房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則

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• 155****7114

  房地產(chǎn)營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則如下：
  ①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，營(yíng)改增后適用11%的稅率，簡(jiǎn)單地將新稅率與舊稅率直接進(jìn)行比較是沒(méi)有意義的。在營(yíng)業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對(duì)營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大，營(yíng)改增后的營(yíng)業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個(gè)行業(yè)受到較大影響。
  ②過(guò)渡期內(nèi)，簡(jiǎn)易計(jì)稅營(yíng)改增新規(guī)，2016年4月30日前開(kāi)工日期自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算納稅。對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則運(yùn)行之后，其實(shí)對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響還是比較大的，無(wú)形之中會(huì)增大一部分的購(gòu)房成本，所以我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，還是要多從實(shí)際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計(jì)算在購(gòu)房的成本當(dāng)中。

  查看全文↓ 2022-06-15 09:46:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房地產(chǎn)營(yíng)改增有哪些影響呢？
  答

  “營(yíng)改增”主要對(duì)個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門(mén)交稅;“營(yíng)改增”后，增值稅要在國(guó)稅部門(mén)交稅，對(duì)征管有影響?！　〉恰盃I(yíng)改增”具體政策沒(méi)有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來(lái)營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來(lái)政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉?！　”热纾程鬃》糠恐髻?gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)買(mǎi)進(jìn)之后兩年再賣(mài)出都不存在營(yíng)業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對(duì)于以后買(mǎi)房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)預(yù)售營(yíng)改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開(kāi)具全額的增值稅發(fā)票。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增是怎么做的呢？
  答

  你好，營(yíng)改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)稅費(fèi)有以下類型：　　1、契稅：主要是在購(gòu)買(mǎi)土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計(jì)稅基礎(chǔ)是購(gòu)買(mǎi)土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)?！　?、印花稅：計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來(lái)講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。　　3、增值稅：太細(xì)了，以后再寫(xiě)　　4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：這個(gè)是附加稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費(fèi)7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%(成都稅率，各地可能會(huì)有差異)　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時(shí)候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項(xiàng)目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同?！　?、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過(guò)后對(duì)應(yīng)面積就不用繳納。一般來(lái)講按照多少錢(qián)一平米計(jì)算，具體稅率個(gè)地方規(guī)定不同?！　?、房產(chǎn)稅：有兩種計(jì)稅防范。從價(jià)計(jì)征：按照房屋價(jià)值的一定比例為計(jì)稅基礎(chǔ)(這個(gè)比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計(jì)征：按照租金收入的12%計(jì)征。一般一年交兩次。　　8、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個(gè)季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時(shí)，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同?！　×硗猓浩髽I(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不含增值稅。

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• 問(wèn)

  第一章 適用范圍第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。解析：本條規(guī)定全是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于本辦法規(guī)定的銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷(xiāo)售的處理。第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷(xiāo)售額第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）解析：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷(xiāo)售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計(jì)算公式。符合成本匹配的原則。第六條 在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

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