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投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn)?

149****8456 | 2022-07-06 15:41:45

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  • 137****3562

    投資商鋪的風(fēng)險(xiǎn):價(jià)格、定位、投資方式。降低商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)的三大策略:
    1、壓低價(jià)格:在投資商鋪的過(guò)程中,購(gòu)買價(jià)格是最大一項(xiàng)的支出,而這個(gè)價(jià)格決定了你的投資成本,所以盡量壓低購(gòu)買商鋪的價(jià)格是降低投資風(fēng)險(xiǎn)的第一步。建議大家在選購(gòu)商鋪時(shí)不要輕易出手,而是應(yīng)該多走走多看看,從各個(gè)方面分析自己心儀商鋪的投資價(jià)值。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的投資者應(yīng)該把眼光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些,不要只盯著成熟地段不放,只有在一些眼下不很成熟但未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蟮牡胤讲拍苜I到物美價(jià)廉的好商鋪;而對(duì)于實(shí)力稍弱的投資者來(lái)講,淘個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的二手商鋪也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
    2、定位準(zhǔn)確:永遠(yuǎn)應(yīng)該記住的一句話——租客盈利了你的投資才能有回報(bào)。在投資商鋪的初期就要有一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位——怎么租?租給誰(shuí)?周邊的消費(fèi)水平怎么樣?周圍的商鋪的租金是多少?按照這個(gè)租金價(jià)格你的預(yù)期租客能盈利嗎?只有多站在租客的角度想問(wèn)題才是確保投資成功的重要基礎(chǔ)。
    3、化整為零:這個(gè)化整為零的意思是大面積商鋪可以分割出租、或用同一筆資金分別購(gòu)買幾處中、小面積的商鋪進(jìn)行投資。這樣做最大的好處是不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)租客的虧損而導(dǎo)致整個(gè)投資的失敗,從而降低了商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)當(dāng)然也有——分別與不同的租客簽署協(xié)議,收租金也比較麻煩。

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  • 購(gòu)買商鋪的風(fēng)險(xiǎn) 六大注意點(diǎn):  1、要有商鋪的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?! ¢_(kāi)店選址,要有前沿的目光,有錢的可以投資買店鋪,但是選擇買店鋪一定要注意幾點(diǎn),現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代,如果運(yùn)行不暢,有可能“三代養(yǎng)一鋪”?! ?、盡量不買商場(chǎng)里的商鋪。  不買產(chǎn)權(quán)分散的商鋪,只買獨(dú)立的商鋪。商場(chǎng)要是整體情況很差,你的鋪?zhàn)淤u也賣不出去,租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來(lái)成本低,其實(shí)投資的變數(shù)很大,產(chǎn)權(quán)分割出售后,很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng),而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng),**終淪落成小商品、小集市式的商場(chǎng)?! ?、買商鋪之前多調(diào)查?! ≠I了商鋪,你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查,面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費(fèi)水平,能支撐什么水平的品牌?在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上,預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個(gè)人投資者,不需要像機(jī)構(gòu)投資者那樣撰寫(xiě)投資報(bào)告,但你的心里得有本清晰的賬。  4、買了商鋪,不是就此捧上了“金飯碗”?! ?duì)商鋪投資的復(fù)雜性,投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件等等,都需要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。很多商業(yè)在銷售時(shí)熱熱鬧鬧,然而運(yùn)營(yíng)很長(zhǎng)一段時(shí)間后,卻仍是一片蕭條。即使過(guò)了正常的1-2年養(yǎng)鋪期,也看不到希望在哪里?! ?、看準(zhǔn)客流和潛在客流?! ∩啼佭x址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對(duì)經(jīng)營(yíng)小型商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō),客流的大小直接影響到收入的多少。因此,選擇地理位置優(yōu)越的商家投資收益較高,但好地段也意味著價(jià)格較高,競(jìng)爭(zhēng)激烈。相對(duì)而言,社區(qū)商鋪與沿街店鋪的客流量穩(wěn)定,投資回報(bào)平穩(wěn)。至于郊區(qū)住宅的配套商鋪客源已經(jīng)固定,就必須從經(jīng)營(yíng)上多下工夫了?! ?、買商鋪要有前瞻性。  并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢,有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng),熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地,而許多正在開(kāi)發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此,買商鋪在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些,多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。當(dāng)然,除了關(guān)注市政規(guī)劃外,還要注意該地區(qū)未來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情況。并不是所有的好地點(diǎn)都一定好賺錢,有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng),熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地,而許多正在開(kāi)發(fā)中的地段卻有著極大的投資空間。因此,買商鋪在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些,多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。

