商品房按揭貸款計息方式有哪幾種

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• 138****9615

  貸款對象
  貸款對象，是指銀行對哪些部門、企業(yè)、單位和個人發(fā)放貸款。其實質是選擇貸款投向，確定貸款范圍和結構。
  商業(yè)銀行貸款對象的確定：
  一要反映信貸資金運動的本質要求，貸款出去要能保證償還付息；
  二要符合商業(yè)銀行貸款原則的要求，貸款發(fā)放要遵循效益性、安全性、流動性原則；
  三要體現(xiàn)貨款投向政策的要求，貸款的投向要服從國家產(chǎn)業(yè)政策。
  因此，商業(yè)銀行的貸款對象必須是經(jīng)營性企業(yè)單位，即具有經(jīng)濟收入，預付的價值能夠得到補償和增值，有歸還貸款本息的資金來源。凡非經(jīng)營性、沒有經(jīng)濟收入的單位，只能作為財政撥款對象，而不能成為銀行貸款對象。
  總之，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，一切從事生產(chǎn)、流通和為生產(chǎn)流通提供勞務服務的經(jīng)營性企業(yè)單位以及個體經(jīng)濟都可以成為貸款對象。根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定：貸款對象應當是經(jīng)工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。
  (二)貸款條件
  貸款條件，是指具備什么條件的對象才能取得貸款。是對貸款對象提出的具體要求。凡在對象之內(nèi)，而又滿足條件要求的企業(yè)單位就可取得銀行貸款。確定貸款條件的依據(jù)是：企業(yè)單位設置的合法性、經(jīng)營的獨立性、自有資本的足夠性、經(jīng)營的盈利性及貸款的安全性。因此，凡需要向銀行申請貸款的企事業(yè)單位、個人必須具備以下基本條件。
  我國商業(yè)銀行現(xiàn)行貸款條件為：
  1．經(jīng)營的合法性
  2．經(jīng)營的獨立性
  3．有一定數(shù)量的自有資金
  4．在銀行開立基本賬戶
  5．有按期還本付息的能力
  八、貸款用途和種類
  (一)貸款用途
  貸款用途是指貸款在企業(yè)資金占用中所表現(xiàn)出來的使用方向和范圍。它是具體規(guī)定企業(yè)什么樣的資金需要可以便用貸款，以及這些資金需要中多大部分由銀行貸款解決。
  現(xiàn)行貸款用途主要是用于存貨和固定資產(chǎn)更新改造的資金需要。從流動資金看，工業(yè)企業(yè)的貸款主要用于原材料儲備、在產(chǎn)品和產(chǎn)成品存貨的資金需要。商業(yè)企業(yè)的貸款主要用于商品存貨的資金需要以及工商企業(yè)在商品銷售過程中結算在途資金需要。從固定資金看，主要用于企業(yè)技術進步、設備更新的資金需要，企業(yè)新建、改造、擴建的資金需要，以及企業(yè)進行科技開發(fā)的資金需要(包括部分流動資金)。在消費領域主要用于民用商品房和汽車的購置而引起的資金需要。
  九、貸款種類
  現(xiàn)行貸款種類的劃分標準及種類如下：
  (一)按貸款經(jīng)營屬性劃分
  1，自營貸款。指貸款人以合法方式籌集的資金自主發(fā)放的貸款，其風險由貸款人承擔，并由貸款人收**金和利息。
  2．委托貸款。指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人(受托人)只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。
  3．特定貸款。指經(jīng)國務院批準并對貸款可能造成的損失采取相應補救措施后責成國有獨資商業(yè)銀行發(fā)放的貸款。
  (二)按貸款使用期限劃分
  1．短期貸款。指貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的貸款。
  2．中、長期貸款。中期貸款指貸款期限在1年以上(不含1年)5年以下(含5年)的貸款。
  長期貸款，指貸款期限在5年(不含5年)以上的貸款。人民幣中、長期貸款包括固定資產(chǎn)貸款和專項貸款。
  (三)按貸款主體經(jīng)濟性質劃分
  1．國有及國家控股企業(yè)貸款。
  2．集體企業(yè)貸款。
  3．私營企業(yè)貸款。
  4．個體工商業(yè)者貸款。
  (四)按貸款信用程度劃分
  1．信用貸款。指以借款人的信譽發(fā)放的貸款。
  2．擔保貸款。指保證貸款、抵押貸款、質押貸款。
  保證貸款，指按規(guī)定的保證方式以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任或者連帶責任而發(fā)放的貸款。
  抵押貸款，指按規(guī)定的抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。
  質押貸款，指按規(guī)定的質押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權利作為質物發(fā)放的貸款。
  3．票據(jù)貼現(xiàn)。指貸款人以購買借款人未到期商業(yè)票據(jù)的方式發(fā)放的貸款。
  (五)按貸款在社會再生產(chǎn)中占用形態(tài)劃分
  1．流動資金貸款。
  2．固定資金貸款。
  (六)按貸款的使用質量劃分
