如何準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)投資回報率

已有10個回答

• 132****8189

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  查看全文↓ 2014-02-12 09:53:24
• 142****6043

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  查看全文↓ 2014-02-12 09:45:52
• 157****9488

  1、投資回報的計算方式是，購買物業(yè)的總額，在每一年的租金收入的比例，2、投資回報的比例從6%——10%之間不等，3、回報的收取方式一般采取前3年開發(fā)商一次性支付給投資人，之后的幾年按照月、季度、半年、一年的期限，由商業(yè)管理公司或開發(fā)商支付投資人的回報，4、投資回報的比例事先在購買物業(yè)的同時已經(jīng)簽訂，開發(fā)企業(yè)租金收取多則盈利，少則虧損。

  查看全文↓ 2014-02-12 09:19:52
• 137****2959

  每年房租/房子總價

  查看全文↓ 2014-02-11 19:48:50
• 156****6748

  （全年的租金-去物業(yè)、取暖）/總房款就是投資回報率

  查看全文↓ 2014-02-11 14:16:03
• 146****3697

  一位業(yè)界資深人士告訴記者，一般開發(fā)商算投資回報，僅僅是一個粗略的方法。例如，一間40平方米的商鋪，每平方米1萬元，需購房款40萬元，加上契稅等費用約41.5萬元左右。如果出租預(yù)算是3500元／月，那么用年出租收入4.2萬元除以總投入41.5萬元，就得出投資回報率為10%。但實際上，這種計算方法并沒有把按揭供樓的利息、出租中介費、出租房的稅費及空置損失等計算入內(nèi)。 建設(shè)銀行的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，如果要算一個比較真實的投資回報率，應(yīng)該是將累計總收益除于累計總投入得出的數(shù)字就是投資回報率，累計總收益包括月租金，投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)，累計總投入包括按揭首期房款、保險費、契稅、、累計按揭款、累計物業(yè)管理費、利息，中介費等等，但是由于租金的漲跌難于預(yù)測，加上利息計算也不是一個定數(shù)，因此要想算出一個很準(zhǔn)確的投資回報率是相當(dāng)難的，而且計算投資回報率有好幾種計算方法，因此，很可能10個人算的投資回報率得出的是10個不同的結(jié)果，很難判斷誰的計算結(jié)果就是準(zhǔn)確無誤的。既然投資回報率的計算是無定數(shù)的，那么，投資者依據(jù)開發(fā)商打出的投資回報率來進(jìn)行投資的話，將是一件風(fēng)險性很大的事情。 貴州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭峰認(rèn)為，對于開發(fā)商來說，一定會說自己開發(fā)的產(chǎn)品投資價值高，但投資者不能憑開發(fā)商的介紹來判斷該商鋪是否具有投資價值，而是要綜合地進(jìn)行評價。郭峰認(rèn)為，投資商鋪要綜合考慮地段、交通、位置、管理模式等。目前貴陽出售的商鋪主要有獨立街鋪、商場、產(chǎn)權(quán)式商鋪等幾種，獨立街鋪的價位相對較高，投資回報相對而言比較有保障，如果商鋪所在地段的商業(yè)氛圍好，加上土地的不可復(fù)制性，單價高，投資的回收周期相應(yīng)就長，但是利潤有保證，只不過是投資回收時間的長短問題。購買商場商鋪，要多方面地進(jìn)行考慮，如商場后期的經(jīng)營者、管理者、運作方式等。一般來說，投資底層風(fēng)險相對小些。金陽的商鋪價格也上萬，郭處長認(rèn)為，由于現(xiàn)在金陽的人氣還不夠，投資金陽商鋪是作長線的投資。而對于產(chǎn)權(quán)式商鋪，郭所長則表示買家要特別慎重，雖然購買時開發(fā)商作出了多種承諾，但這些承諾能否兌現(xiàn)是一個很大的問號，而且很多城市對產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)明令禁止，投資者需慎之又慎。 投資就會有風(fēng)險，廣大消費者切勿瞄準(zhǔn)高回報率，聽信一些片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)投資房地產(chǎn)。要正確甄別相關(guān)的宣傳信息，做深入細(xì)致的市場調(diào)查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風(fēng)險要有客觀、理性的判斷，**好借助房地產(chǎn)方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士的力量，作出正確的投資選擇。

  查看全文↓ 2014-02-11 09:17:40
• 141****2937

  這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。
  方法一：租金回報率分析法
  公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價
  這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
  優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
  弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
  方法二：租金回報率法
  公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
  優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
  弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
  房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）
  優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復(fù)利計算。
  不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。
  作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險，通過對IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性**高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
  當(dāng)然，如果你覺得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業(yè)的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：
  如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
  如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具**空間…………