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  •   投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)的,因?yàn)槿魏蔚耐顿Y行為都是有風(fēng)險(xiǎn)的,不可能不存在風(fēng)險(xiǎn),在你需要投資商鋪的時(shí)候,你可以設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),可以自己看看哪些店鋪**合適,再進(jìn)行投資,這樣來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。選擇交通便利的地點(diǎn)非常重要,道路網(wǎng)絡(luò)始終是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的很重要的原因之一。一個(gè)位置便利的商店的投資潛力是巨大的,交通流量就是資產(chǎn),這是一個(gè)允許財(cái)富資本快速增長(zhǎng)的重要因素?! 〔灰?gòu)買分散產(chǎn)權(quán)的商店,只能購(gòu)買獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商店。如果購(gòu)物中心的整體情況很差,你的商店不能出售,租也不能出租的話就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。那種小型物業(yè)商店似乎成本低廉,實(shí)際上,投資變化很大。財(cái)產(chǎn)分割出售后,很難統(tǒng)一所有投資者的經(jīng)營(yíng)意愿,很容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng),**終將成為小商品和小市場(chǎng)。

  • 購(gòu)買商鋪的風(fēng)險(xiǎn) 六大注意點(diǎn):  1、要有商鋪的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?! ¢_(kāi)店選址,要有前沿的目光,有錢的可以投資買店鋪,但是選擇買店鋪一定要注意幾點(diǎn),現(xiàn)在不是“一鋪養(yǎng)三代”的時(shí)代,如果運(yùn)行不暢,有可能“三代養(yǎng)一鋪”?! ?、盡量不買商場(chǎng)里的商鋪?! 〔毁I產(chǎn)權(quán)分散的商鋪,只買獨(dú)立的商鋪。商場(chǎng)要是整體情況很差,你的鋪?zhàn)淤u也賣不出去,租也租不出去。那種小產(chǎn)權(quán)商鋪看起來(lái)成本低,其實(shí)投資的變數(shù)很大,產(chǎn)權(quán)分割出售后,很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng),而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng),**終淪落成小商品、小集市式的商場(chǎng)?! ?、買商鋪之前多調(diào)查?! ≠I了商鋪,你并不意味著你就旱澇保收、坐享其成了。你要調(diào)查,面積一樣的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型?周邊的消費(fèi)水平,能支撐什么水平的品牌?在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上,預(yù)期的租金水平能不能讓商家盈利?你是個(gè)人投資者,不需要像機(jī)構(gòu)投資者那樣撰寫(xiě)投資報(bào)告,但你的心里得有本清晰的賬?! ?、買了商鋪,不是就此捧上了“金飯碗”?! ?duì)商鋪投資的復(fù)雜性,投資價(jià)值組成、投資回報(bào)所需的技術(shù)條件等等,都需要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。很多商業(yè)在銷售時(shí)熱熱鬧鬧,然而運(yùn)營(yíng)很長(zhǎng)一段時(shí)間后,卻仍是一片蕭條。即使過(guò)了正常的1-2年養(yǎng)鋪期,也看不到希望在哪里。

