土地和房屋一起轉讓時，需要注意哪些法律問題？

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• 155****9124

  土地和房屋一起轉讓時，需關注以下數據和趨勢：首先，土地和房屋的市場價格走勢，評估交易的合理性。其次，土地和房屋的供需狀況，分析市場潛力。再次，土地和房屋的規(guī)劃條件，評估開發(fā)價值。此外，土地和房屋的稅費成本，評估交易成本。最后，土地和房屋的權屬狀況，評估交易風險。通過數據驅動的分析，為土地和房屋轉讓提供決策支持。

  查看全文↓ 2024-08-26 12:56:30
• 181****8359

  土地和房屋一起轉讓時，需關注以下政策要點：首先，根據《土地管理法》和《城市房地產管理法》，土地使用權和房屋所有權的轉讓應符合法律法規(guī)的規(guī)定。其次，根據《物權法》，土地和房屋的權屬應清晰，無權屬爭議。再次，根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，土地和房屋的開發(fā)利用應符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求。此外，根據《契稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例》，土地和房屋轉讓應按規(guī)定繳納相關稅費。最后，根據《合同法》，土地和房屋轉讓合同應合法、公平、可執(zhí)行。

  查看全文↓ 2024-08-25 22:08:44
• 151****0901

  在土地和房屋一起轉讓時，房產經紀人需注意以下法律問題：首先，確保土地使用權和房屋所有權的合法性，包括土地使用權的取得方式、期限和用途。其次，核查房屋的權屬證明，包括房產證、土地使用證等，確保權屬清晰無爭議。再次，關注土地和房屋的規(guī)劃條件，如容積率、建筑密度等，避免違反規(guī)劃法規(guī)。此外，了解土地和房屋的稅費情況，包括契稅、土地增值稅等，確保交易成本合理。最后，關注交易過程中的合同條款，確保合同的合法性、公平性和可執(zhí)行性。作為房產經紀人，我們將提供專業(yè)、全面的服務，確保交易的順利進行。

  查看全文↓ 2024-08-25 17:01:28

相關問題

• 問 新房驗收時要注意哪些法律問題？
  答

  首先，在售樓處售樓人員會為你講述項目周邊的規(guī)劃等，這個時候一定要在政府或其他全為網站上查看周邊規(guī)劃等是否可靠。其次，如果是精裝房，業(yè)主在驗收時發(fā)現防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等是否與原來合同約定的品牌相符。**好在之前的合同中詳細約定。另外，在交費過程中一定要注意是誠意金還是定金，兩者有著質的區(qū)別。還有，在一切妥當簽署買賣合同的時候，還有個問題值得大家注意，那就是一房兩賣。

• 問 購買二手房的時，需要注意哪些法律問題？
  答

  需要注意以下幾個問題：一是共有產權的房屋所有權證上有共有人的姓名，出賣共有產權的房屋只有共有人都同意出賣才能可以，所以購買共有產權房屋如只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時才可以購買。否則按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責任，只能追究簽約者的簽約過失責任。二是對于房改房，要確認原單位是否同意該房子的出售。因我國房改政策，在房改的不同時期實行不同的政策，加以標準價購買的公有住房，必須確定是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務年限合同，原單位有優(yōu)先購回權。所以對于房改房、**好有單位同意出售的證明。三是對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購權，且這些公房大多集中在單位的一個大院內，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，很難獲得上幣資格。四是對于單位集資房及農村自住房要慎購，因為集資房存在土地級差、費用補交的問題；而農村自住房只有房屋產權證明，沒有上地使用權證，該土地是國家批準只能作為村民自住房用地不準轉讓。五是對產權有糾紛，產權不清，無產權的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護。

