在簽訂正式的商品房買賣合同之前，都必須先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書嗎？現(xiàn)在很多開發(fā)商都是這么做的。

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• 147****1768

  可以不簽訂的

  查看全文↓ 2013-05-10 16:01:00
• 152****6658

  根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定，并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式預(yù)售(銷售)合同前，必須簽訂認(rèn)購(gòu)書。認(rèn)購(gòu)書的法律意義就在于，它畢竟是雙方當(dāng)事人意思表示一致的書面約定，一旦簽訂，便具有當(dāng)然的法律約束力，簽訂人就要為其負(fù)責(zé)，受其約束。
  如果認(rèn)購(gòu)書對(duì)房號(hào)、面積、價(jià)格、雙方權(quán)利義務(wù)都作了明確的約定，那么可以認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書就是一份買賣合同，雙方簽訂的正式合同，不過是把認(rèn)購(gòu)書約定的內(nèi)容具體化;
  如果認(rèn)購(gòu)書未明確主要條款，則認(rèn)購(gòu)書不具備買賣合同的性質(zhì)，可以看做是雙方的意向書，但仍然具有法律效力。

  查看全文↓ 2013-05-10 16:00:53

相關(guān)問題

• 問 是不是在簽訂商品房買賣合同之前，都必須簽訂認(rèn)購(gòu)書？
  答

  不是。我國(guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式預(yù)售（銷售）合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。換句話說，簽《認(rèn)購(gòu)書》不是正式簽約的必要前提。

• 問 請(qǐng)問商品房預(yù)售中，在簽訂正式商品房買賣合同之前簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書是否具有法律效力？
  答

  認(rèn)購(gòu)協(xié)議書具有法律效力。銷售面積應(yīng)以認(rèn)購(gòu)書表明的建筑面積為準(zhǔn)?？梢云鹪V開發(fā)商,**高法院公報(bào)有類似案例。

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• 問 簽訂認(rèn)購(gòu)書，首府已付，開發(fā)商沒有五證，未簽訂商品房買賣合同，有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  未辦理登記備案有風(fēng)險(xiǎn)登記備案制度主要是為了通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)城區(qū)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案管理，就是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號(hào)碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子一般只能賣給一個(gè)人，可以有效地防止商品房預(yù)售中出現(xiàn)的重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。除了可以規(guī)避“一房多賣”的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同登記備案也是購(gòu)房者申請(qǐng)貸款的一個(gè)必要條件。在目前武漢市房產(chǎn)交易中，各大貸款銀行都是在審查購(gòu)房合同辦理登記備案后才會(huì)發(fā)放貸款。因此大部分開發(fā)商辦好合同登記備案后并不會(huì)立即將合同交還給購(gòu)房者，而是交給銀行審查以申請(qǐng)貸款，直到銀行貸款批下后才能將購(gòu)房合同交還給購(gòu)房者，這也是購(gòu)房者需要等待一個(gè)月甚至更多時(shí)間才能拿回購(gòu)房合同的原因。合同登記備案號(hào)如何查詢購(gòu)房合同登記備案后會(huì)在合同上蓋一個(gè)登記備案章，上面的號(hào)碼即為合同登記備案號(hào)。購(gòu)房者既可登陸武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，鍵入相關(guān)信息查詢合同登記備案情況，也可在向開發(fā)商征詢經(jīng)辦合同登記備案房產(chǎn)局后，親自前往該處了合同登記備案情況。

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• 問 簽訂認(rèn)購(gòu)書在開發(fā)商嗎？簽訂新房認(rèn)購(gòu)書要注意哪些問題？
  答

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。2、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；3、開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)；5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過多也不能過少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與房屋買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

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• 問 購(gòu)房者簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》與簽訂正式合同時(shí)，因注意哪些內(nèi)容是需注意的？
  答

  要注意以下內(nèi)容：(1)確認(rèn)房產(chǎn)的資質(zhì)?！额A(yù)售合同》有規(guī)范文本，但《房屋認(rèn)購(gòu)書》條款較簡(jiǎn)單，有些房產(chǎn)商可能利用《認(rèn)購(gòu)書》中未必要寫明《預(yù)售許可證》等資質(zhì)情況，來規(guī)避法律，購(gòu)房者不可忽視這一點(diǎn)。 (2)具體基本生效條款。盡管并沒有明確的法律規(guī)定《認(rèn)購(gòu)書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、交付時(shí)間、生效條件等必須有明確的約定。 (3)內(nèi)容合法。形式上雖無限制規(guī)定，雙方可以就違約責(zé)任等達(dá)成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達(dá)成，定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規(guī)限定的范圍。