買賣二手房流程是怎樣的要注意哪些問題？

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• 153****6148

  在購買二手房時(shí)建議您應(yīng)該注意以下問題：
  一、注意二手房的產(chǎn)權(quán)狀況。購房者購買二手房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)完整，否則買賣行為可能不合法，購房者的權(quán)益受到損害。購房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。如果賣房者并非房屋所有權(quán)人，或賣房者只是有部分產(chǎn)權(quán)，與其進(jìn)行交易，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。
  二、了解二手房的結(jié)構(gòu)狀況。購房者購買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結(jié)構(gòu)情況，看看房屋的外部狀況和內(nèi)部布局是否完好。
  三、考察二手房的建筑質(zhì)量。建筑質(zhì)量好壞，直接關(guān)系到購房者的購買價(jià)格和住用期限。
  四、調(diào)查二手房是否存在**問題。關(guān)鍵：購買二手房一定在成交之前弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)是否完整，否則，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。

  查看全文↓ 2013-05-02 15:24:39
• 152****4992

  購買二手房的程序主要有：
  1、實(shí)地考察房屋自身情況和周邊環(huán)境;
  2、產(chǎn)權(quán)審查，要把產(chǎn)權(quán)弄清楚，是否有共有人，共有人是否愿意出售房屋，房屋是否在**或已被抵押;
  3、和房主協(xié)商房屋價(jià)格;
  4、簽訂買賣合同;
  5、交易管理部門確定產(chǎn)權(quán)無糾紛后辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，將購房款付給房主，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，在30日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。需要注意的事項(xiàng)有：
  (1)搞清賣方的真實(shí)身份，到底是產(chǎn)權(quán)人本人還是其代理人，房屋產(chǎn)權(quán)證是否齊全真實(shí);
  (2)房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，其他共有人是否同意出售;
  (3)房屋的計(jì)價(jià)方式是不是按面積計(jì)總價(jià)，還是按單位面積確定單價(jià)后再計(jì)總價(jià);如按單價(jià)算總價(jià)，應(yīng)約定面積重新測(cè)算后的誤差如何處理;
  (4)明確具體約定交房日期、辦理過戶手續(xù)的期限及逾期違約責(zé)任;
  (5)核實(shí)水、電、氣、電話、有線電視、物業(yè)等設(shè)施的欠費(fèi)情況，具體約定結(jié)算、過戶辦法;
  (6)如果涉及**問題，特別需要約定賣方遷出**的期限，因?yàn)槊考灰拙衅渥陨淼奶攸c(diǎn)和復(fù)雜性，建議買方聘請(qǐng)專業(yè)律師介入交易過程，對(duì)合同進(jìn)行審核、把關(guān)。

  查看全文↓ 2013-05-02 15:24:06

相關(guān)問題

• 問 ??二手房全款流程是怎樣的?需要注意哪些問題?
  答

  一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介如果買二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。二、實(shí)地考察房屋情況1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰1、看房產(chǎn)證。（1）有沒有房產(chǎn)證。 沒有的直接PASS，沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。（2）看房主是誰。 賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。（3）看房屋有沒正在貸款。 有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。2、看土地證。 有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會(huì)把這塊算到房?jī)r(jià)里，由買家承擔(dān)。3、去房管局核實(shí)，做系統(tǒng)的產(chǎn)調(diào)。4、看房子是否在租。 如果在租狀態(tài)要提前協(xié)商解決辦法，不然會(huì)很被動(dòng)。四、交易前要注意的問題1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：有些房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。（1）水費(fèi)。要問賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。（2）電費(fèi)。要問賣家是否已付清電費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。（3）煤氣費(fèi)。（4）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。去物業(yè)公司問，有沒有欠啥錢。2、注意遷移戶口問題。有時(shí)候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買（這種事，真還聽過不少）。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會(huì)、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)1、合同的建立：房管局大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見看法，以達(dá)成**后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。3、過戶：①時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費(fèi)包括：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）。“交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個(gè)人的名字，老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點(diǎn)的**后一個(gè)問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時(shí)限。4、明確違約責(zé)任：（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，**好直接定下具體數(shù)額的違約金（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。

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• 問 購買二手房需要注意哪些問題? 購買二手房應(yīng)該注意哪些問題？整個(gè)流程是怎樣的
  答

  　二手房要注意些什么　　1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書?！　?、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書?！　?、仔細(xì)核對(duì)賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書?！　?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋?！　?、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)

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• 問 二手房買賣流程及注意事項(xiàng)有哪些? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項(xiàng)呢?第一步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第二步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”

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• 問 買二手房需要注意的事項(xiàng)有哪些? 購買二手房應(yīng)該注意哪些問題？整個(gè)流程是怎樣的
  答

  　二手房交付時(shí)應(yīng)注意的主要事項(xiàng)總結(jié)如下：　　一、二手房設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等?！　《?、水、電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過戶　　雙方應(yīng)一同來到自來水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，并向工作人員詢問原房東有無欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問原房東的欠費(fèi)情況，這些欠費(fèi)可能是原房東以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計(jì)算，累積起來就相當(dāng)高了)?！　∪?、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過戶　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理過戶手續(xù)，同時(shí)，二手房買房人也要特別注意詢問工作人員原房東有無拖欠費(fèi)用的情況?！　∷?、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接，要注意詢問物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。　　五、戶口遷移

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• 問 ??二手房買賣，賣家要注意哪些問題？
  答

  一、二手房過戶賣方需要哪些手續(xù)房屋權(quán)證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證)；2、房產(chǎn)證；3、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；4、稅費(fèi)繳納證明。買方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證)；2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)議；3、稅費(fèi)繳納證明。二、要注意哪些問題1、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時(shí)間過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣，一般在7個(gè)工作日左右。有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。2、本人不能到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。3、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。4、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面臨房、錢兩空的尷尬境地。

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