房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力有嗎？

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• 146****3656

  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)為購(gòu)房人保留房屋，不得自行售于他人。
  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)有法律效力：
  （1）沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購(gòu)協(xié)議的效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
  根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來(lái)看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)必須滿足以下條件：
  1、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，也就是說(shuō)只要認(rèn)購(gòu)書(shū)是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項(xiàng)目沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的；
  2、如果沒(méi)有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會(huì)受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。
  （2）取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

  查看全文↓ 2019-01-17 17:08:10
• 148****0125

  首先，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
  其次，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
  **后，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有法律效力。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！痹摋l規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金
  

  查看全文↓ 2019-01-17 17:08:05
• 131****0383

  在商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，雙方會(huì)首先簽署房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，那房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)具有什么樣的法律效力？與合同有何不同？小編為您整理了相關(guān)知識(shí)。認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的的預(yù)約合同認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)不等于商品房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。
  二、認(rèn)購(gòu)書(shū)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的區(qū)別
  （一）認(rèn)購(gòu)書(shū)與買(mǎi)賣(mài)合同有何差別
  1、是訂約時(shí)間不同，預(yù)約屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過(guò)失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。
  2、是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。
  3、是簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預(yù)約的目的在于有事實(shí)或法律上障礙，暫無(wú)法訂定主契約時(shí)，約定將來(lái)訂立一定合同：預(yù)約的目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實(shí)踐性合同，不受要物約束。
  （二）認(rèn)購(gòu)書(shū)在購(gòu)買(mǎi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買(mǎi)賣(mài)合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)協(xié)議等文書(shū)。認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。相關(guān)閱讀：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的定義 房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的定義是什么簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)三點(diǎn)注意購(gòu)房者簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具備哪些法律效力如何認(rèn)識(shí)房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金及其損害賠償?shù)膯?wèn)題

  查看全文↓ 2019-01-17 17:08:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)是什么 有什么法律效力
  答

  在簽下正式的買(mǎi)房合同之前，通常都會(huì)簽一個(gè)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。這個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)是干什么的？里面會(huì)寫(xiě)些什么內(nèi)容？有什么法律效力？ 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。 認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容一般包括： （1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的基本情況； （2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）； （3）房屋價(jià)款計(jì)算； （4）定金； （5）簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的期限。 認(rèn)購(gòu)書(shū)常見(jiàn)于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書(shū)相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì) 審判實(shí)踐中，對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有兩種觀點(diǎn)： 一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)非獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書(shū)僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。 我們認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。 首先，認(rèn)購(gòu)書(shū)是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國(guó)合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)為獨(dú)立的合同。 其次，認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 **后，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書(shū)直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。 認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力 認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷(xiāo)售合同的效力。 一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約**根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，**后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。 認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于學(xué)理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成**后本約的義務(wù)，其特點(diǎn)： 一是當(dāng)事人要對(duì)違反誠(chéng)信談判義務(wù)，導(dǎo)致不能達(dá)成本約的行為承擔(dān)責(zé)任； 二是當(dāng)事人如果盡到誠(chéng)信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。因此可以說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易標(biāo)的物所擁有的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買(mǎi)方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強(qiáng)加具有不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)，特別是開(kāi)發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢(shì)，免除自己的責(zé)任或加重買(mǎi)方的責(zé)任。 三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠(chéng)信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。

• 問(wèn) 認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力？
  答

  您好,你**好看下認(rèn)購(gòu)書(shū)里面的內(nèi)容!謝謝!

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ??住宅認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力？
  答

  一、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！?第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！庇缮厦鎯蓷l規(guī)定可以看出，認(rèn)購(gòu)書(shū)在一定的情況下是具有法律效力的，認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來(lái)的，只要購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)多多留意，避免吃虧上當(dāng)。二、如何避免房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)定金糾紛1、需要確認(rèn)到認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的;2、一般在實(shí)際交易的過(guò)程中，開(kāi)放商提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是“定金”，購(gòu)房者一定要注意;3、購(gòu)房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說(shuō)明。因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 什么是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū) 法律效力是什么
  答

  認(rèn)購(gòu)書(shū)發(fā)生在購(gòu)房合同簽定之前，僅對(duì)即將簽定的商品房銷(xiāo)、預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認(rèn)，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價(jià)和總價(jià)等。通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽署，購(gòu)房者認(rèn)可房屋位置及價(jià)格并承諾于限定期限內(nèi)購(gòu)買(mǎi)，而開(kāi)發(fā)商則保證為購(gòu)房者保留特定的房屋。從認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容和功能上看，認(rèn)購(gòu)書(shū)符合民法理論中預(yù)約合同的特征，本質(zhì)上仍為一種合同。 按照民法理論，合同分預(yù)約和本約。預(yù)約，是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同。將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立合同的義務(wù)，而不負(fù)履行將來(lái)要訂立的合同中的義務(wù)。 但實(shí)際操作中因認(rèn)購(gòu)書(shū)具體內(nèi)容不同應(yīng)作出不同定性： 1、認(rèn)購(gòu)書(shū)約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書(shū)，違反意向書(shū)商定事宜應(yīng)承擔(dān)締約責(zé)任； 2、認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)即將簽定購(gòu)房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購(gòu)房合同的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定者應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任； 3、認(rèn)購(gòu)書(shū)就購(gòu)房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房合同草簽形式，其實(shí)質(zhì)為購(gòu)房合同。 購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力是什么？ 無(wú)論認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同、還是意向書(shū)或者是購(gòu)房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購(gòu)書(shū)約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。當(dāng)然，認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強(qiáng)行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效；如在起訴前開(kāi)發(fā)商取得認(rèn)購(gòu)證書(shū)，依照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。

• 問(wèn) 房屋內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)是否具有法律效力?
  答

  **高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》頒布前，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)屬于意向書(shū)，一方不履行承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式是定金。但是，在該《解釋》頒布后，其中第2條承認(rèn)了預(yù)約合同的效力，為此，《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》屬于預(yù)約，一方不履行承擔(dān)的是違約責(zé)任，另一方可以主張違約賠償。這在一定程度上，加強(qiáng)了對(duì)于購(gòu)房人合法權(quán)益的保護(hù)。

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