商品房是必須有預售許可證才可以買嗎？

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• 131****6271

  原則上講是這樣沒錯，不過開發(fā)商怎么可能等到拿到預售許可證才開始賣房子呢。沒有預售證的情況還是可以通過認籌、認購等方式銷售房子，等到樓盤真正開盤的時候，這些工作已經(jīng)做得差不多了。
  對于消費者而言，大部分的商品房都可以購買，即使沒有預售證也沒有關(guān)系，因為房子**終是要銷售的，只是差一個證件而已。
   

  查看全文↓ 2013-08-12 09:22:39

相關(guān)問題

• 問 商品房交易必須有哪些證？
  答

  賣方：身份證，房產(chǎn)證，有貸款的需要抵押合同，買方要提供身份證，結(jié)婚證或者未婚證，社?？ǎㄉ顟舨恍枰隧棧┗蛘呤且荒暌陨系募{稅證明，戶口本，銀行流水，首期款首期款證明。

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• 問 什么是商品房預售許可證 如何申請商品房預售許可證
  答

  有過買房經(jīng)歷的購房者可能有這個感受，樓盤商品房預售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說不出個甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預售許可證》。政府對其會有很多具體而嚴格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售；開發(fā)商要交齊預售部分的地價才發(fā)給預售許可證；預售房款必須專款專用等等。政府就是從預售許可證開始就替購房者對開發(fā)商進行把關(guān)和監(jiān)督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復印件無效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。 有一些發(fā)展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。   ２、附圖必須同時懸掛 《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。 在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。   ３、防止超面積銷售 在預售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內(nèi)。如果買了不在預售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。   ４、預售款須入專用帳戶 在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。   ５、有效期 《商品房預售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。 《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護。   ６、商品房買賣合同號 發(fā)證機關(guān)會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從ＸＸ號到ＸＸ號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發(fā)證機關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。 另外，預售許可證上還有一項編號是“X房預字第ＸＸ號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。   ７、查詢與投訴 在《商品房預售許可證》上，有“發(fā)證機關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。

• 問 什么是商品房預售許可證，沒有預售許可證的房子能買嗎
  答

  《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。依照上述規(guī)定，具備商品房預售許可證是期房銷售的前提條件，換句話講，也就是開發(fā)商取得了銷售許可證才獲得簽訂期房銷售合同的主體資格。因為無論是商品房買賣合同還是認購書，都要求簽訂雙方具備主體資格，消費者作為買方要具備民事行為能力，開發(fā)商作為賣方要具備銷售資格，這樣雙方簽訂的合同才能認定為有效。沒有商品房預售許可證的房子能買嗎？實踐中，存在大量的購買無商品房預售許可證期房的購房者。但是，由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險，所以購房者**好不要買沒有商品預售許可證的房子。目前，在商品房銷售市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般對返還問題都沒有明確規(guī)定。由于存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備銷售條件，所以一旦出現(xiàn)糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。在買房之前，必要的調(diào)查不可少，不過盡快簽訂正式的商品房買賣合同更重要?，F(xiàn)在北京市使用的商品房買賣合同文本中要求明確商品房銷售依據(jù)。合同中都含有如下字樣：“買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為___________，商品房預售許可證號為___________?！焙炗喓贤臅r候此項目如果空缺，就有可能是無證銷售，消費者要加以注意。以上就是對“沒有商品房預售許可證的房子能買嗎”“開發(fā)商沒有商品房預售許可證怎么辦”所做的解答。由于開發(fā)商出售沒有商品房預售許可證的房子違反了法律規(guī)定，所以購房者**好不要買沒有商品房預售許可證的房子。如果已經(jīng)購買，則可以要求退還定金或者退房。當然，開發(fā)商不會輕易答應購房者的要求，購房者應當及時請律師收集證據(jù)向法院起訴，幫助您維護自己的權(quán)益。

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• 問 什么是商品房預售許可證 沈陽商品房預售許可證應該如何獲取
  答

  在房屋買賣過程中，無論是對于開發(fā)商還是購房者，商品房預售許可證都是“五證”中的重要一“證”，面對如此重要的證件，諸多購房者都要問，究竟什么是商品房預售許可證？什么樣的房子能夠達到獲取商品房預售許可證的條件呢？ 什么是商品房預售許可證？ 《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。 沈陽商品房預售許可證的獲取條件 1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件； 3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證； 4、已通過竣工驗收； 5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期； 6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。

• 問 什么是商品房預售許可證？
  答

  《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。