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  • 商鋪投資除了要考慮地段、客戶群、商品種類等因素外,更要考慮金融對(duì)商鋪市場(chǎng)的影響。其中**重要的是人民幣**、銀行加息和貨幣政策。就怕“速戰(zhàn)速?zèng)Q”人民幣**對(duì)投資商鋪市場(chǎng)有著廣泛的影響,目前**擔(dān)心的就是外資乘此機(jī)會(huì)搞投機(jī)。人民幣不斷**,促使國(guó)內(nèi)投資性物業(yè)不斷**,這對(duì)外資投機(jī)產(chǎn)生強(qiáng)烈的驅(qū)動(dòng)作用。由于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度相對(duì)較低,他們當(dāng)然熱衷于把大量資金投向這個(gè)市場(chǎng)。如果是長(zhǎng)期投資也不是壞事,就怕這些資本“速戰(zhàn)速?zèng)Q”,撈一把而“逃之夭夭”。有人預(yù)計(jì),一旦發(fā)生這種情況將給國(guó)內(nèi)商鋪市場(chǎng)帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)說(shuō),隨著人民幣匯率進(jìn)入“6時(shí)代”,已經(jīng)有一批外資開(kāi)始對(duì)人民幣**的預(yù)期有所降低。有些外資已經(jīng)覺(jué)得目前國(guó)內(nèi)商鋪物業(yè)“偏貴了”,為此,眼下特別需要警惕外資在“獲利”之后進(jìn)行拋盤(pán)退市的可能。擔(dān)心“物業(yè)積壓”從行業(yè)上看,受加息影響**大的要數(shù)房地產(chǎn)業(yè)。原因有兩個(gè),一是房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重較大;二是房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè),加息之后立即促進(jìn)投資成本提高,進(jìn)而影響企業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的影響,促使不少投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。加息以后直接提高開(kāi)發(fā)商的投資成本以及中小投資者的融資成本,他們的預(yù)期利潤(rùn)當(dāng)然也隨之下降。這就會(huì)促使開(kāi)發(fā)商盡快從商鋪市場(chǎng)抽身,而中小投資者則會(huì)望風(fēng)而逃。長(zhǎng)此以往的話,商鋪也就成了積壓產(chǎn)品?!柏泿艔木o”持續(xù)2006年以來(lái),由于商鋪市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求狀況,商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。2007年下半年國(guó)家實(shí)施貨幣從緊政策之后,更是令投資和投機(jī)客雪上加霜。這批人缺乏資金以后,第一時(shí)間想到的就是向銀行借貸。然而,眼下國(guó)家貨幣從緊政策不但沒(méi)有“松口”,相反調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng),致使不少投資和投機(jī)客陷入進(jìn)退兩難境地。如果國(guó)家今后再推出更為嚴(yán)厲的“限貸”政策,商鋪物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)就可能出現(xiàn)。 購(gòu)買商鋪與購(gòu)買普通住宅的區(qū)別在于,購(gòu)買商鋪有兩個(gè)合同目的,一是取得房屋所有權(quán),若低價(jià)購(gòu)入、高價(jià)賣出商鋪,也可以實(shí)現(xiàn)投資目的,這一點(diǎn)與購(gòu)買普通住宅類似。但是在目前,靠炒賣房屋進(jìn)行投機(jī),很不方便。嚴(yán)格地講,購(gòu)買商鋪的第二點(diǎn)合同目的——進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