  1．正常貸款。指預計貸款正常周轉，在貸款期限內(nèi)能夠按時足額償還的貸款。
  2．不良貸款。不良貸款包括呆賬貸款、呆滯貸款和逾期貸款。
  呆賬貸款，指按財政部有關規(guī)定列為呆賬的貸款。
  呆滯貸款，指按財政部有關規(guī)定，逾期(含展期后到期)并超過規(guī)定年限以上仍來歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規(guī)定年限但生產(chǎn)經(jīng)營已終止、項目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。
  逾期貸款，指借款合同約定到期(含展期后到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。
  (七)按國際慣例(風險度)對貸款質量的劃分
  將銀行貸款劃分為正常、關注、次級、可疑、損失五個等級，后三類貸款稱為不良貸款或為有問題貸款。
  十、貸款期限、利率、貼息和結息
  (一)貸款期限
  金融機構貸款的期限主要是依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點、生產(chǎn)建設周期和綜合還貸能力等，同時考慮到銀行的資金供給可能性及其資產(chǎn)流動性等因素，由借貸雙方共同商議后確定。貸款期限在借款合同中標明。自營貸款期限**長一般不得超過10年(對個人購買自用普通住房發(fā)放的貸款**長期限可到20年)，超過10年應當報中國人民銀行備案。票據(jù)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)期**長不得超過6個月，貼現(xiàn)期限為從貼現(xiàn)之B起到票據(jù)到期日止。貸款到期不能按期歸還的，借款人應當在貸款到期日之前，向貸款人申請貸款展期。短期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；中期貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期期限累計不得超過3年。借款人未申請展期或申請展期末得到批準，其貸款從到期日算起，轉入逾期貸款賬戶。
  (二)貸款利率
  貸款人應當在中國人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限范圍內(nèi)，確定每筆貸款利率，并在借款合同中標明。貸款利率的上下限是指中國人民銀行在基準利率的基礎上規(guī)定一個浮動幅度，在這個幅度內(nèi)，由貸款人和借款人協(xié)商后確定貸款利率。貸款人和借款人應當按借款合同和有關計息規(guī)定按期計收或支付利息。
  (三)貼息及結息
  為了促進某些產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，有關地方、部門可以對某些貸款補貼利息。貸款的貼息，實行誰確定、誰貼息的原則。對有關部門貼息的貸款，承辦銀行應當自主審查’發(fā)放，并根據(jù)《貸款通則》的有關規(guī)定嚴格管理：除國務院規(guī)定外，任何單位和個人無權決定停息、減息、緩息和免息。
  十一、貸款方式
  (一)貸款方式的含義
  貸款方式是指貸款的發(fā)放形式。它體現(xiàn)銀行貸款發(fā)放的經(jīng)濟保證程度。反映貸款的風險程度。
  (二)貸款方式的選擇依據(jù)
  貸款方式的選擇主要依據(jù)借款人的信用和貸款的風險程度，對不同信用等級的企業(yè)，不同風險程度的貸款，應選擇不同的貸款方式，以防范貸款風險。
  (三)具體貸款方式
  我國商業(yè)銀行采用的貸款方式有信用放款、保證貸款、票據(jù)貼現(xiàn)，除此之外，還包括賣方信貸和買方信貸。
  1．信用貸款方式
  信用貸款方式是指單憑借款人的信用，無需提供擔保而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式?jīng)]有現(xiàn)實的經(jīng)濟保證，貸款的償還保證建立在借款人的信用承諾基礎上，因而，貸款風險較大。
  2．擔保貸款方式
  擔保貸款方式是指借款人或保證人以一定財產(chǎn)作抵押(質押)，或憑保證人的信用承諾而發(fā)放貸款的貸款方式。這種貸款方式具有現(xiàn)實的經(jīng)濟保證，貸款的償還建立在抵押(質押)物及保證人的信用承諾基礎上。
  3．貼現(xiàn)貸款方式
  貼現(xiàn)貸款方式是指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行融通資金的一種貸款方式。這種貸款方式，銀行直接貸款給持票人，間接貸款給付款人，貸款的償還保證建立在票據(jù)到期付款人能夠足額付款的基礎上。
  十二、貸款程序
  (一)貸款申請
  (二)貸款審批
  (三)簽定合同
  (四)貸款發(fā)放
  (五)貸款的管理和收回
  十三、信貸監(jiān)督與制裁
  (一)信貸監(jiān)督
  貸款監(jiān)督，是銀行在辦理信貸業(yè)務過程中，對國民經(jīng)濟各部門、各單位的經(jīng)濟活動進行檢查、分析、督促、制約的行為。其實質是運用信貸、利率杠桿，對企業(yè)經(jīng)濟活動產(chǎn)生影響和制約作用。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:47:49
• 144****6958

