如果開(kāi)發(fā)商土地已抵押能否辦理商品房預(yù)售許可證？

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  廣東省建設(shè)廳2004函房字41號(hào)

  查看全文↓ 2013-11-08 11:51:12
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  根據(jù)省建設(shè)廳【2004】函房字41號(hào)明確，自2004年1月1日起，對(duì)土地使用權(quán)已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，如抵押權(quán)人出具同意抵押土地上所建商品房預(yù)售的書(shū)面意見(jiàn)，并符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》商品房預(yù)售條件的，可按規(guī)定核發(fā)《商品房預(yù)售證》。
  但在銷售該商品房時(shí)，必須向購(gòu)房人告知該項(xiàng)目土地使用權(quán)已抵押的有關(guān)情況，并在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中注明該有關(guān)事項(xiàng)。

  查看全文↓ 2012-12-25 17:56:18

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商應(yīng)怎樣辦理商品房預(yù)售許可證手續(xù)？
  答

  (1)填寫(xiě)辦理商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)書(shū);　　(2)向市房產(chǎn)管理局提交下列證件及資料：　　①開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū);　?、诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件;　?、酃こ痰氖┕みM(jìn)度計(jì)劃;　　④投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料;　?、萆唐贩款A(yù)售方案，并說(shuō)明預(yù)售商品房坐落位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付日期、預(yù)售面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，附有商品房預(yù)售總平面圖;　?、扌柘蚓惩忸A(yù)售的，應(yīng)同時(shí)提交允許出售的批準(zhǔn)文件?！　?3)現(xiàn)場(chǎng)查勘建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)情況;　　(4)審查合格后，20日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

• 問(wèn) 怎么查詢開(kāi)發(fā)商的商品房銷售(預(yù)售)許可證？
  答

  《商品房預(yù)售許可證》是開(kāi)發(fā)商銷售商品房**重要的合法證明， 購(gòu)房者在查看此證時(shí)應(yīng)注意以下幾方面的問(wèn)題：1、許可證(副本)必須是原件，復(fù)印件無(wú)效。2、許可證上載明的開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱是否和開(kāi)發(fā)商的名稱一致，項(xiàng)目名稱是否和所購(gòu)房的樓盤(pán)一致，土地使用權(quán)。3、許可證上載明的預(yù)售款專用賬號(hào)是否是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》付款方式中的監(jiān)控賬號(hào)。4、預(yù)售房屋占用土地是否抵押。5、備注中記載事項(xiàng)，如房屋抵押情況、用途分布、回遷房等。6、許可證使用時(shí)須附上項(xiàng)目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置。因此 購(gòu)房者在查看許可證時(shí)， 必須同時(shí)查看項(xiàng)目平面圖(原件)，看圖中注明的預(yù)售房屋各棟位置。7、許可證中買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》編號(hào)是否在此之列。8、許可證的有效期限是否已過(guò)期。9、**后，應(yīng)把許可證編號(hào)抄下，到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源和房屋管理局查詢?cè)撟C的真實(shí)性。

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• 問(wèn) 如何看開(kāi)發(fā)商的《商品房銷售(預(yù)售)許可證》？
  答

  (1)看發(fā)展商名稱(售房單位)這個(gè)欄目時(shí)，主要是摸清現(xiàn)在接觸的售樓機(jī)構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開(kāi)發(fā)商自身的一個(gè)下屬部門(mén)，另一類是開(kāi)發(fā)商委托的房地產(chǎn)中介公司，如果是后者**好能提供開(kāi)發(fā)商的委托書(shū)以證明，其合法身份。 (2)看項(xiàng)目名稱這個(gè)欄目時(shí)，也挺麻煩，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)有很多名字，置業(yè)者就有必要搞清楚幾個(gè)名詞說(shuō)的是不是一回事。 (3)用途這個(gè)欄目實(shí)際決定了物業(yè)類型，從開(kāi)發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限，從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來(lái)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍。一般為商業(yè)、住宅、公寓等。 (4)銷售范圍是**核心的問(wèn)題，一個(gè)項(xiàng)目的《銷售許可證》既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。同一項(xiàng)目的不同樓座辦證雖有先后之別，但有些發(fā)展商因?yàn)榧庇谑栈貥强?，往往?huì)用一期的預(yù)售證冒充二期的預(yù)售證。有些項(xiàng)目申報(bào)時(shí)有發(fā)展商自用房或合作方分成房，只能另行辦理補(bǔ)地價(jià)等手續(xù)后才能進(jìn)入市場(chǎng)，而不能以商品房預(yù)售。因此，要搞清項(xiàng)目的建筑面積與預(yù)售批準(zhǔn)的銷售面積是否一致。 此外，發(fā)證機(jī)關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機(jī)構(gòu)。而且《許可證》本身的年限也是個(gè)需要留心的地方。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商未辦理商品房預(yù)售許可證手續(xù)，擅自預(yù)售商品房將受到什么處罰？
  答

  實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度是《城市房地產(chǎn)管理法》做出的法律規(guī)定，一切房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要預(yù)售商品房都必須按照國(guó)家的法律規(guī)定，辦理商品房預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》之后再行預(yù)售。不辦理商品房預(yù)售登記，未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房，違反了國(guó)家法律，就要受到法律的處罰。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：不辦理預(yù)售許可證手續(xù)預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款?！渡綎|省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定：“商品房未辦理預(yù)售審批手續(xù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，由房地產(chǎn)交易主管部門(mén)沒(méi)收非法所得價(jià)款，并對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以非法轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款一倍以下罰款?！薄斑`反本條例規(guī)定，未辦理交易手續(xù)，私自進(jìn)行房地產(chǎn)交易的由房地產(chǎn)交易主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦手續(xù)；逾期不辦的，對(duì)雙方當(dāng)事人分別處以實(shí)際成交額的1%以上5%以下罰款?！?/p>

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商想要預(yù)售房屋，是否必須取得商品房預(yù)售許可證？
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)證,用地規(guī)劃許可證,工程規(guī)劃許可證,施工許可證,四證齊全才可以辦理《商品房預(yù)售許可證》。

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