二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同哪些是不具備法律效力的？二手商品房的法律效力是如何認(rèn)定？

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• 156****5524

  一是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具備法律效力。

  查看全文↓ 2013-04-18 17:42:07
• 156****6117

  法律效力認(rèn)定：二手商品房的買(mǎi)賣(mài)相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣(mài)方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同就是合法有效合同。下列幾種情況的是屬于二手房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效的：
  1、賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。
  2、賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢;
  3、賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣(mài)方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開(kāi)發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。
  4、法院執(zhí)行或拍賣(mài)的二手房房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上述四種情況買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無(wú)效合同的方式來(lái)處理。

  查看全文↓ 2013-04-18 16:33:57
• 148****1798

  一是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具備法律效力。

  查看全文↓ 2013-04-18 16:29:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)有哪些風(fēng)險(xiǎn) 二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同有怎樣的法律效力
  答

  二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力 隨著我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)日漸活躍，二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)的機(jī)制正處在逐步形成的階段，這種機(jī)制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實(shí)踐來(lái)看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類(lèi)案件已占法院受理的民事案件中相當(dāng)一部分比例。筆者通過(guò)本文試圖對(duì)二手房交易過(guò)程當(dāng)中存在的一些問(wèn)題做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，希望讀者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，也希望一線(xiàn)的法官能聽(tīng)一下來(lái)自法院外部的不同意見(jiàn)。 一、二手商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。二手商品房的買(mǎi)賣(mài)相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣(mài)方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒(méi)有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書(shū)面的買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同就是合法有效合同。但在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中二手商品房的買(mǎi)賣(mài)遠(yuǎn)沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，可以說(shuō)相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買(mǎi)賣(mài)： 一是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一次性交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。 二是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，但賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢; 三是賣(mài)方與開(kāi)發(fā)商簽訂了二手房商品房買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)銀行貸款交清了房款，賣(mài)方入住或未入住，賣(mài)方的二手房房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣(mài)方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開(kāi)發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。 四是法院執(zhí)行或拍賣(mài)的二手房房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂了二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是否有效?筆者認(rèn)為，上述四種情況買(mǎi)賣(mài)雙方所簽訂的二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無(wú)效合同的方式來(lái)處理。

• 問(wèn) 二手小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否具備法律效力?
  答

  法律規(guī)定：（1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。（2）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。（3）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效4、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效之后的處理規(guī)則法律規(guī)定：（1）《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地**或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。（3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。（4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。（5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買(mǎi)受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。5、小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定相關(guān)法規(guī)：《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期（1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效；（2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；（3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無(wú)效處理；（4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??商品房哪個(gè)證有法律效力
  答

  當(dāng)然是房產(chǎn)證效力更大，房屋以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。但有效的協(xié)議也有法律效力，同樣可以用來(lái)維護(hù)權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房購(gòu)房協(xié)議有法律效力嗎? 二手房中介的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有法律效力嗎
  答

  1、一般情況下，私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議都是合法有效的?！逗贤ā返谒氖臈l：依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！逗贤ā返谖迨l：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 商品房哪個(gè)證有法律效力
  答

  當(dāng)然是房產(chǎn)證效力更大，房屋以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。但有效的協(xié)議也有法律效力，同樣可以用來(lái)維護(hù)權(quán)益。

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