買小產權房，在交易的時需要注意些什么？需要開發(fā)商出具哪些證件？

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• 132****2772

  只有商品房可以上市交易，小產權房買賣被法律禁止，買賣合同屬無效合同，建議在價格和風險之間充分衡量，慎重決定。

  查看全文↓ 2013-01-30 14:44:22

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• 問 看中一套小產權房，小產權房交易時候需要注意些什么呢？需要開發(fā)商出具哪些證？
  答

  只有商品房可以上市交易，小產權房買賣被法律禁止，買賣合同屬無效合同，建議在價格和風險之間充分衡量，慎重決定。

• 問 我想購買小產權房，這其中在交易的時候需要注意些什么呢？需要開發(fā)商出具哪些證件，才能了解并降低風險？
  答

  小產權房買賣有風險啊?！，F在不是說要全面清理小產權房嗎？你還敢買啊？

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• 問 ??購買小產權房需要簽約哪些手續(xù)？買小產權房必須要開發(fā)商出具什么證件？
  答

  　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換?！　≠徺I風險：　?。ㄒ唬┓尚ЯΑ　　靶‘a權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：　　對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效?！　τ趯⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效?！　τ趯⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。　?。ǘ┓慨a轉讓　　“小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響?！　。ㄈ┱唢L險　　購買在建小產權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。　　購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微?！　。ㄋ模┍O(jiān)管缺位　　鄉(xiāng)產權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

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• 問 開發(fā)商交房時，業(yè)主需要注意些什么？
  答

  業(yè)主驗收房子主要應注意:1、按合同及補充協(xié)議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。3、驗房程序完成確認無問題后才可領取鑰匙。4、領取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。5、在驗房過程中發(fā)現問題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據，在問題未解決前，不要領取鑰匙。如果開發(fā)商沒有竣工驗收備案表，則該房屋并不具備合法交付的條件，如堅持收房，則會喪失追索開發(fā)商逾期交付違約責任的前提，也會在房屋出現質量問題導致損害時，不得不承擔部分損失契稅和公共維修基金都是在辦理產權時才交納的，不應作為開發(fā)商交付房屋的前提條件，業(yè)主有權拒絕此不合法要求，并要求開發(fā)商交付房屋，如開發(fā)商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時間，開發(fā)商應按買賣合同的規(guī)定承擔逾期交付的違約責任如果交房時間延遲，業(yè)主可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔延期交房違約責任交房時間準確定義應為房屋的交付時間，在買賣合同中有明確規(guī)定，而業(yè)主前往收房的時間是實際的房屋交付時間，也就是領取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發(fā)商只要在合同約定的交付時間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發(fā)商履行了房屋交付的義務物業(yè)費是由物業(yè)管理公司收取的，在業(yè)主與開發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時無須交納，在業(yè)主驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時方才交納，且物業(yè)費一次預收不能超過一年。業(yè)主入住后發(fā)現房屋存在質量問題，例如：墻面或地板有裂縫，窗戶漏水、墻面有大量空鼓等等，業(yè)主有權要求開發(fā)商和物業(yè)公司給予免費維修，并可以提出賠償。如果業(yè)主入住后發(fā)現房屋存在重大結構質量問題，可直接開發(fā)商要求退房，同時要求開發(fā)商承擔違約責任。如果業(yè)主置疑開發(fā)商提供的實測面積，業(yè)主可能采取的維權辦法：就期房而言，開發(fā)商就所建造的房屋須出具兩次面積報告，一次是房屋預測面積，用于房屋預售時暫定房屋總價所用；一次是房屋實測面積，即開發(fā)商交房時的**終面積。這些工作都是由開發(fā)商委托測繪中心完成。如果業(yè)主對所購物業(yè)的實測面積有疑問，可以聘請有資質的單位進行重測，如果重測面積與開發(fā)商提供的實測面積不符，則開發(fā)商應退還相應的房款，同時承擔測量費用。如果面積一致，則業(yè)主須承擔此次測量的費用。但一般測量費用很高,大家只有團結一起出資金,才能夠實現。一般房屋驗收主要注意以下方面：1、門窗系列：框架是否牢固、安全檢查、平整，門窗是否密封、貼合、門鎖、窗鉤有無質量問題，玻璃是否防水密封。2、給排水系列：水管、水龍頭、水表是否安好，下水道是否堵塞，地漏是否通暢，有無泛水現象。3、供電系列：電燈、電線、線管是否有質量問題，電表流量大小。4、墻面、屋頂、地板系列：是否平整、起殼、起沙、剝落，是否裂縫、滲水。5、其他問題是否完善。房屋保修期為：主體結構在使用壽命年限內承擔保修；屋面、墻面防水5年；有地漏排水的地面及陽臺倒坡積水1年；廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏、門窗翹裂，五金件損壞1年；管道堵塞2個月；電器開關6個月；房屋白蟻預防15年不受危害。在保修期內如因工程質量所致，物業(yè)管理公司將責成房產開發(fā)商免費修理，如因業(yè)主使用不當，則自行支付維修費用。業(yè)主有權對所購住宅進行裝飾、裝修，但應保證絕對不影響房屋結構和公共設施，并提前向物業(yè)管理公司申報。

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• 問 小產權房怎么交易?買小產權房屋需要注意哪些問題?
  答

  1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。3、房屋的價格及付款時間約定。4、交房期限。5、權利擔保。6、違約責任。7、合同雙方認為應當約定的其他事項。

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