• 問 國有土地使用權抵押有哪些需要注意的法律問題
  答

  土地使用權抵押是指在我國土地使用權人作為債務人（抵押人），在法律許可的范圍內不轉移土地的占有，而將其土地使用權作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人（抵押權人）有權依法將該土地使用權變價并從所得價款中優(yōu)先受償的法律行為。 涉及到國有土地使用權抵押，首先應該注意以下幾個法律問題： 1.無償取得國有劃撥土地使用權的不能直接抵押。 國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權，沒有處置權，更不能用劃撥土地作為抵押物。 2.土地使用權抵押的前提。 房地產開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權的抵押便無效。 3.抵押須有書面文件。 土地使用權抵押，抵押人與抵押權人之間應當根據國家有關法律簽訂抵押協議。因為土地使用權抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴肅的，所以任何土地使用權抵押都要形成文字，制訂出法律文件。 4.土地使用權與地上建筑物一致的原則。 在土地使用權抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權抵押協議時，應詳細列出地上建筑物和附著物及其所產生的權益。 5.保險問題。 土地使用權抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應當對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應在保險單上注明抵押權人為第一受益人，保險合同的期限應長于抵押協議的期限。 6.土地使用權抵押時，應辦理登記手續(xù)。 如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權抵押，首先應到土地管理機構進行登記，然后到房地產管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權抵押，則只需到房地產管理局登記備案，并辦理他項權利證書。 7.土地使用權抵押之前，應聘請評估機構評估。 一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權，期望得到銀行或金融機構的貸款，而金融機構貸款數額的依據之一便是土地使用權的價值，所以在抵押之前，應請具有房地產評估資格的評估機構予以評估，根據評估報告，抵押權人再作出是否接受抵押的決策。 8.董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。 9.應請律師出具法律意見書。 為了證實抵押人的主體資格，土地使用權的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權人的權益，抵押權人應聘請律師就抵押問題出具法律意見書。 10.土地使用權抵押時應辦理公證手續(xù)。 因為土地使用權抵押涉及的是不動產抵押，標的重大，所以在簽署土地使用權抵押協議時，抵押雙方應到國家公證機關辦理公證手續(xù)。 11.處置抵押物時，應申請房地產管理機構予以協助。 抵押人在抵押協議規(guī)定的期限內未能履行義務，或者抵押人在協議有效期間解散或破產時，抵押權人可以根據國家有關法律和抵押協議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權。在處理土地使用權時，抵押權人應當申請土地管理部門協助處理所抵押的土地使用權，并辦理土地使用權過戶手續(xù)。 12.抵押權的終結。 土地使用權抵押協議到期或因其他原因取消土地使用權抵押協議的，應當到土地管理部門和房地產管理部門注銷抵押協議。

• 問 ??二手房法律問題需要注意哪些呢？
  答

  一、一定要核實產權是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產權證上的房生是否與賣房人是同一個人，以確認產公的完整性；搞清楚是成本價房還是經濟適用房；一定要驗看產權證的正本而且到房管部門查詢此產權證的真實性。二、要弄清楚房屋的面積、結構、裝修狀況。要確認房屋的準確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；要核實產權證上標注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內部結構、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領居里的關系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費用以及水、電、煤氣費用。五、要通過市場比較判斷該房屋的實際，可通過比較房屋的價值，也可以委托評估機構進行評估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經過國家房管部門（房交所）辦理產權變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產權交按手續(xù)，交清房款。

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• 問 國有土地使用權收入的法律問題存在哪些法律問題和法律性質呢
  答