  A 本息還款法VS本金還款法
  
  友情提醒：本金還款法和本息還款法還款總額的差別，與還貸時間、借貸數(shù)額密切相關，想貸款買房的市民可根據(jù)相應公式計算后，自行選擇還貸方式。
  
  B 提前還貸：還是“本金法”省錢
  
  有些市民在買房后，可能會提前還貸，那么，在這種情況下，哪種還款法省錢呢？具體情況，市民依舊可套用相應公式計算。在此，我們?nèi)砸再J款30萬元、期限20年、月利率4.2‰來計算，可算出，依舊是本金還款法利息少。假如5年后，市民提前一次性還清貸款，根據(jù)本息還款法計算，5年中，已還本金49457元，已還利息69733元，需一次性付清所剩的本金250543元；根據(jù)本金還款法計算，5年中，已還本金75000元，已還利息66308元，再一次還款225000元就行了。兩種還款方法比較之下，本金還款法所支付利息比本息還款法少3425元。
  
  C 銀行：合同不能更改
  
  既然等額本金還款法比等額本息還款法在還款總額方面有那么大差距，那本息還款法能否更改為本金還款法呢？昨日，記者采訪了個人商業(yè)住房貸款額度**大的工商銀行。
  
  在南京**早從事個人住房貸款的工商銀行鼓樓支行業(yè)務經(jīng)營部一位陳姓工作人員介紹，自 1995年工商鼓樓支行從事個人住房按揭貸款以來，一直采用的是等額本息還款法，本息還款既方便又簡潔，不僅銀行推薦這種方法，而且購房者也贊同這種方法。至于本息還款法能否改成本金還款法，到目前為止，銀行還沒有碰到這種事情；就是碰到了，因為購房者和銀行之間已簽訂了貸款合同，而且合同已生效執(zhí)行，肯定是無法更改的。其他一些銀行的說法基本和工商銀行鼓樓支行一致，即合同已生效，不能更改。
  
