存量房（二手房）資金監(jiān)管如何辦理？

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• 154****8943

  買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。隨后買(mǎi)賣(mài)雙方在約定時(shí)間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》。下一步是買(mǎi)賣(mài)雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續(xù)。按照買(mǎi)方、賣(mài)方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后，如果買(mǎi)方是一次性付款，銀行將所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方；
  如果買(mǎi)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣(mài)方。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：無(wú)論是實(shí)現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個(gè)**大的共性都是沒(méi)有通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司自身的賬戶(hù)進(jìn)行資金的劃轉(zhuǎn)，從而避免了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

  查看全文↓ 2012-12-07 17:07:49
• 146****9801

  存量房（二手房）資金監(jiān)管是“存量房交易結(jié)算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“專(zhuān)用賬戶(hù)”）的通俗理解，其是指專(zhuān)門(mén)用于劃轉(zhuǎn)存量房交易過(guò)程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶(hù)?！皩?zhuān)用賬戶(hù)”與設(shè)立方（即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司，下同）自有的結(jié)算賬戶(hù)是分開(kāi)的不同賬戶(hù)?！皩?zhuān)用賬戶(hù)”內(nèi)的資金獨(dú)立于設(shè)立方的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無(wú)權(quán)挪用“專(zhuān)用賬戶(hù)”下的資金。　　根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)一般分為四種程序：第一種是房屋未設(shè)定抵押，買(mǎi)房人一次性全額付款；第二種是房屋未設(shè)定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押，買(mǎi)房人一次性全額付款；第四種是房屋已設(shè)定抵押，買(mǎi)房人抵押貸款。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟：　　第一步，交易雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂。截止11月22日，建委批準(zhǔn)的設(shè)立“專(zhuān)用賬戶(hù)”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易保證機(jī)構(gòu)共有56家。因此，業(yè)內(nèi)人士建議：存量房交易當(dāng)事人在與其委托保證機(jī)構(gòu)簽署《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》前，**好應(yīng)核實(shí)保證機(jī)構(gòu)的“專(zhuān)用賬戶(hù)”開(kāi)戶(hù)許可證明?！　〉诙剑炇鹳Y金劃轉(zhuǎn)協(xié)議，把房款存入監(jiān)管賬戶(hù)。交易雙方與選定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》之后，客戶(hù)把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀(jì)公司的在開(kāi)戶(hù)銀行的“專(zhuān)用賬戶(hù)”，銀行會(huì)向客戶(hù)開(kāi)具交存憑證。經(jīng)紀(jì)公司核實(shí)憑證后，開(kāi)具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》?！　〉谌?，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。經(jīng)紀(jì)公司的過(guò)戶(hù)專(zhuān)員攜《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過(guò)戶(hù)。房地局在出具新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，向業(yè)主開(kāi)具《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》。　　第四步，銀行資金劃轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時(shí)，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門(mén)開(kāi)具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

  查看全文↓ 2012-12-07 17:07:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是存量房買(mǎi)賣(mài)資金監(jiān)管
  答

  首先要由監(jiān)管人、售房人、購(gòu)房人簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買(mǎi)賣(mài)貸款抵押保證協(xié)議書(shū)，然后由購(gòu)房人存入**款，取得**款存款憑證后，再由購(gòu)房人持該憑證和存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買(mǎi)賣(mài)貸款抵押保證協(xié)議書(shū)及其他手續(xù)，向貸款銀行申請(qǐng)買(mǎi)房抵押貸款。貸款審批通過(guò)后，由貸款銀行將貸款直接打入資金監(jiān)管賬戶(hù)。貸款資金到賬后，購(gòu)房人取得存量房交易資金監(jiān)管存款憑證。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)辦理存量房買(mǎi)房抵押貸款的資金監(jiān)管手續(xù)如何辦理？
  答

  首先要由監(jiān)管人、售房人、購(gòu)房人簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買(mǎi)賣(mài)貸款抵押保證協(xié)議書(shū)，然后由購(gòu)房人存入**款，取得**款存款憑證后，再由購(gòu)房人持該憑證和存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、存量房買(mǎi)賣(mài)貸款抵押保證協(xié)議書(shū)及其他手續(xù)，向貸款銀行申請(qǐng)買(mǎi)房抵押貸款。貸款審批通過(guò)后，由貸款銀行將貸款直接打入資金監(jiān)管賬戶(hù)。貸款資金到賬后，購(gòu)房人取得存量房交易資金監(jiān)管存款憑證。

• 問(wèn) 為什么要實(shí)行存量房資金監(jiān)管？
  答

  其實(shí)是為保障存量房交易安全，規(guī)范存量房交易行為，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房〔2006〕321號(hào)）以及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行連續(xù)下發(fā)的兩個(gè)要求各地切實(shí)做好交易資金的監(jiān)管工作的緊急通知精神，2009年，市政府辦公室印發(fā)了《徐州市存量房交易網(wǎng)上備案管理辦法》，從而建立了存量房交易資金監(jiān)管制度。2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），作為調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段之一，再次強(qiáng)調(diào)各地要進(jìn)一步加大存量房交易資金的監(jiān)管力度。省住建廳、物價(jià)局、人社廳聯(lián)合發(fā)文，再次明確要求實(shí)行交易資金監(jiān)管制度，嚴(yán)格房地產(chǎn)交易結(jié)算資金監(jiān)管。實(shí)行監(jiān)管制度后，買(mǎi)賣(mài)雙方各在銀行設(shè)立賬戶(hù)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查房屋權(quán)屬清楚，可以登記發(fā)證，房款再劃歸賣(mài)方所有，確保了交易資金的安全。

• 問(wèn) 存量房是二手房嗎
  答

  1、存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋，相對(duì)于增量房而言。增量房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過(guò)的二手房，即通常所講的“庫(kù)存待售”的房產(chǎn)。2、存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)。存量房買(mǎi)賣(mài)程序是由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。存量房嚴(yán)格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房市場(chǎng)也叫做一級(jí)半市場(chǎng)。3、商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受 政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。所以說(shuō)存量房實(shí)際是商品房的一種。

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• 問(wèn) ??存量房好還是二手房好?存量房和二手房有什么區(qū)別？
  答

  　1、存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋?！　?、存量房和商品房的區(qū)別：　　商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。另外，從法律角度來(lái)分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類(lèi)商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷(xiāo)售對(duì)象的不同，可以分為外銷(xiāo)商品房和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)煞N。

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