規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項目銷售均價和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并由住建委同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會公開。當(dāng)申請家庭選定了共有產(chǎn)權(quán)住房，夫妻雙方應(yīng)共同與開發(fā)商、代持機構(gòu)簽訂三方購房合同，作為購房家庭產(chǎn)權(quán)份額的共同共有人，未成年子女為同住人。3共有產(chǎn)權(quán)住房租售有何限制?根據(jù)征求意見稿，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進行分配。以出租為例，購房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。征求意見稿提出，購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，且優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。中介機構(gòu)不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房出售、出租等業(yè)務(wù)。在出售方面，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建委(房管局)提交申請，由代持機構(gòu)回購。回購價格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。對于共有產(chǎn)權(quán)住房購買和再上市時的稅費問題，購房人則是只負(fù)擔(dān)其產(chǎn)權(quán)份額比例的稅款。申請條件1.已婚家庭，申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。2.單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。3.申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件。4.申請家庭成員名下均無住房。不得申請1.申請家庭已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的。也就是說已經(jīng)有房的家庭。2.申請家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。3.有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。4.申請家庭有違法建設(shè)行為，申請時未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。申購流程1.網(wǎng)上公告。開發(fā)商取得項目規(guī)劃方案復(fù)函后，向項目所在區(qū)住建委(房管局)提交開通網(wǎng)上申購的申請，經(jīng)審核批準(zhǔn)后準(zhǔn)予開通網(wǎng)上申購并發(fā)布項目公告，網(wǎng)上申購期限不少于15日。2.網(wǎng)上申請。符合條件的家庭，可在共有產(chǎn)權(quán)住房項目開通網(wǎng)上申購期間內(nèi)登錄區(qū)住建委(房管局)官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，并按照規(guī)定的條件和項目公告，準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。3.聯(lián)網(wǎng)審核。市住建委會同公安、地稅、社保、民政、不動產(chǎn)登記等部門在申購期結(jié)束后20個工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權(quán)住房資格審核系統(tǒng)對申請家庭的購房資格進行審核，區(qū)住建委(房管局)對申請家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進行審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼。4.搖號配售。由區(qū)住建委(房管局)監(jiān)督指導(dǎo)開發(fā)商開展搖號配售。分為公布搖號名單、搖號配售、順序選房、購房確認(rèn)等步驟。區(qū)住建委(房管局)應(yīng)按照職住平衡、家庭人口等因素進行優(yōu)先次序分組，確定搖號家庭名單，并在其官方網(wǎng)站面向社會公示。也就是說，共有產(chǎn)權(quán)也會有優(yōu)先組的區(qū)別，哪類家庭優(yōu)先，是由區(qū)里來確定并分組。再上市流程1.購房人向原分配區(qū)住建委(房管局)提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。2.代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人可在代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額信息，轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。3.共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購房人和代持機構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應(yīng)部分。"

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• 問 繼承房產(chǎn)過戶要多少錢? 繼承房產(chǎn)過戶需要多少費用
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  （1）公證費 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積。（2）繼承公證費 80元/單 放棄繼承公證80元/人注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時個人所得稅按照所得征收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過2年的話就可以免征個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。（3）房地產(chǎn)價值評估費用根據(jù)房地產(chǎn)價格的高低不同采用差額定律累進方式來計算房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進計費率%，100以下5%，101以上至1000部分2.5%，1001以上至2000部分1.52%。擴展資料：需要提交的材料有1、被繼承人死亡證明；2、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；3、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；4、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)需要繼承人的身份證件；5、有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實性，因此暫不予采納）。

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• 問 房產(chǎn)過戶的費用有哪些？辦理房產(chǎn)過戶要注意什么？
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  一、房產(chǎn)證辦理過戶手續(xù)所需的材料依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定：第三十三條申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。二、依據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;(三)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理;(四)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費;(六)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

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• 問 房產(chǎn)繼承過戶全部費用多少錢
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  目前辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)必須經(jīng)過房屋評估、繼承公證、申請產(chǎn)權(quán)登記等辦理過程。涉及的稅費一般有：1、評估費：房屋評估額的0.5%；2、公證費：房屋評估額的2%；3、契稅：房屋評估額的1.5%；4、登記費：80元。房屋繼承不需要個人所得稅。地區(qū)不同可能會有些差異。

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• 問 ??房產(chǎn)繼承過戶全部費用多少錢
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  一、繼承過戶,需要的證件:1、房屋所有證2、繼承公證書3、繼承人身份證復(fù)印件4、繼承人申請書.二、需要繳納的費用大概有：1、房屋權(quán)屬證書工本費10元/證;2、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費1元/平方米;3、印花稅5元/證;4、契稅按房屋一半價格的3%收取。如果所繼承的房屋有辦理新的《房屋所有權(quán)證》，還需要申領(lǐng)新的《房屋所有權(quán)證》，繳納10元的房屋權(quán)屬證書工本費、5元的印花稅、0.5元/平方米的測繪費。

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