使用物業(yè)維修基金時，具體程序怎樣操作？

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• 141****8112

  物業(yè)維修基金的使用應(yīng)當(dāng)履行下列程序:
  (1)申請單位持物業(yè)維修基金使用申請表、經(jīng)業(yè)主委員會審核同意的預(yù)算方案及業(yè)主意見征求表，報市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；
  (2)市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度70%的維修費用；
  (3)工程完工后，申請單位持下列資料報市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)，經(jīng)核實后，撥付維修費用的余額；
  ①審計報告書；
  ②業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同；
  ③工程款及審計費發(fā)票；
  ④業(yè)主委員會驗收合格證明。

  查看全文↓ 2012-12-21 15:46:16

相關(guān)問題

• 問 如何使用維修基金? 房屋維修基金的具體使用程序是怎樣的
  答

  商品房保修期一般為5年，保修期內(nèi)由開發(fā)商或相關(guān)廠家負(fù)責(zé)。保修期滿后，涉及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的，可啟用房屋維修基金。其中共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體，柱，梁，樓板，屋頂及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、綠地、道路、下水管道、安全防護(hù)設(shè)施等。房屋維修基金是每個購房者在購買房產(chǎn)時就必須繳納的一部分費用。如果不繳維修基金，業(yè)主就根本不可能拿到家門鑰匙。然而，交錢后所住的房屋一旦需要維修時，想花這筆錢卻不那么容易。 啟動需三分之二業(yè)主同意據(jù)沈陽市小區(qū)辦相關(guān)人士介紹，一般來說，小區(qū)業(yè)主想要啟動和使用維修基金，需要符合以下四個條件：1、該小區(qū)或住宅樓建立了維修基金賬號；2、損壞的部位必須是公共部位和公共設(shè)施；3、必須是在保修期滿以后；4、商品房小區(qū)必須組建業(yè)主委員會，由委托的物業(yè)公司在業(yè)主大會的監(jiān)督下啟動和使用維修資金。在滿足以上條件的情況下，當(dāng)住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問題需要維修時，就需要申請房屋維修基金。房屋維修基金申請分為五步。第一步，業(yè)主向物業(yè)公司提出維修要求后，物業(yè)公司向業(yè)主委員會提交維修改造方案，主要包括維修內(nèi)容、預(yù)算金額、按預(yù)算每平方米建筑面積分?jǐn)偨痤~、施工企業(yè)選擇等；第二步，由業(yè)主委員會召開全體業(yè)主大會，或者挨家通報征求意見，須經(jīng)三分之二以上的業(yè)主簽字同意，形成業(yè)主大會決議，并在小區(qū)內(nèi)公示5天；第三步，由物業(yè)公司帶相關(guān)資料到區(qū)小區(qū)辦審核；第四步，區(qū)小區(qū)辦審核抽查通過之后，維修開工；第五步，工程竣工后，由市房產(chǎn)局財計處核算辦理結(jié)算手續(xù)，財計處向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，由專戶銀行向物業(yè)公司劃款。對于沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，需使用維修資金的，要在區(qū)小區(qū)辦和街道辦事處指導(dǎo)下，組織申報。記者從王女士居住的小區(qū)業(yè)主委員會了解到，目前小區(qū)房屋維修基金申請已經(jīng)啟動，但“須經(jīng)三分之二以上的業(yè)主簽字同意”這一項很難，原因是房屋出現(xiàn)問題的業(yè)主想啟動維修基金解決問題，而沒有問題的居民卻不想動用這筆錢，因此要想達(dá)到三分之二業(yè)主同意的這一硬性要求是很難的。

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• 問 維修基金使用程序為什么要調(diào)整 如何調(diào)整維修基金使用程序
  答

