房地產(chǎn)成本核算方法

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• 155****5961

  房地產(chǎn)成本核算方法有以下步驟：
  ①確定成本核算對象。
  ②設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，系統(tǒng)性的核算和歸集開發(fā)的相關(guān)成本及費用。將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法，標準在各成本核算對象之間進行分配。
  ③編制項目開發(fā)成本計算表。正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。
  ④開發(fā)成本含開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗費，包括土地受讓金，前期工程費，公共配套設(shè)施費及為進行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。
  ⑤正確劃分可售面積，不可售面積，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積，不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。
  ⑥編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況即可。

  查看全文↓ 2022-06-09 16:19:20

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本其實會直接決定到之后的房屋售價，對于每一個想要購買房屋的人來說，可以算得上是息息相關(guān)，開發(fā)成本越高之后的房價也就會越高。就其用途來說，大致可分為三部分：①土地，土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，最重要的是土地費用，土地費用主要包括置換成本，批租費用，動遷費用等。②配套及其他收費支出。主要是指水，電，煤氣，大市政和公建配套費，生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金，綠化保證金等，但難以全部收回，一般占項目總投資的10%。③管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)有建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，投資風(fēng)險高等特點，開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。

• 問 ??誰知道，房地產(chǎn)成本核算方法有哪些？
  答

  房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以**少的成本耗費獲取**大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一... 房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大，建設(shè)周期長，成本核算環(huán)節(jié)多，投資風(fēng)險高等特點。這就更需要精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以**少的成本耗費獲取**大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作，這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進行成本核算顯得尤為重要。 一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分： 1.土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%.其中**重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。 2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，**、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響**大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%. 二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 1.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質(zhì)量的提高。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素，在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應(yīng)由專人負責(zé)成本核算工作，大型項目應(yīng)設(shè)立成本工作組專門負責(zé)成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結(jié)合起來，形成算為管用、算管結(jié)合的有效機制。成本工作組的工作方式也應(yīng)根據(jù)項目具體實際，確定分別采用集中和非集中工作方式。 2.確定成本核算對象。 對于建設(shè)一個現(xiàn)代的多功能小區(qū)，其成本核算對象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項確定。成本核算對象的設(shè)置必須堅持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概（預(yù)）算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象；同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象；對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設(shè)標準適當(dāng)分類，對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設(shè)施中屬于營業(yè)性公建設(shè)施，應(yīng)單設(shè)成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。 3.設(shè)立合理的成本核算項目。 正確劃分成本項目，如：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并；對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。 4.準確的進行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。 對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要采用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然后按各個成本對象和對應(yīng)成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用；土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當(dāng)期所發(fā)生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結(jié)構(gòu)還原。前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當(dāng)月發(fā)生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤；對于預(yù)付款項中若屬于預(yù)決算范圍的按合同支付的款項，應(yīng)直接進入成本項目歸集，并及時取得發(fā)票；對于工程決算后欠付的款項應(yīng)按標準預(yù)提，包括應(yīng)付未付的商品房維修基金等。 5.重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算。 已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如：（1）為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。（2）開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計提相應(yīng)的成本費用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實際總成本，并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

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• 問 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動,是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標,是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2.房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4.代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中,為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開發(fā)項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個成本核算對象。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。1.土地征用及拆遷補償費:指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用(如耕地占用稅)。2.前期工程費:指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用,包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、**代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費:指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4.建筑安裝工程費:指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5.配套設(shè)施費:指為開發(fā)項目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、**、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6.開發(fā)間接費:

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• 問 房地產(chǎn)公司開發(fā)成本核算哪些？
  答

  一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動,是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標,是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2.房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4.代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中,為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開發(fā)項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以并為一個成本核算對象。3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。1.土地征用及拆遷補償費:指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用(如耕地占用稅)。2.前期工程費:指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用,包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、**代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費:指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4.建筑安裝工程費:指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5.配套設(shè)施費:指為開發(fā)項目服務(wù)的,不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6.開發(fā)間接費:

• 問 ??房地產(chǎn)單位面積成本核算面積是按可銷售面積嗎？
  答

  　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) 〔2006〕187號）的規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

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