《商品房買賣合同》示范文本 商品房買賣合同有什么法律效應(yīng)

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• 141****6830

  概述：商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。
  目前實(shí)踐中**常用的商品房買賣合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本（gf-2000-0171）。該示范文本是兩部門在原《商品房購(gòu)銷合同》示范文本（gf-95-0171）的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)改進(jìn)而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須足夠重視的課題。
  本文將依據(jù)《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋，并對(duì)如何填寫(xiě)做深入探討。
  商品房買賣合同說(shuō)明（內(nèi)容略）
  「釋義」該部分是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫(xiě)說(shuō)明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中，有關(guān)填寫(xiě)方法的規(guī)定（第3、4、5條）應(yīng)詳細(xì)閱讀，并在填寫(xiě)過(guò)程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部分，能夠彌補(bǔ)該文本的不足，**大限度地維護(hù)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益。而且規(guī)范、清晰的填寫(xiě)也有利于開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的商業(yè)形象。
  「常見(jiàn)問(wèn)題」有些開(kāi)發(fā)商工作人員由于工作潦草，沒(méi)能嚴(yán)格按照“說(shuō)明”第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉，導(dǎo)致文本混亂、及其不規(guī)范、不嚴(yán)肅。
  「對(duì)策」認(rèn)真閱讀“說(shuō)明”，嚴(yán)格按“說(shuō)明”填寫(xiě)文本。建議有條件的開(kāi)發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。
  合同雙方當(dāng)事人：（內(nèi)容略）
  「釋義」該部分詳細(xì)列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。
  「常見(jiàn)問(wèn)題」有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。（這絕不是筆者危言聳聽(tīng)，筆者曾經(jīng)代理過(guò)一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的地址填寫(xiě)的模糊不清導(dǎo)致無(wú)法與買方聯(lián)系，公司受到損失，該工作人員也丟了工作。）
  「對(duì)策」賣方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫(xiě)戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫(xiě)經(jīng)常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒(méi)有相應(yīng)的填寫(xiě)位置，對(duì)此可自行印制買方基本情況替換該部分。
  第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
  出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號(hào)為_(kāi)__________________的地塊的土地使用權(quán)?！竿恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)」「土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)」「劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)」為_(kāi)_________________________.該地塊土地面積為_(kāi)________________，規(guī)劃用途為_(kāi)________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
  出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，「現(xiàn)定名」「暫定名」______________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)___________________________，施工許可證號(hào)為_(kāi)_________.「釋義」 該條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的合法性的介紹。用以說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目在用地、規(guī)劃管理、施工管理、開(kāi)發(fā)主體等方面都符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得了有關(guān)主管部門的許可。
  「常見(jiàn)問(wèn)題」 實(shí)踐中，有些項(xiàng)目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當(dāng)取得土地主管部門的批準(zhǔn)，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開(kāi)發(fā)商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權(quán)預(yù)約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況，嚴(yán)格來(lái)講都不屬于具備了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)?！?br/> 「對(duì)策」 雖然在目前的司法實(shí)踐中，法院一般不簡(jiǎn)單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無(wú)效。但由于購(gòu)買上述土地上建設(shè)的房產(chǎn)，較之于已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地上的房產(chǎn)，買方面臨著較多的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則將建設(shè)用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。
  第二條 商品房銷售依據(jù)。
  買受人購(gòu)買的商品房為「現(xiàn)房」「預(yù)售商品房」。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)_______________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)_________________________________________.「釋義」 該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的**重要的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。按照主管部門許可的發(fā)售范圍不同，預(yù)售許可證分為內(nèi)銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項(xiàng)目才可以向中國(guó)境外客戶銷售。
  「常見(jiàn)問(wèn)題」 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱認(rèn)購(gòu)書(shū)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見(jiàn)的。如果產(chǎn)生糾紛，一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無(wú)效，法院一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主管部門有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的上述行為給予責(zé)令停止銷售活動(dòng)、沒(méi)收違法所得、罰款等行政處罰。
  

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買賣合同示范文本
  答

  就是正式合同的示范嗎 和正式合同的內(nèi)容按要求是一致的 是你買房的時(shí)候他給你看合同范本嗎 應(yīng)該不會(huì)有大的變動(dòng)

