法律上在處理無(wú)效的房產(chǎn)合同時(shí)要遵循什么原則？

已有1個(gè)回答

• 141****6093

  (一)公平原則 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《民法通則》第4條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。在對(duì)無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效時(shí)，租賃關(guān)系無(wú)效，承租方應(yīng)將房屋交還出租方，并且有過(guò)錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)，承租方既便沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但其確實(shí)也使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，應(yīng)考慮讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的承租方支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理(租金的確定可通過(guò)估價(jià)部門(mén)進(jìn)行評(píng)估)。(二)避免累訟原則 房地產(chǎn)合同糾紛案件中往往存在多種法律關(guān)系，對(duì)一種法律關(guān)系認(rèn)定無(wú)效后，會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無(wú)效房地產(chǎn)合同的處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，如果認(rèn)定買賣關(guān)系有效，抵押關(guān)系無(wú)效，這種處理若不存在返還房屋或賠償損失的問(wèn)題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)。

  查看全文↓ 2012-11-08 15:56:44

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 對(duì)于無(wú)效的房地產(chǎn)合同，法律上通常是怎么處理的？
  答

  法律對(duì)無(wú)效合同的處理主要是：(一)返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；(二)賠償損失。對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也需承擔(dān)一定的法律后果。

• 問(wèn) 法律上處理商品房房屋面積糾紛的原則是什么？
  答

  面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)證明在法律上生效嗎
  答

  房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過(guò)公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購(gòu)房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行。 房產(chǎn)公證內(nèi)容十分廣泛，主要包括：房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈(zèng)與公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷(補(bǔ)償、安置)協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房屋的保全證據(jù)、以及涉外及涉港澳臺(tái)的房產(chǎn)事務(wù)公證等。 像你的情況，希望證明房產(chǎn)歸夫妻雙方共有，似乎不屬于上述的任何一種。 **后我想說(shuō)的是，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在物權(quán)法中規(guī)定的是必須“登記”所有權(quán)的。所以，**好的方式，莫過(guò)于直接在房產(chǎn)證上增加你的名字。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有規(guī)劃許可證能訴合同無(wú)效嗎？這個(gè)法律上怎么規(guī)定的呢？
  答

  依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主在法律上享有哪些權(quán)利？
  答

  3月16日上午，《物權(quán)法》在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議獲得通過(guò)，并將于2007年10月1日起施行，這意味著中國(guó)終于有了一部對(duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)的法律。但《物權(quán)法》中關(guān)于車位、綠地等屬于公共面積部分的規(guī)定，引來(lái)眾多人的關(guān)注和爭(zhēng)論，一方面，一些開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避《物權(quán)法》新規(guī)而急急忙忙地賣起車位來(lái)；另一方面，帶有后“花園”的一樓業(yè)主開(kāi)始擔(dān)心：當(dāng)初由開(kāi)發(fā)商附贈(zèng)的小院，在《物權(quán)法》實(shí)施后，會(huì)不會(huì)成為小區(qū)公共面積而為小區(qū)業(yè)主所共享？ 案例一：家住沙洲西路某小區(qū)的陳先生不久前開(kāi)車回家時(shí)，小區(qū)內(nèi)的一名保安就上前詢問(wèn)要不要購(gòu)買小區(qū)車位或者車庫(kù)，這名保安所說(shuō)的小區(qū)車位，是在陳先生所住小區(qū)內(nèi)兩棟樓之間的路面上劃出來(lái)的一塊區(qū)域，對(duì)于這塊區(qū)域內(nèi)一個(gè)車位的價(jià)錢，小區(qū)內(nèi)物業(yè)公司開(kāi)出的價(jià)格是800元一年。保安稱：小區(qū)內(nèi)不管車庫(kù)還是地面車位，目前都已經(jīng)快被賣完了，如果陳先生再不購(gòu)買，到時(shí)將沒(méi)有地方停車。陳先生也看到，在所謂的“地面車位”區(qū)域內(nèi)的車位，已經(jīng)有很多都被寫(xiě)上了車牌號(hào)，大部分車位都有了買主。但陳先生并沒(méi)有動(dòng)心，因?yàn)椤段餀?quán)法》明確規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 案例二：與陳先生的“輕松”相比，黃女士**近的日子可不怎么“順心”，因?yàn)橛信笥迅嬖V她，作為公共面積，根據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，她家的后花園以后將屬于小區(qū)內(nèi)業(yè)主所共同享有。黃女士的家在一樓，當(dāng)初之所以會(huì)看上底層的房子，完全是因?yàn)榈讓訋в幸粋€(gè)獨(dú)立的小院，雖然當(dāng)初開(kāi)發(fā)商只是說(shuō)這個(gè)小院是“附贈(zèng)”，并沒(méi)有說(shuō)它的產(chǎn)權(quán)將屬于購(gòu)房者，但喜歡擺弄花草的黃女士還是買了一樓的房子，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有“白給”——與同棟樓樓上的房?jī)r(jià)相比，黃女士帶小院的房子每平方米貴了100多元。 法律新規(guī)：將于2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 律師支招：國(guó)之泰律師事務(wù)所的律師蔣波向記者介紹，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)的車位、車庫(kù)大多是開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、出租或者贈(zèng)送等方式讓業(yè)主使用。對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并收取相關(guān)費(fèi)用的現(xiàn)象，蔣律師指出：按照法律規(guī)定，占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。這就意味著，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有；如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。所以，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司急于在《物權(quán)法》實(shí)施之前出售小區(qū)公共車位的現(xiàn)象，蔣波律師認(rèn)為，由于《物權(quán)法》相關(guān)實(shí)施細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，具體如何操作并沒(méi)有確定，所以欲購(gòu)者需謹(jǐn)慎。

  全部5個(gè)回答>