如何避免認(rèn)購書中的陷阱？

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• 142****8258

  為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時，本認(rèn)購書方始生效”，對認(rèn)購書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。
  如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進(jìn)行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。
  這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)“五證”就可以避免。

  查看全文↓ 2012-12-25 14:56:36

相關(guān)問題

• 問 如何避免商品房認(rèn)購書陷阱？
  答

  1、謹(jǐn)慎對待銷售人員的宣傳，為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，請您一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“**后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60％綠化率”，都請您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r頭腦發(fā)熱而被“套牢”。2、交錢之前請三思，為了**大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款。3、簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序，雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。4、把“誘餌”寫進(jìn)《商品房認(rèn)購書》，銷售人員往往會以“優(yōu)惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但有時**終難以兌現(xiàn)。購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內(nèi)容明確寫入《商品房認(rèn)購書》，并明確約定一旦這些約定不能實(shí)現(xiàn)的后果。5、約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。

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• 問 簽訂購房認(rèn)購書有什么注意事項(xiàng) 如何避免認(rèn)購書陷阱
  答

  房屋認(rèn)購書是目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)商針對購房者制定的協(xié)議書，通過在房屋認(rèn)購書中約定購房定金來約束購房者，以此保證房源銷售。然而，現(xiàn)實(shí)常發(fā)生一些購房合同對購房者不利的問題。那么，簽房屋認(rèn)購書后就一定要買房嗎？簽了認(rèn)購書后不買房可以退定金嗎？ 什么是認(rèn)購書？ 房屋認(rèn)購書也稱購房意向書，是房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤開盤前，與有意向購買房屋的購房者簽定的書面協(xié)議。 認(rèn)購書簽訂后什么情況下可退定金？ 1、簽約 如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。 2、 如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。 3、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。 4、如果一方在正式簽約時對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價格、房號、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。 5、房屋認(rèn)購書無效的情況，定金必然要返還。如開發(fā)商還未得未取得《商品房預(yù)售許可證》簽訂的房屋認(rèn)購書是無效的。 總之，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，開發(fā)商無需退還定金。所以，購房者在簽訂房屋認(rèn)購書后不一定要買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。 **后提醒各位購房者：購買房屋時**好不要簽訂房屋認(rèn)購書，而直接簽訂購房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時便處于被動地位，有些要求會遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購書時在認(rèn)購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還定金?！?

• 問 如何追討，房屋認(rèn)購書中的定金？
  答

  首先，如果開發(fā)商沒有銷售許可證，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還全部定金及其利息。其次，如果開發(fā)商有銷售許可證，關(guān)鍵看購房者與開發(fā)商所簽的認(rèn)購書對定金退還有無特殊約定;如有約定，從其約定。再者，如是出于購房者的原因未能與開發(fā)商簽署正式商品房買賣合同，而開發(fā)商又不存在任何違約情況的，購房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達(dá)成一致則開發(fā)商應(yīng)退還定金。其他情況下，定金是否可以退回，購房者可參照以下情形判斷：1、在不知道房屋被抵押的情況下，張旭鋒律師認(rèn)為在這種情況下，定金是絕對可以退還的，而且發(fā)展商應(yīng)該支付給購房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購房者看不中合適的房子，也沒有簽認(rèn)購書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對所購買的樓房編號存在疑點(diǎn)的案例時，是發(fā)展商原因?qū)е陆灰椎牟淮嬖?，開發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任;開發(fā)商不能舉證的，購房者有權(quán)要求退回定金。2、有購房者抱怨自己是在售樓人員的誤導(dǎo)下交付定金的，如房子的光線并不如售樓人員說的那樣好等誤導(dǎo)，因此要求退還定金。售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能說是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的;且那些由于個人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因?yàn)檫@是購房者必須面臨的交易風(fēng)險。

• 問 如何提防“認(rèn)購書”陷阱？
  答

  5、約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款，由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還。6、盡量不交“定金”，尤其是如果您還沒有下定**后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。7、避免“沒收”條款，盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認(rèn)購書》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導(dǎo)致您無法拿回自己所交的錢款。8、抓住對方違約，一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，才能夠底氣十足地要求對方返還款項(xiàng)。9、盡量利用“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，盡量找出“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達(dá)成一致、收入驟減、銀行無正當(dāng)理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。

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• 問 商品房認(rèn)購書中可能存在哪些陷阱？如何防范？
  答

  認(rèn)購書陷阱多，務(wù)必耐心仔細(xì)閱讀，不要被口頭承諾所迷惑。

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