商品房買賣有哪些風險 二手商品房買賣合同有怎樣的法律效力

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• 154****2126

  二手商品房買賣合同的法律效力 隨著我國目前房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進，房地產二級或三級市場日漸活躍，二級或三級市場的機制正處在逐步形成的階段，這種機制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實踐來看，因為房地產二級或三級市場機制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴重滯后，導致了目前產生了為數(shù)不少的房地產糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當一部分比例。筆者通過本文試圖對二手房交易過程當中存在的一些問題做一個簡單分析，希望讀者在購買二手房時避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。 一、二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對來說產權關系清晰，只要賣方取得房屋產權證，房屋未設定抵押，沒有債權債務糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當事方意思表示真實，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實踐過程當中二手商品房的買賣遠沒有這么簡單，可以說相當復雜，實踐過程當中經常遇到下列幾種情況的二手房買賣： 一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢。 二是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢; 三是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的二手房房屋所有權證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產權證質押在開發(fā)商處或銀行設定抵押登記。 四是法院執(zhí)行或拍賣的二手房房屋，產權尚未落實到權利人名下，權利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買方與賣方簽訂了二手房房屋買賣合同，是否有效?筆者認為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的二手房房屋買賣合同應認定為無效，不受法律保護，應按《合同法》規(guī)定的按無效合同的方式來處理。

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相關問題

• 問 二手商品房買賣合同哪些是不具備法律效力的？二手商品房的法律效力是如何認定？
  答

  一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權證尚未辦理完畢。這樣的二手商品房買賣合同不具備法律效力。

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• 問 《商品房買賣合同》示范文本 商品房買賣合同有什么法律效應
  答

  概述：商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。 目前實踐中**常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎上，總結經驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題。 本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。 商品房買賣合同說明（內容略） 「釋義」該部分是對文本的簡要介紹，包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中，有關填寫方法的規(guī)定（第3、4、5條）應詳細閱讀，并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分，能夠彌補該文本的不足，**大限度地維護開發(fā)商的合法權益。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。 「常見問題」有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒能嚴格按照“說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉，導致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴肅。 「對策」認真閱讀“說明”，嚴格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。 合同雙方當事人：（內容略） 「釋義」該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。 「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽，筆者曾經代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。） 「對策」賣方的基本情況應以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置，對此可自行印制買方基本情況替換該部分。 第一條 項目建設依據(jù)。 出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權?！竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴埂竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴埂竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號」為__________________________.該地塊土地面積為_________________，規(guī)劃用途為_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，「現(xiàn)定名」「暫定名」______________________.建設工程規(guī)劃許可證號為____________________________，施工許可證號為__________.「釋義」 該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開發(fā)主體等方面都符合國家有關規(guī)定，取得了有關主管部門的許可。 「常見問題」 實踐中，有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產要出售的，應當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權出讓合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況，嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付土地使用權出讓金，取得土地使用權證書?！? 「對策」 雖然在目前的司法實踐中，法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產，較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。 第二條 商品房銷售依據(jù)。 買受人購買的商品房為「現(xiàn)房」「預售商品房」。預售商品房批準機關為________________，商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義」 該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的**重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。 「常見問題」 未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協(xié)議（又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議），在業(yè)內是常見的。如果產生糾紛，一方以不符合預售條件為由主張合同無效，法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證，應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發(fā)商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。

• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內容？
  答

  1、認購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數(shù)額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、房地產、法律等專業(yè)術語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向**有關管理機關舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權退房,因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質量問題。 有些購房人認為,商品房竣工后已經過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現(xiàn)質量問題。而且根據(jù)有關法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質量的細節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。

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• 問 什么是商品房 商品房買賣合同有什么法律效應
  答

  商品房糾紛普遍存在于現(xiàn)實生活中，學習如何處理商品房糾紛，掌握相應的法律常識購房者所需要的。本文主要分析了商品房的概念以及商品房所涉及的法律糾紛的處理方法等。**后還提出了商品房糾紛的十種情況，為遭遇糾紛的購房者提供正確的解決之道。 近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，導致商品房買賣糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。本文在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問題談談筆者的淺見。 一、商品房買賣的基本理論問題 (一)商品房的概念 廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。 狹義的商品房指房地產開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋。除非特別說明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。 (二)商品房買賣合同的概念及法律特征 商品房買賣合同是指出賣人轉移在建或已建商品房所有權及相關財產權利予買受人，買受人支付價款的合同，是不動產買賣合同的**主要類型。 一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征： 1.標的物在法律上呈現(xiàn)出較復雜的形態(tài)。 在我國，由于土地為國家所有，因此商品房所附著的土地權利并非所有權而是使用權。同時，隨著經濟發(fā)展水平的不斷提高，人民對居住環(huán)境的要求越來越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標的物不僅限于土地使用權與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設施的所有權及使用權。 2.標的物財產權的轉移以登記為標志。是商品房買賣合同的主要法律特征。 我國《合同法》第133條規(guī)定：標的物的所有權自標的物交付時轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《城市房地產管理法》第60條規(guī)定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記?！稉７ā返?1條規(guī)定：當事人以本法第42條規(guī)定的財產(主要為不動產)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?？梢娢覈⒎▽ξ餀嘧儎硬傻怯浕蚪桓兑髁x。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權與土地使用權等財產權的轉移也應以辦理相關權屬變更登記為標志。 3.行政干預色彩相對濃厚。 由于土地房屋類不動產價值較大，對國計民生影響甚巨，故各國法律對不動產買賣合同均有特別規(guī)制。在我國，由于土地為國家所有，加之國家對房地產開發(fā)過程的嚴格監(jiān)控，對商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預尤為明顯，如對商品房預售合同采強制登記制度等。

• 問 《商品房買賣合同》登記備案很重要嗎？沒有登記備案的商品房買賣合同有哪些風險？
  答

  按照國家規(guī)定，商品房的買賣行為是以合同形式簽訂并履行的，《商品房買賣合同》是由省建設廳、工商主管部門監(jiān)制的制式文書，同時國家法律、法規(guī)明確規(guī)定，《商品房買賣合同》簽訂后，應到房產部門登記備案。按照沈陽市的規(guī)定，未經合同登記備案的購房合同，不可以作為辦理《房屋所有權證》的有效資料。購房者與開發(fā)企業(yè)簽署了《商品房買賣合同》之后，開發(fā)單位應持合同到沈陽市房地產交易中心申請備案登記后，將已登記的合同返還給購房者。同時，為更加便捷開發(fā)單位售房業(yè)務的開展，今年年底將開始實施《商品房買賣合同》網(wǎng)上登記備案制度。在房地產交易市場中，個別開發(fā)商為一己利益，違規(guī)售房屢有發(fā)生。主要的特征是“一房兩賣”、“未經銀行同意，將抵押的房屋賣出”、“未經司法部門允許，將已被法院等司法機關查封、扣押的房屋擅自出售”等?！渡唐贩抠I賣合同》備案登記制度，對控制個別開發(fā)企業(yè)這些“虛假套貨”、降低金融信貸風險可起到制約作用。一句話，合同登記備案就是消費者所購商品房屋是否安全有效的保證書。