開發(fā)商的宣傳樓書有法律效力嗎？如何確定《售樓書》內(nèi)容對(duì)開發(fā)商的約束力？

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• 159****3720

  樓書主要做銷售宣傳用，不具有法律效力。為了避免交房時(shí)可能產(chǎn)生的糾紛，建議購房者與開發(fā)商協(xié)商將《售樓書》或其他廣告中承諾的有關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)《商品房買賣合同》。
  只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》之后，買賣雙方協(xié)商并簽訂《商品房買賣合同》才會(huì)有效。

  查看全文↓ 2013-01-17 16:12:48

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商的售樓廣告有法律效力嗎？
  答

  商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 買房時(shí)開發(fā)商的口頭承諾，對(duì)開發(fā)商有法律上的約束嗎？
  答

  口頭承諾在消費(fèi)中沒有法律約束力，除非當(dāng)事人對(duì)此口頭承諾進(jìn)行了錄音（且開庭時(shí)對(duì)方要承認(rèn)錄音的真實(shí)性），否則，只有將此口頭承諾的條款寫進(jìn)合同才具有法律約束力。

• 問 和開發(fā)商簽的臨時(shí)合同有效嗎？和開發(fā)商簽訂的協(xié)議書 有法律效力嗎？
  答

  意向定購協(xié)議書屬于合同的范疇，其特殊性在于，意向書有兩種形式，一種是無實(shí)際內(nèi)容，僅是下次簽訂合同的約定。二是具有可履行的實(shí)際內(nèi)容，如有明確的當(dāng)事人，有明確的標(biāo)的物，有明確的價(jià)格、金額，履行的期間，履行的方式等等。如果有可履行的實(shí)際內(nèi)容，不管其稱謂為意向還是合同，從簽訂時(shí)起就具有法律效力，當(dāng)事人雙方必須按合同履行。如果意向定購協(xié)議書只約定了下次簽訂合同的機(jī)會(huì)，你依據(jù)這份協(xié)議僅是取得了優(yōu)先權(quán)，對(duì)這項(xiàng)約定也是有法律效力的，對(duì)未約定的事項(xiàng)，不產(chǎn)生法律效力。

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• 問 開發(fā)商的廣告具有法律效力嗎 廣告中的宣傳標(biāo)語是否可以等同于開發(fā)商的承諾
  答

  樓盤廣告常常巨幅掛在城市里顯眼位置，赫然成了一道城市風(fēng)景，看到廣告而心動(dòng)買房的業(yè)主也不占少數(shù)。那么，這些開發(fā)商懸掛在外、面向大眾的廣告是否也具有法律效力？廣告上誘人的宣傳標(biāo)語是否可以等同于開發(fā)商的承諾？這些問題你應(yīng)該知道答案，以免損壞自身權(quán)益。 售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。 宣傳海報(bào)通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，有些海報(bào)可以界定為法律上的要約邀請(qǐng)，是可以具備法律效力的。 售樓海報(bào)往往體現(xiàn)的是樓盤外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，根據(jù)**高法相關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果要從法律上確保宣傳海報(bào)本身具有法律效力，可以把宣傳海報(bào)中的具體內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中或者將宣傳海報(bào)內(nèi)容作為售房合同的附件，以此制約開發(fā)商虛假宣傳和后期的違約行為。即使不對(duì)宣傳海報(bào)進(jìn)行約定，我們?cè)谫I房時(shí)也一定要對(duì)宣傳海報(bào)進(jìn)行留存，如果一旦日后就房屋格局、面積、質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等事宜發(fā)生糾紛，將可能成為贏得訴訟的關(guān)鍵證據(jù)。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。 （2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。 （3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。 （4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條：《 廣告法》第三十七條

• 問 開發(fā)商樓書內(nèi)容具有法律效益嗎？
  答

  肯定是沒有的落，只是一個(gè)宣傳的東東

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