  D 律師：銀行有告知義務
  
  同時，許多市民詢問，他們的房貸是由房產(chǎn)公司代辦的，他們只簽了個字，根本不知道還款有兩種方式，在這種情況下，房產(chǎn)公司應負什么樣的責任？對此，南京同大律師事務所朱曉峰律師認為：購房者向開發(fā)商購買商品房需進行商業(yè)貸款時，通過開發(fā)商向銀行貸款，開發(fā)商在購房者與銀行借貸關系中，起到橋梁作用。作為開發(fā)商，雖不是貸款主體，對貸款合同不承擔相應責任和義務，但在與購房者和銀行溝通時，知曉商業(yè)還貸中兩種還款方式，開發(fā)商應向購房者明示。
  
  銀行在與購房者簽訂的貸款合同中，明確規(guī)定兩種還款法的利弊關系應有告知購房者的義務。在實際借貸關系中，銀行違反這種告知義務，但目前我們國家有關法律中對違反這種義務還沒有明文規(guī)定銀行該承擔什么責任，購房者該如何維護自己的合法利益，除非購房者在合同條款中寫有相關約定內(nèi)容。同時，在購房貸款合同中，如果出現(xiàn)重大誤解或明顯不公平的情況下，購房者可依據(jù)《合同法》要求銀行撤消或變更相關條款，即變更還款方法

  查看全文↓ 2014-01-18 09:04:13
• 151****1112

  常用的有 等額本金 和 等額本息 兩種 ! 選擇哪種要看 您的還款能力!

  查看全文↓ 2014-01-17 12:34:10
• 134****4442

  其實兩個方式差不多相對等額本息省力一點

  查看全文↓ 2014-01-17 11:26:08
• 153****1316

  一共兩種,我建議你用等額本金的方式還款

  查看全文↓ 2014-01-17 09:17:23
• 156****7409

  等額本金（每個月還款數(shù)目都是一樣的）和等額本息（逐年遞減-相當與先還了利息再還本金，就是開始供房的時候還的錢比較多到**后越來越少）
  現(xiàn)在基本都是采用等額本金的方式

  查看全文↓ 2014-01-16 21:13:02
• 154****5804

  目前的計息方式5年到30年都是年息7.05%，首套目前**低可以做8.8折利息優(yōu)惠，還款方試上可以選擇等額本金，和等額本息！

  查看全文↓ 2014-01-16 18:32:25
• 147****2442

  一般來說,銀行貸款有等額本息和等額本金兩種。等額本息每個月還款一樣,等額本金首月還款較多,隨著本金的減少還款金額逐步減少,相對來說如果同樣還20年等額本息比等額本金付給銀行的利息多。

  查看全文↓ 2014-01-15 16:32:06

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• 問 商品房期房付款方式有哪幾種？
  答

  我是做房產(chǎn)的：：你有沒有正式簽合同，在此之前可以更改付款方式，不屬于違約。不是每個開發(fā)商都容許分期付款的，起碼北京的已經(jīng)逐漸取消了。目前普遍用的就是一次性付款、銀行貸款、公積金貸款。以上三種方式都能讓開發(fā)商在固定周期內(nèi)拿到全部房款，而分期是指房子在地基狀態(tài)銷售時先付一部分（一般為30％-50％），封頂再付一部分，交房把**后尾款付清，這樣開發(fā)商不但回款慢還收不到你的利息再因前期風險大價格便宜，與其這樣還不如不賣給你呢。另外不管你的認購是什么時候，只有證件齊全了才能簽正式的購房合同。如果你不是經(jīng)常需要錢周轉的話一次性的折扣又很吸引人那就一次性付了完了。要是經(jīng)商的人手里即使有足夠的錢一般也會考慮貸款的。期房因為有一定的風險所以價格便宜，哪種付款方式并不重要，重要的是你選的樓盤開發(fā)商是否正規(guī)、及他的資質和實力。 祝你交易順利

