土地出讓使用年限分為哪幾種？

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  土地出讓使用年限分為下列五種情況：一、居住用地，又名住宅用地，指用于建造居民居住用房所占用的土地，主要包括經(jīng)濟適用房用地、普通住宅用地和高檔住宅用地等。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年。二、工業(yè)用地，指工業(yè)生產(chǎn)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的各種活動所占用的場地，包括車間用地、倉庫用地、輔助用房用地及附屬設施用房用地等。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。三、教、科、文、衛(wèi)等帶有福利性質(zhì)的用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。四、商業(yè)用地，指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年。五、其他綜合類性質(zhì)用地。全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。　　所以市民在購房時，首先要弄清楚房屋所在地的土地性質(zhì)和使用年限。有的住宅建造在商業(yè)用地上，土地使用年限可能只有40年甚至更短；有的住宅位于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，土地使用年限可能只有50年甚至更短；只有建造在純住宅用地上的房屋，土地使用年限才是70年?！　〈送?，如果土地使用性質(zhì)為出讓，在進行房產(chǎn)買賣時不需要繳納土地出讓金。對于劃撥性質(zhì)的土地，還需要繳納市場成交價1%的土地出讓金。

  查看全文↓ 2012-09-20 09:38:04

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• 問 ??土地出讓金是什么？土地出讓金分為哪幾種，土地？
  答

  一、費用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價款的20%）和土地出讓金即成交總價款。二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。另外，做地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)項目建設都需要很多配套的手續(xù)，辦理過程中會產(chǎn)生些費用，不過相比之下數(shù)目都不大。

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• 問 土地出讓方式有哪幾種
  答

  主要有:協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。其中，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓。 協(xié)議出讓-是指市縣人民政府土地管理部門與特定的公民、法人和其他經(jīng)濟組織通過平等協(xié)商出讓國有土地使用權的行為。 招標出讓-是指市縣人民政府土地管理部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌?jīng)濟組織通過參加國有土地使用權投標確定土地使用者的行為。 拍賣出讓-是指由出讓人發(fā)布拍賣公告，通過競買人在指定時間、地點進行公開競價確定土地使用者的行為。

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• 問 什么叫土地出讓?土地出讓有哪幾種形式?
  答

  　　1、劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權?！　潛艿姆绞揭话阌校簢衅髽I(yè)的土地、軍事用地、公共用地等?！　?、土地出讓方式有三種：招標、拍賣、掛牌　　按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱《規(guī)定》)的解釋，土地公開出讓方式包括招標、拍賣和掛牌?！　≌袠顺鲎寚型恋厥褂脵嗍侵甘?、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。　　拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為?！　炫瞥鲎寚型恋厥褂脵啵侵赋鲎屓税l(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為?！　?、協(xié)議出讓　　《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（2003）第二條規(guī)定，協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！　f(xié)議出讓一般不用走招拍掛的形式。

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• 問 什么是出讓土地使用權? 什么是土地出讓?土地出讓有哪幾種形式？
  答

  國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓范圍：國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：供應經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形

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• 問 1 土地出讓方式有哪幾種
  答

  國有土地使用權出讓可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，根據(jù)國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》規(guī)定，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)性用地和其他土地供應計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供； 　　確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。采取協(xié)議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的**低價。 在這三種方式中， 招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價 （包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標準 至關重要。 區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、 出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，**低不得低于標定地價的40%”；1995 年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、 住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應當綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行 利息及土地純收益等基本因素。 由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓**低 價，協(xié)議出讓**低價是衡量是否低價出 讓國有土地使用權的標準。然而，在實際工作中，由 于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓**低價 標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新 增建設用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權補交土地出讓金；再者， 還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標準也應該有很大差異。首先，僅按不同用途 基準地價的一定比例確定的協(xié)議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要， 難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓**低價標準形同虛設。

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