  查看全文↓ 2014-02-10 11:31:00
• 135****2564

  1．如何買到真正超值的房產(chǎn)
  
  上面的投資項目回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的，你覺得滿意嗎？
  
  這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報率高，而且在買入時就是贏利的，換句話說每個月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負(fù)的！
  
  如果按照我的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，以上三個例子均不符合我的要求。我除了計算投資回報率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量。
  
  以王先生在方莊的房產(chǎn)為例：
  
  凈現(xiàn)金流量表
  
  現(xiàn)金流入
  
  租金收入：
  
  空置期一個月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出
  
  貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計29640元。
  
  物業(yè)管理費用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元
  
  冬季取暖費用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元
  
  從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補(bǔ)1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負(fù)的867元。
  
  如果你是王先生，你會選擇這樣的投資嗎？
  
  你不會，我也不會?？蛇@樣的事情每天都在發(fā)生！
  
  請記住，在那些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時，有一點你必須清楚：他們的重點在交易，只要有交易就有提成；而你的重點是在投資，穩(wěn)妥的投資！
  
  想想吧，你們的出發(fā)點有多么的不同，兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個客觀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或售樓小姐，為你提供準(zhǔn)確的參考信息，而剩下的事情則需要你自己來判斷了！
  
  如果按照我使用的房地產(chǎn)篩選表，你可以避開很多房產(chǎn)投資的陷阱，從而大大提高你投資的成功率。
  
  先按照表格計算出你的目標(biāo)房產(chǎn)的每項得分，然后把每項的得分加起來，你就得到了這項房產(chǎn)的總體得分。有些房產(chǎn)是絕對碰不得的，而有些則屬于備選項目，還有少數(shù)的房產(chǎn)屬于真正超值的房產(chǎn)，在你所看的100處房產(chǎn)里可能只有1、2處房產(chǎn)符合我們所要的條件。

  查看全文↓ 2014-02-10 09:38:33
• 143****9387

  這種東西很難說，現(xiàn)在的市場本身就存在很大風(fēng)險和問題

  查看全文↓ 2014-02-10 09:15:41
• 132****5225

  目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，據(jù)統(tǒng)計，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  2.租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
  3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費）＝內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。
  4.簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？
  如何計算投資回報率
  有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式：計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5％
  如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。

  查看全文↓ 2014-02-09 11:07:15

相關(guān)問題

• 問 如何準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)投資回報率
  答

  這種東西很難說，現(xiàn)在的市場本身就存在很大風(fēng)險和問題

  全部3個回答>
• 問 房產(chǎn)投資回報率是多少? 房地產(chǎn)投資回報率多少合適?
  答

  房產(chǎn)投資回報率算法房產(chǎn)的投資回報率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。一般而言有三種計算形式：1、房產(chǎn)收益模式計算公式：　投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）投資房產(chǎn)的收益是這樣實現(xiàn)的，通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。2、房產(chǎn)投資回報率分析計算公式：　投資回報率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購買房屋單價此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。3、房產(chǎn)投資回收時間分析計算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。衡量房產(chǎn)投資回報價值的方法有多種，為方便理解，這里暫介紹兩種不考慮貨幣時間價值的回報率計算方法，一種是租金回報率，另一種是投資回報率方法，這兩種方法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計算房產(chǎn)投資價值的方法，前者較適用于一次性付款購房者，后者更適用于按揭貸款購房者。

  全部3個回答>
• 問 請教一下應(yīng)該如何準(zhǔn)確計算出房地產(chǎn)投資回報
  答

  1；1收回成本

  全部4個回答>
• 問 購商鋪做投資，如何計算回報率？
  答

  (1)年投資回報率一次性購買：公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12/(購買房屋總價+契稅+印花稅)按揭貸款：公式：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費)×12/(首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費)注：商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%-12%。(2)投資回收期一次性付款：計算公式：(購買房屋總價+契稅+印花稅)/(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12按揭貸款：計算公式：(首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費)/(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費)×12注：商鋪投資合理的回收期限一般為8-12年

  全部2個回答>
• 問 想投資一套商鋪，經(jīng)常聽到的“投資回報率”不知道是怎么計算的呢？
  答

  大致估算投資回報率：以單位平方米的租金除以單位平方米購買的價格，**后乘以12個月，得出的結(jié)果即為年回報率，如年回報率能達(dá)到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報率，自然是更好的。