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)按揭方式有哪幾種？
  答

  一、房貸還款方式1、等額本金還款法適用人群：收入高且還款壓力不大的家庭。等額本金還款是將本金分攤到每個月里，同時付清上一還款日到本次還款日之間的利息，借款人可隨還貸年份的增加逐漸減輕負擔。2、等額本息還款法適用人群：收入穩(wěn)定、經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭。等額本息還款是把按揭貸款的本金總額和利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月里，還款金額每個月都是固定的，但是每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。3、分階段性還款法適用人群：剛參加工作的大學生或資金緊張的年輕人。這種還款方式允許客戶有3到5年的寬限期，開始的每個月只要還幾百元，等過了5年后，隨著收入提高、經(jīng)濟基礎的充實，還款也會變化為正常的還款方式。4、一次性還本付息法適用人群：從事經(jīng)營活動人群或短期貸款的人群。一次性還本付息是指借款人從借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法，這種還款方法可以快速有效的減輕還貸壓力。5、轉按揭適用人群：所有人群，包括還沒還清貸款的二手房賣家；如果現(xiàn)在的貸款銀行的利息成本支出太大，借款人可以用這個方式換銀行，減輕還款的壓力。轉按揭是指由新貸款的銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款的銀行辦理貸款。6、雙周供適用人群：工作和收入穩(wěn)定的人群。這種方式縮短了還款周期，也意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。7、提前還貸適用人群：資金充足的人群。銀行收取利息主要是根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效的減少利息的支出。二、擔保方式1、防范借款人貸款風險的擔保方式有3種：抵押、質押和保證。2、在借貸前，還要充分了解借款人貸款的真實目的（自己住或者是投資）、收入來源及家庭狀況，通過設定合理的擔保方式防范。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是**主要的擔保方式。質押有動產(chǎn)質押和權利質押兩種方式。3、借款人要找到與住房價值量大體相當并獲得貸款人認可的動產(chǎn)幾乎不可能；以權利作為質押，貸款人要求的權利只限于存款單和債券；4、現(xiàn)實中擁有與住房價值大體相當?shù)拇婵罴坝袃r證券的人要么是人少，要么就是不用申請貸款了，有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不愿意承擔這種風險。由此可知，住房抵押應該作為**主要的防御貸款風險的手段。

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• 問 ??房子按揭有哪幾種？？分期付款方式有哪幾種？
  答

  具體說抵押貸款和按揭貸款哪種合算要具體情況具體分析，既然有這兩種貸款方式，也是適用不同的貸款人群。抵押貸款和按揭貸款有什么區(qū)別?按揭就是按揭人（買方者）通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務關系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權人（一般為有關銀行）三者關系。它的程序是，由按揭權人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預付部分購房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過程即告結束。抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權人）借錢的方式。即買房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權證”與“土地使用證”。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上并不真正擁有所購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。按揭是國際上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質不同，但在“按住房屋所有權”來保證債務（分期付款和按期還款）履行這點上殊途同歸，完全一致。

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣常見的計價方式有哪幾種？
  答

  一般來說，商品房買賣有三種計價方式，分別為：按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價和按套（單元）計價。按建筑面積計價，是一種傳統(tǒng)的單價計價方式，常見于新建商品房買賣中，商品房產(chǎn)權證上的產(chǎn)權面積也是以建筑面積形式來體現(xiàn)的。

• 問 個人商品房按揭貸款有哪幾種類型？
  答

  個人商品房按揭貸款主要有以下三種類型：⑴個人住房公積金貸款。適用于繳存了住房公積金的職工，申請購買、修建自住用房所需貸款；⑵個人住房商業(yè)性貸款。即通常所說的住房按揭貸款，適用于未繳存住房公積金的職工購房貸款；⑶個人住房組合貸款。申請住房公積金貸款不足以支付全部購房款的借款人，可同時向銀行申請住房按揭貸款，二者的組合方式即為“個人住房組合貸款”。