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  • 商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報(bào)。要使商鋪長(zhǎng)盛不衰,取得豐厚利潤(rùn),可要從**初的選購(gòu)商鋪開(kāi)始,但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢? 商鋪選購(gòu)要考慮的內(nèi)容很多,有經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有商鋪的房地產(chǎn)因素、商業(yè)因素,還有供求關(guān)系以及投資市場(chǎng)的資金狀況等,下面就獻(xiàn)上12個(gè)小技巧,以供參考。 技巧一: 選擇適當(dāng)?shù)男袠I(yè)類別位于交通運(yùn)輸站的店鋪,應(yīng)以經(jīng)營(yíng)日常用品以及價(jià)格低較且便于攜帶的消費(fèi)品為主。位于住宅附近的商鋪,應(yīng)以經(jīng)營(yíng)綜合性消費(fèi)品為主。位于辦公樓附近的商鋪,應(yīng)以經(jīng)營(yíng)文化辦公用品為主,且商品檔次應(yīng)較高。位于**附近的商鋪,應(yīng)以文具,飲食,日常用品為主。 技巧二: 有“傍大款”意識(shí)即把店鋪開(kāi)在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近,甚至可以開(kāi)在它的旁邊,不僅可省去考察市場(chǎng)的時(shí)間和精力,還可以借助它們的品牌效應(yīng)招攬顧客。 技巧三: 選取自發(fā)形成某類市場(chǎng)的地段在現(xiàn)實(shí)生活中,管理部門(mén)并沒(méi)有對(duì)某一條街、某一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)什么做出規(guī)定,但在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中,某條街會(huì)自發(fā)形成為銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”。 技巧四: 選擇有獨(dú)立門(mén)面有的店面沒(méi)有獨(dú)立門(mén)面,店面前自然就失去獨(dú)立的廣告空間,也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營(yíng)銷智慧的空間,這會(huì)給促銷帶來(lái)很大的麻煩。 技巧五: 了解商鋪周邊民眾購(gòu)買力購(gòu)買力是依附人而存在的,購(gòu)買力的數(shù)量、質(zhì)量決定了其所在商圈內(nèi)的商鋪的基本價(jià)值。當(dāng)然,在那些消費(fèi)能力強(qiáng)的購(gòu)買力所在區(qū)域,商鋪的價(jià)值高,獲得的成本也相應(yīng)較高。 技巧六: 看***量商鋪收益**終決定于***量。真正支撐商鋪的是固定***,其次是流動(dòng)***、客運(yùn)流(公交、地鐵站)。 技巧七: 選擇路邊店商鋪位于一條道路一側(cè),擁有道路,來(lái)回兩個(gè)方向的客流,價(jià)值低于路角店,是商鋪中**常見(jiàn)的臨街狀態(tài)。技巧八:選擇好的建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)的形式多種多樣,理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或大跨度無(wú)柱類結(jié)構(gòu)形式(如體育場(chǎng)館),其優(yōu)點(diǎn)是:展示性能好、便于分隔組合、利于布置商場(chǎng)和商品。 技巧九: 了解開(kāi)發(fā)商選擇品牌開(kāi)發(fā)商來(lái)確保資金安全是投資的一個(gè)重要方面。實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商采用完善的開(kāi)發(fā)流程,擁有眾多的合作伙伴,這對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)前景本身也是一種保證。 技巧十: 周邊交通便利理想狀態(tài)下的商鋪或商業(yè)街市應(yīng)具備接納各種來(lái)客(購(gòu)買力)的交通設(shè)施,即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點(diǎn),還具有停車場(chǎng)。 技巧十一: 看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境考慮投資商業(yè)物業(yè)要有發(fā)展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位,雖然前期租金很低,商戶難尋,但時(shí)機(jī)成熟之時(shí),就可以將商鋪高出買進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢售出。 技巧十二: 把握投資時(shí)機(jī)從總體上說(shuō),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好,商業(yè)景氣、商業(yè)利潤(rùn)高于社會(huì)平均利潤(rùn),這個(gè)時(shí)期未必是投資商鋪的合適時(shí)機(jī),在商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或商業(yè)繁榮的時(shí)期,投資者商鋪選址的空間很小,而且獲得成本很高。反之,在有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi),商業(yè)氣候尚未或正在形成中,是商鋪投資的合適時(shí)機(jī),投資者可以在較大的范圍進(jìn)行商鋪選購(gòu)。