  12月9日,烏魯木齊市政府網(wǎng)公布《烏魯木齊市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）,從12月31日起,烏市將對住房維修資金交存進(jìn)行調(diào)整,由住戶按購房款2%的比例繳納,調(diào)整為按房屋建造成本價繳納。 專項維修基金繳納依據(jù)由“購房款”調(diào)整到“房屋建造成本價”,其明顯是有多重利好的。比如其一,與國家相關(guān)上位法規(guī)保持一致與統(tǒng)一。按照國家《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定,“業(yè)主應(yīng)按照建筑安裝工程造價交存住宅專項維修資金”。但此前,烏魯木齊市卻按購房款2%的比例繳納,這明顯是存在問題的。 其二,相對于“房屋建造成本價”的固定性、不變性等,“購房款”是一個變量,依據(jù)前者繳納專項維修基金,可以避免同一樓住房不同價格而導(dǎo)致的維修基金繳納不同問題,促進(jìn)維修基金的交存公平。 但同樣很明顯的是,相比于專項維修基金的交存依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,專項維修基金的使用程序等,更需要調(diào)整與簡化。特別是,維修基金繳多用少的情況下,要讓專項維修基金真正發(fā)揮“住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)”功能,對維修基金的使用,要進(jìn)一步放寬相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。 此前,因為“必須要有三分之二以上的購房人同意,才能動用維修基金”等相關(guān)申請條件,導(dǎo)致維修基金使用率明顯不足。比如在北京市,截至2013年7月,北京繳存基金348.1億,使用5.38億,使用率1.55%；而廣州市的數(shù)據(jù)顯示,2012年10月,廣州市繳存資金約81億、使用8千萬,使用率0.99%；再拿烏魯木齊市來說,截止2015年11月,專項維修資金繳存50.83億元,維修資金支用審批1.86億元,使用率也不到3.66%。 對此,烏魯木齊市此次出臺的《辦法》同時規(guī)定：要“進(jìn)一步簡化緊急情況下維修資金的申請”,并列出了六類“可不經(jīng)過業(yè)主雙三分之二以上表決同意”的情形,包括“屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴(yán)重的”等。這可謂有效地簡化了程序,保障了專項維修基金的“維護(hù)”功能與作用。 但相比于情形多樣,需求強(qiáng)烈的維修內(nèi)容,維修基金的申請與使用,明顯還存在條件苛刻、程序復(fù)雜、手續(xù)繁多等問題。對此,不僅是烏魯木齊,全國其他所有城市和地方等,顯然還有必要在保證基金安全的前提下,進(jìn)一步明確相關(guān)管理辦法和制度,進(jìn)一步簡化相關(guān)維修基金的審批手續(xù)。避免一邊維修基金大量節(jié)余與閑置,另一邊,卻是購房業(yè)主看著自己的錢“睡大覺”,卻無法將其“喚醒”等尷尬情形！ 房屋維修基金怎么用 根據(jù)規(guī)定,房屋維修基金是有一定的使用條件的,用于房屋保修期滿后房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的大中修以及更新改造工程。房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?而公共部分是指戶外墻面、門廳、樓梯間等,還包括了共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、非經(jīng)營性停車場等。

• 問 如何使用維修基金? 物業(yè)維修基金如何管理使用
  答

  涉及小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實施；涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會議，經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上表決通過后實施。但屬人為損壞等因素造成的維修工程費用，由責(zé)任人承擔(dān)，不能使用維修基金。業(yè)委會可委托物業(yè)管理企業(yè)持相關(guān)材料到銀行辦理資金預(yù)支或結(jié)算手續(xù)。到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)時應(yīng)提交維修基金預(yù)支用備案表、維修工程施工合同及維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表等；工程竣工驗收合格后到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)時，應(yīng)提交維修費用決算單、維修費用發(fā)票、**終維修費用分?jǐn)偯骷?xì)表、費用決算分戶調(diào)整表等。

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• 問 ?? 物業(yè)維修基金如何使用
  答

  你好，物業(yè)維修基金使用范圍　　第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍　?。ㄒ唬┓课荼倔w：　　拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，恢?fù)承載能力。　　整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層?！　〔Ａ粔φw灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）　　戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換?！　。ǘ┕ㄅ涮祝骸　? 、道路（路幅寬 7 米以下）：路面破損50% 以上，整體修復(fù)路面、路沿?！　? 、綠地：經(jīng)驗收投入使用一年后，原有綠地率下降 30% 的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。　　3 、公益性設(shè)施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的?！　　⑿^(qū)圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。　　第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍　?。ㄒ唬┐怪彪娞荨　? 、機(jī)房部分：　　1 ）曳引機(jī)組：更換電動機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸?！　? ）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪?！　? ）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板?！　? ）選層器：整體更換。　　5 ）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。　　2 、井道部分：　　1 ）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。　　2 ）自動門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)?！　? ）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件?！　? ）導(dǎo)靴：整體更換?！　? ）曳引鋼絲繩：全部更換。　　6 ）對重：更換導(dǎo)靴?！　? ）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞?！　? 、廳站部分：　　1 ）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換?！　? ）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。望采納!

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• 問 ??買房時物業(yè)維修基金必須交嗎?作為業(yè)主,怎么正確使用物業(yè)管理維修基金呢?
  答

  物業(yè)維修基金交給物業(yè)就可以了。物業(yè)維修基金為加強(qiáng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金的管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)物業(yè)維修基金益，保障住宅正常的維修、使用，根據(jù)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》(2008已有新版文件《住宅專項維修資金管理辦法》)等有關(guān)規(guī)定，各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。新建商品房住宅首期維修基金，房地產(chǎn)開發(fā)商按照每平方米建筑面積成本價的3%-4%繳納;購房者按照每平方米建筑面積成本價的2%-3%繳納。業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

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