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• 問(wèn) **新商品房買賣合同示范文本？
  答

  商品房買賣合同范本(合同編號(hào)：　)合同雙方當(dāng)事人：出賣人：____________________________________________________________________注冊(cè)地址：___________________________________________________________________營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____________________________________________________________企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：_____________________________________________________________法定代表人：_________________　聯(lián)系電話：____________________________________郵政編碼：___________________________________________________________________委托代理人：_________________　地址：________________________________________郵政編碼：___________________　聯(lián)系電話：____________________________________委托代理機(jī)構(gòu)：_______________________________________________________________注冊(cè)地址：___________________________________________________________________營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_____________________________________________________________法定代表人：_________________　聯(lián)系電話：____________________________________郵政編碼：___________________________________________________________________買受人：_____________________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：___________　國(guó)籍：______________________________【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】_____________________________________地址：_______________________________________________________________________郵政編碼：___________________　聯(lián)系電話：____________________________________【委托代理人】【】姓名：_______________　國(guó)籍：______________________________地址：_______________________________________________________________________郵政編碼：___________________　電話：________________________________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

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• 問(wèn) 商品房買賣合同示范文本怎么寫(xiě)？
  答

  商品房買賣合同(合同編號(hào)：　　　　　　) 合同雙方當(dāng)事人： 出賣人：_________________________________________________________ 注冊(cè)地址：_______________________________________________________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________ 企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：_________________________________________________ 法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________ 郵政編碼：_______________________________________________________ 委托代理人：____________________地址：__________________________ 郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________ 委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________ 注冊(cè)地址：______________________________________________________ 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________ 法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________ 郵政編碼：______________________________________________________ 買受人：________________________________________________________ 【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍______________ 【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】_______________________ 地址：__________________________________________________________ 郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________ 【委托代理人】【 】姓名：____________________國(guó)籍：_____________ 地址：__________________________________________________________ 郵政編碼：______________________電話：__________________________ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。 出賣人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。 該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。 出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。 ________________________________________________________________________________________。第二條 商品房銷售依據(jù)。 買受人購(gòu)買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)________________________________________________________________________________________。第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況。 買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。 該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。 該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。 該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。 ________________________________________________________________________________________。 _________________________________________________________________________________________。第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。 出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款： 1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元， 總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。 2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。 3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。 4、 ____________________________________________________________________________________ 。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理： 1、雙方自行約定： （1）________________________________________________________________________________； （2）________________________________________________________________________________； （3）________________________________________________________________________________； （4）________________________________________________________________________________。 2、雙方同意按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （2）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 　　面積誤差比=────────────────×100% 合同約定面積 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第六條 付款方式及期限。 買受人按下列第__________種方式按期付款： 1、一次性付款 _______________________________________________________________________________________。 2、分期付款 _______________________________________________________________________________________。 3、其他方式 _______________________________________________________________________________________。

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• 問(wèn) 上海市商品房買賣合同示范文本有什么 有什么適合二手房用的商品房買賣合同示范文本
  答

  上海市商品房買賣合同示范文本 下載請(qǐng)點(diǎn)擊以下圖標(biāo) 附件：

• 問(wèn) 什么是商品房 商品房買賣合同有什么法律效應(yīng)
  答

  商品房糾紛普遍存在于現(xiàn)實(shí)生活中，學(xué)習(xí)如何處理商品房糾紛，掌握相應(yīng)的法律常識(shí)購(gòu)房者所需要的。本文主要分析了商品房的概念以及商品房所涉及的法律糾紛的處理方法等。**后還提出了商品房糾紛的十種情況，為遭遇糾紛的購(gòu)房者提供正確的解決之道。 近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買賣中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。 一、商品房買賣的基本理論問(wèn)題 (一)商品房的概念 廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。 狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。 (二)商品房買賣合同的概念及法律特征 商品房買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的**主要類型。 一般來(lái)說(shuō)，商品房買賣合同具有如下法律特征： 1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。 在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買賣合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。 2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買賣合同的主要法律特征。 我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。《擔(dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)(主要為不動(dòng)產(chǎn))抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見(jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買賣合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。 3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。 由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。