  國有土地使用權收回是土地利用管理中的重要一環(huán)，但在實際操作中卻面臨著諸多法律問題。究竟有哪些法律問題值得我們重視呢？ 收回土地使用權行為的法律性質 依照法律法規(guī)的規(guī)定收回國有土地使用權，是政府及其土地行政主管部門的一項法定職責。國家有關法律法規(guī)、規(guī)章對收回國有土地使用權有著較明確的規(guī)定，按照這些法律規(guī)定，國有土地使用權收回行為從法律性質上看，主要有以下幾個方面： 行政處罰的“收回” 行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權。這種“收回”，首先，是因為土地使用者發(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為。其次，法律法規(guī)規(guī)定，對這種行為必須給予無償收回土地使用權的懲處。 《土地管理法》第37條第1款、《基本農田保護條例》第18條、《城市房地產管理法》第25條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第17條第2款等規(guī)定的“收回”都應屬于行政處罰性收回。 土地使用權期滿的“收回” 土地使用權期滿的“收回”，是指出讓的國有土地使用權期滿后，由于土地使用者未申請續(xù)期，或者雖申請續(xù)期但未獲批準，依照出讓合同的約定，土地使用權由國家無償收回。 《土地管理法》第58條第1款第3項、《城市房地產管理法》第21條第2款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條的“收回”，屬于土地使用權期滿的“收回”。 其他法定事由的“收回” 其他法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應當收回土地使用權的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為。其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。 根據上面的闡述，我們可以確定，依據《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項、《城市房地產管理法》第19條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第42條、第47條第1款的規(guī)定收回土地使用權，屬于其他依法定事由的“收回”。 無償收回和有償收回如何把握 1.行政處罰的“收回”，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應向其支付任何費用。但征地補償費作為土地所有權“轉權”、征地稅費作為土地“變類”過程中的支出費用，筆者認為，應按土地使用者取得土地時的原價格標準，由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金作為土地使用者取得土地使用權的支出費用，在行政處罰“收回”土地使用權的情形下，不應返還。 2.土地使用權期滿的“收回”，由于是依據《土地使用權出讓合同》的約定收回土地使用權，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現值為“零”，因此不應向其支付 任何費用。然而，土地成本的現值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值數倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，是否絕對地“無償”收回，仍是值得進一步探討的問題。 3.其他法定事由的“收回”，征地補償費、拆遷補償費、征地稅費和剩余年限的土地出讓金，理所應當應該由政府返還，其價格標準則應區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權的，應按現時價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現“有償”收回的法律規(guī)定;因土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產而被收回土地使用權的，應按原價格標準計算、返還四項費用，土地的增值歸政府所有。 收回土地使用權的批準機關 根據土地管理法律和行政法規(guī)的規(guī)定，大多數情形下收回土地使用權需報經原批準用地的政府批準。問題是，按1999年前的《土地管理法》規(guī)定，土地審批實行分級限額一次性審批;1999年后的《土地管理法》規(guī)定，土地審批為三次批準，第一次是農用地轉用審批，第二次為征地審批，第三次為具體建設項目用地審批。雖然第一次審批和第二次審批在某些情況下可以“同時辦理”，但也有分別審批的法定情形。在三次審批且批準權不一致的情況下，原批準用地的政府，究竟是指哪次審批的政府? 《基本農田保護條例》第18條規(guī)定，經國務院批準的重點建設項目占用基本農田，連續(xù)兩年未使用的，經國務院批準，由縣級以上政府無償收回用地單位的土地使用權。按照占用基本農田都需經國務院批準“農轉用”和經國務院批準“征地”這一思路，似乎“原批準用地的政府”應當是指批準農用地轉用或者批準征地的政府。但是，仔細分析三次審批的批準內容，問題并不那么簡單。 “農轉用”審批是按照土地利用總體規(guī)劃，將農用地轉為建設用地的審批，是土地用途“轉類”的審批;“征地”審批是將集體所有土地征為國有土地的審批，是土地所有權“轉權”的審批。這兩次審批的共同特點，一是上級政府對下級政府的審批，不是對土地使用者的審批;二是這種“轉類”審批和“轉權”審批并不涉及土地使用權，不是對土地使用權的審批。而根據《土地管理法》第44條第3款的規(guī)定，“轉類”和“轉權”審批后，還需由政府對土地使用者進行具體建設項目用地審批，只有在辦理具體建設項目用地審批后，土地使用者才獲得土地使用權。因此，與土地使用者或者土地使用權有關的審批，是第三次審批，即具體建設項目用地審批。 根據上面的分析，由于收回土地使用權的對象是土地使用者，標的物是土地使用權，可以認為，原批準用地的政府，應該是指批準具體建設項目用地的政府。至于《基本農田保護條例》第18條規(guī)定“經國務院批準”，只能理解為是對“基本農田”一種特殊規(guī)定，但這一特殊規(guī)定對查處、收回閑置土地工作的開展是不利的。