買(mǎi)房簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有什么法律效力？

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• 156****9773

  認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約**根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。
  審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，**后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。

  查看全文↓ 2013-01-06 15:21:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么 有什么法律效力
  答

  在簽下正式的買(mǎi)房合同之前，通常都會(huì)簽一個(gè)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)是干什么的？里面會(huì)寫(xiě)些什么內(nèi)容？有什么法律效力？ 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括： （1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； （2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； （3）房屋價(jià)款計(jì)算； （4）定金； （5）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)： 一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。 我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。 首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。 其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 **后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力 認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。 一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約**根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，**后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。 認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成**后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)： 一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任； 二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買(mǎi)方的責(zé)任。 三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

• 問(wèn) 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力有嗎？
  答

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)為購(gòu)房人保留房屋，不得自行售于他人。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效力：（1）沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購(gòu)協(xié)議的效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來(lái)看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)必須滿足以下條件：1、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，也就是說(shuō)只要認(rèn)購(gòu)書(shū)是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項(xiàng)目沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的；2、如果沒(méi)有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會(huì)受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。（2）取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

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• 問(wèn) 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力怎么樣？是否具有法律效力?
  答

  首先，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。 其次，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。 **后，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。

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• 問(wèn) 商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力?
  答

  所謂商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一種合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。很多購(gòu)房者認(rèn)為，在整個(gè)交易過(guò)程當(dāng)中，只有**終簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是正式合同，充其量也就是意向書(shū)而已，并不具備合同的約束力，因此，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒(méi)有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同的法律效力，一旦簽署，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購(gòu)房者在簽署商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)千萬(wàn)不能因其內(nèi)容簡(jiǎn)單而掉以輕心，尤其是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購(gòu)房人的問(wèn)題?！　?dǎo)致認(rèn)購(gòu)人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！　?*高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立過(guò)程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中一旦約定了定金，如果不想簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不愿訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就要雙倍返還。　律師提醒，一旦看到“定金”兩個(gè)字，就一定要同時(shí)想到這兩個(gè)字背后隱含著的“定金罰則”?！÷蓭熤д小”M管房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)常常將認(rèn)購(gòu)人套牢，但，只要注意以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止被套?！　∈紫纫?jǐn)慎對(duì)待銷(xiāo)售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷(xiāo)售人員會(huì)使出“渾身解數(shù)”，所以一定要謹(jǐn)慎分析銷(xiāo)售人員的促銷(xiāo)手段，無(wú)論是“**后一套”還是“明天就漲價(jià)”，無(wú)論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無(wú)論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請(qǐng)您保持冷靜，不要因?yàn)橐粫r(shí)頭腦發(fā)熱而被“套牢”。　 其次是交錢(qián)之前請(qǐng)三思。為**大限度保護(hù)自己的利益，要在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，消費(fèi)者還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或起訴消費(fèi)者支付錢(qián)款。　　第三，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》?！　〖s定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。　　第四就是盡量不交“定金”。如果還沒(méi)有下定**后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”?！　?*后要抓住對(duì)方違約機(jī)會(huì)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，消費(fèi)者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。　　認(rèn)購(gòu)書(shū)可直接轉(zhuǎn)成正式合同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價(jià)退出。但是在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。條件是具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，如果已經(jīng)決定要買(mǎi)這套房，不妨利用這個(gè)規(guī)定，爭(zhēng)取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，免去中間的夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

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• 問(wèn) 購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力是什么？簽訂時(shí)要注意什么？
  答

  購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)法律效力顯著，影響后續(xù)交易。簽訂合同前應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和價(jià)格趨勢(shì)，確保條款合理，有利自身。

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